{裁判要旨｝

　{案情簡介｝

　{敗訴原因｝

{相關法律規定｝

　　《中華人民共和國合同法》

　　第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

　　(五)法律規定的其他情形。

　　第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　(一)法律上或者事實上不能履行;

　　(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

　　(三)債權人在合理期限內未要求履行。

　　第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

　　《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》

　　一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

　　二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

　　《中華人民共和國企業破產法》

　　第十六條 人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效。

　　第十八條 人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

　　管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行;但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。

　　以下為該案在最高法院審理階段，裁定書中“本院認為”部分就該問題的論述：

　　首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《優先受償權批復》)等相關法律、司法解釋規定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別于普通無擔保債權，是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。

　　其次，根據《企業破產法》、《適用企業破產法規定(二)》規定之精神，并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利，因其具有特定性和優先性，故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，并非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

　　再次，根據《企業破產法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》，協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

　　最后，根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定的以外，不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時，本案并非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，通過該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾，但根據《優先受償權批復》之相關規定，該事實并不影響本案的最終處理。

　　綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題，但最終處理結果正確。

　　來源：網絡