商品房層高誤差訴訟雖然不算很多，但現象存在不少。實務中往往有以合同無約定或者對房屋使用無實質影響為由駁回購房者的賠償請求，支持的也多以法院自由裁量而定，理由語焉不詳。廣東高法網站刊載的《商品房存在層高誤差時的違約金計算標準》一文轉來一閱。

商品房存在層高誤差時的違約金計算標準

——梁嘉茵訴江門越秀城建房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案

要點提示

房地產開發公司交付房屋的層高未達到合同約定的高度時，應當賠付違約金。但對違約損失如何具體量化，賠償責任如何承擔，目前商品房買賣合同統一格式中沒有約定，法律法規及相關司法解釋亦未明確規定，需要法院科學酌定賠償標準：先確定層高對房屋價值的影響權重系數，再以此系數為標準，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，結合實際購房價格計算相應違約金。

案例索引

一審：江門市蓬江區人民法院（2016）粵0703民初534號。

二審：江門市中級人民法院（2016）粵07民終2454號。

再審審查：廣東省高級人民法院（2017）粵民申1365號。

一

 案例

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：江門越秀城建房地產開發有限公司（以下簡稱江門越秀公司）。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：梁嘉茵。

2014年10月31日，原告梁嘉茵與被告江門越秀公司簽訂一份《廣東省商品房買賣合同》，約定：梁嘉茵向江門越秀公司購買一套房屋；該房屋為預售商品房，用途為住宅，屬鋼筋混凝土結構，層高為3.15米，建筑面積共158.48平方米，套內建筑面積126.52平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積31.96平方米；該商品房單價為每平方米7538元，總價款為1194622元，梁嘉茵通過申請辦理銀行按揭方式支付房款；江門越秀公司應當在2016年3月30日前將符合合同約定的商品房交付梁嘉茵使用。雙方在該合同中還對商品房面積差異情形應如何處理作了明確而具體的約定，但并未就商品房層高差異問題的處理予以約定。合同簽訂后，梁嘉茵依約支付了全部房款。梁嘉茵對涉案房屋進行現場核查和驗收時，發現涉案房屋層高為3米。因雙方未能就層高誤差賠償標準達成一致意見，梁嘉茵遂訴至法院，請求江門越秀公司賠償梁嘉茵層高誤差損失77934.86元。

二

裁判

江門市蓬江區人民法院一審認為，本案為商品房預售合同糾紛。商品房層高誤差與面積誤差雖然均屬于瑕疵履行的情形，且買受人訴訟主張出賣人承擔違約責任，但層高與面積對于商品房而言是不相同的決定性因素，對于商品房層高誤差的處理不宜直接類推適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定以及雙方在《合同補充協議》中約定的關于面積誤差的處理原則。本案中，合同約定層高為3.15米，實際層高為3米，兩者相差0.15米，層高誤差比絕對值為4.76%。一審法院認為可將該層高誤差比絕對值4.76%作為確定賠償比例的參考基數，然后在此基礎上再根據公平原則以及案件的實際情況進行綜合考量，酌情確定最終的賠償比例。首先，梁嘉茵所應獲得的主要是信賴利益的賠償。至于實際損失的問題，因涉案樓盤目前屬于江門市名校某甲小學的招生地段，為江門市優質的學區房，故其市場銷售價格較為穩定，且目前梁嘉茵并無證據證明該樓盤第三期商品房的價值因受到層高問題影響而致貶損或者對其造成了其他經濟損失。其次，涉案樓盤第三期項目從規劃設計、報建到建設施工均按照3米層高的設計標準進行，并未更改原規劃層高設計方案，故江門越秀公司實際上并不存在因層高降低而減少工程成本支出，進而額外獲利的情形。另外，根據國家住房和城鄉建設部發布的國家標準《住宅設計規范》的規定，普通住宅層高宜為2.8米，涉案房屋層高為3米，高于國家標準0.2米，就正常居住使用功能方面對普通人而言不會造成實質性的影響。結合考量涉案商品房的用途以及本地經濟生活水平等其他因素，一審法院認為就層高誤差問題應以江門越秀公司酌情按總房價2%的標準賠償給梁嘉茵為宜，即總房價1194622元×2%=23892.4元。故一審判決：江門越秀公司應于本判決生效之日起十日內賠償23892.4元給梁嘉茵。

一審宣判后，梁嘉茵、江門越秀公司均不服，提起上訴。

江門市中級人民法院二審認為，梁嘉茵提出的違約責任類型為賠償損失，因涉案房屋層高不足合同約定，導致房屋在通風、采光等舒適度方面與預期相比均有下降，房屋價值亦會隨之較預期有所降低，梁嘉茵確有損失，其損失大小應是符合約定房屋與實際交付房屋按交付時的市場價值的差價大小。但因梁嘉茵未對該市場價值差價大小提出明確證據證明，則由二審法院根據案件實際情況予以確定。在層高達到國家標準2.8米層高或以上的前提下，高度對于房屋總價的影響權重應小于面積對房屋總價的影響權重。參考面積對房屋總價的影響權重系數為1，二審法院酌定在層高達到國家標準層高或以上的前提下，高度對于房屋總價的影響權重系數為0.6為宜。因此，房屋層高誤差對房屋總價的影響應為：房屋層高誤差比例×權重系數×房屋總價。房屋層高誤差比例計算方式為：（合同約定層高實際層高）/合同約定層高。本案中代入上述公式可以認定涉案房屋因房屋層高誤差導致價值減少數額為4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，此亦是江門越秀公司應賠償的數額。綜上，二審判決：江門越秀公司應于本判決生效之日起十日內賠償34118.4元給梁嘉茵。

二審宣判后，江門越秀公司提起再審申請。

廣東省高級人民法院再審審查認為，江門越秀公司作為房地產開發及銷售一方，其交付的涉案房屋層高比合同約定的3.15米少0.15米，屬履行合同義務不符合約定，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，二審判決認定江門越秀公司應承擔違約責任，并無不當。對于如何確定層高誤差的賠償標準問題，涉案商品房買賣合同對此沒有約定，目前法律法規及相關司法解釋亦未明確規定。二審判決根據本案的實際情況進行綜合考量，酌情認定涉案房屋層高對房屋總價的影響權重系數為0.6，據此認定江門越秀公司因涉案房屋層高誤差應賠償的數額為房屋層高誤差比例×權重系數×房屋總價即4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，并無不當。江門越秀公司申請再審認為賠償計算的權重系數應為0.3-0.4，依據不足，不予支持。江門越秀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的再審情形。故裁定：駁回江門越秀公司的再審申請。

三

評析

隨著人民群眾對美好生活需求的增加，對房屋的要求不再僅僅是滿足基本生存需要，對房屋空間的舒適度需求也日益提高，房屋層高隨之就逐漸成為購房者越來越關注的問題。而由于建筑施工工藝、房地產開發商故意或疏忽、施工方疏忽等各種原因，因房屋層高未達到合同約定標準而發生的糾紛不斷增多。就各地已有的判例來看，因房屋層高未達到合同約定標準的問題，基本都會認定由開發商承擔違約責任。但對開發商承擔違約責任如何計算的問題，購房者通常主張直接套用司法解釋關于面積誤差的賠償標準或者市場價格增減幅度標準確定，而開發商通常會主張按節省的建筑成本為標準確定。筆者就上述購房者和開發商的主張觀點以及法院目前通行的處理辦法的合理性進行分析，并提出新的處理思路供討論。

（一）房屋層高誤差賠償標準不能直接套用面積誤差賠償標準確定

面積、層高均屬于商品房空間和價值確定的要素，層高誤差與面積誤差對房屋價值的影響有相似之處但又各不相同。在計算具體違約賠償標準時，要注意適當參考但又相互區別。一是層高誤差與面積誤差對損失的影響不能等同。商品房的面積、層高、體積均屬于商品房空間確定的要素，同樣的，面積、層高、體積的大小也對商品房的價值和居住舒適程度有直接影響。但層高和面積對商品房的價值和舒適程度影響程度并不相同。在計算商品房單價時是以房屋面積為重要依據，房屋層高并沒有直觀體現，同時面積大小決定著商品房交易契稅的高低和住宅專項維修資金的數額等等。在層高不低于2.8米的范圍內層高誤差與面積誤差對房屋的價值影響絕對數不同，筆者認為可以參照面積誤差確定相應權重系數（具體權重系數確定在下文詳述）計算損失確定賠償標準。二是面積誤差的懲罰性賠償規定不能同等適用層高誤差。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條關于面積誤差超過3%的按二倍予以賠償的規則，實質上包括了補償性賠償和懲罰性賠償，其中的一倍是賠償實際損失，另一倍則是懲罰性賠償。懲罰性賠償實質是通過授予私人懲罰權的方式實現本應由公法擔當的懲罰與威懾目的的特殊懲罰制度，因此因合同違約而進行懲罰性賠償的適用前提或者是法定、或者是雙方約定、或者是違約方存在惡意損害他人權益的嚴重不法行為。目前，未有對層高誤差進行懲罰性賠償的成文規定，一般合同雙方也不會對此進行約定，在無證據顯示房地產開發公司存在惡意損害購房者利益的嚴重不法行為時，不應參照該條款增加懲罰性賠償標準計算違約賠償數額。

（二）建設成本、市場價格波動等因素不宜作為層高誤差損失的考量因素

筆者認為層高誤差損失大小應為合同約定和實際交付房屋時的市場價值的差價大小，不宜將建筑成本或交付后的市場價格波動作為計算損失的基數。一是不以建筑成本價為基數考量層高誤差損失。一般情況房地產公司會抗辯按其實際減少的建筑成本來計算賠償數額，但購房者是以市場價格而非建筑成本價格購買房屋，購房者的實際損失是購房價的損失而非建筑成本的損失，且不同施工單位管理水平差異、采購成本不同，建筑成本難以類化，在計算違約賠償數額時就不應按實際減少的建筑成本算。二是不以市場價格波動考量層高誤差損失。房屋的價格會伴隨市場因素波動，市場因素是多方面的，包括地段、學位、市場供求關系推動等。在房屋市場價格的確定中已經包括對各類市場因素和房屋客觀因素的考量，如果在確定賠償比例時再對此予以考慮，則有同樣因素兩次考量之嫌，不宜采用此思路。同樣也要看到，房產開發商主張房價因市場因素上漲已經彌補層高誤差的損失，亦是混淆層高與房價變動的其他市場因素，將層高作為影響房價變動的因素，也不應支持。

（三）目前各地法院案例通行的對層高誤差違約金計算直接酌定的方法存在問題

房地產開發公司交付房屋層高未達到合同約定的高度，已構成違約。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，違約方應承擔賠償損失的責任，層高減少必然造成房屋價值減少、居住舒適性降低，給購房者帶來損失。但是，目前法院在審理過程中面對的難題是，一般的商品房買賣合同對此沒有約定，目前法律法規及相關司法解釋亦未明確規定，對違約損失如何具體量化，賠償責任如何承擔？在上述（一）（二）中提出的標準均予以否定的情況下，仍需要法院作出判決。從各地法院已有的案例來看，法院對此酌定均是綜合房屋位置、房屋價格、層高誤差比例、開發商違約過錯大小、現有層高高度等各類因素直接酌定一個賠償比例，一般為房屋購房價格的1%至3%之間。該酌定方法存在的問題是：名為對各類因素進行綜合考量，實則對各類因素的影響并無量化依據，實際上確定的最終比例更多僅是法官內心公平的考量，或以已有判例作為參考，而非依個案客觀因素確定。

（四）商品房存在層高誤差應以層高對房屋價值的影響權重系數為標準計算違約金

在判斷符合約定房屋與實際交付房屋按交付時的市場價值的差價大小時，首先應明確，在普通住宅中，房屋面積誤差與層高誤差對房屋總價影響的權重系數并不一致。目前除按套計價的以外，房地產市場交易習慣是以房屋面積計價（房屋總價=總面積×面積單價）。因此，如將面積誤差對房屋總價的影響權重系數作為1，面積減少的比例即是房屋總價相應減少的比例。除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，對普通住宅而言，購房者購買房屋后主要使用空間為面積，即面積的減少屬于功能性影響；在層高達到國家標準層高或以上的前提下，房屋高度的變化主要對舒適度產生影響，此時層高對人們在使用房屋中的作用要小于面積的作用。雖然購房者最終獲得的是空間使用權，但如前文分析，由于房屋這種特殊商品的面積和層高的作用影響不一樣，并且面積絕對數遠大于層高絕對數，因此，即使同比例的減少空間體積，層高減少導致空間體積橫向減少對住戶的影響，要小于面積減少導致空間體積縱向減少帶來的影響。如合同約定房屋面積100平方米、層高3.15米，如面積減少4%，則房屋面積減少4平方米，也即基本相當于減少一個衛生間；而層高減少4%，則現在層高為3.02米，對房屋使用功能并無實際影響，舒適度會較層高3.15米時下降，但因仍高于層高2.8米的行業標準，并不會導致出現空間壓迫感等負面影響。因此，筆者支持二審法院觀點，將層高對于房屋總價的影響權重系數認定為0.6，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，層高誤差賠償數額=房屋層高誤差比例×權重系數（0.6）×實際購房價格。但要強調的是，此權重系數僅針對除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，層高達到國家標準層高或以上的普通住宅而言，超出此范圍類型的房屋不應適用此權重系數。

按前述分析，如面積對房屋價值的影響權重系數為1的話，除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，對普通住宅而言，房屋層高對房屋價值的影響權重系數為0.6。此系數的確定亦具有鮮明的時代性，筆者相信隨著經濟社會發展，人們對居住空間要求的日益提高，這一系數最終將提高至與面積對房屋價值的影響權重系數一樣。

來源丨微信公眾號「 法眼看天下 」

作者丨劉振宇、張迪楠「 江門市中級人民法院 」