原單位分房的承租權可以作為遺產繼承！

轉載自： 首席法務

【裁判要旨】

【案情】

【裁判】

【評析】

　　本案涉及公有住房承租權能否繼承的問題。公有住房承租權是我國計劃經濟的產物，也是我國長期以來實行住房福利化的結果，公有住房的承租權與傳統民法上私人所有權基礎上的承租權是不同的。

　　1.公有住房承租權的法律性質界定

　　筆者認為，公有住房承租權應當是一種物化的債權。

　　第一，公有住房的承租權與普通房屋承租權在實質上存在很大的區別。一是承租主體上，公有住房的承租人是特殊主體，是在國家機關或者國有、集體企、事業單位工作并達到一定工作年限的職工。二是在承租權期限上，公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后，承租人對該公有房屋即具有了永久的占有權和使用權，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。三是在租金對價上，公有住房租金標準是由專門機構統一規定，其租金只是為了維持房屋維修的成本費用支出，遠遠低于市場價房屋租金。因此單位對公有住房的所有權實際已經被虛化了，公有住房承租權是一種在相當程度上物化了的權利。

　　第二，公有住房承租權具備獨立的財產性質。公有住房的承租人享有除所有權以外的其他一切權利，對公有住房擁有實際控制與支配的權利，可以轉租、轉讓并獲得差價。對公有住房進行拆遷，承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權是一種可以直接獲得獨立財產補償的權利形式。

　　第三，公有住房的承租人具有實際上的處分權。公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運，但對其承租權卻享有占有、轉讓、消滅等自由。因此，公有住房承租權與一般的房屋租賃承租權有很大差別，絕不僅僅是單純的債權，其所具有的永久占有、使用、支配、轉讓等特征，使其在性質上與物權中的用益物權相似，故公有住房承租權應當歸為是一種呈現出用益物權性質的債權，即一種物權化了的債權。

　　2.公有住房承租權能否繼承的問題

　　第一，從權利屬性來看，公有住房承租權有明顯的物權特征，是與用益物權相似，承租人作為權利人有權更完整地行使其權利并受到法律保護，這些法律行為包括轉租、轉讓，當然也應當包括繼承。

　　第二，從權利取得方式來看，公有住房承租權是基于單位職工工作貢獻大小、家庭人口及其他住房等情況產生的，不僅是賦予個人的價值回饋，更體現為個人和家庭的權益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權應當可作為“遺產”在家庭和親緣關系間進行繼承。當然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會公共資源，在繼承方式上應當有別于其他私人財產。

　　第三，從公有住房管理模式的發展進程看，住房制度改革使公有住房承租權取得方式發生了質的變化。一是允許公有住房承租權通過有償交換的方式，實現其交換價值。二是公有住房的承租權在一定條件下可以購買。這即認可了公有住房承租權可以作為一項財產權利。因此，隨著市場發展及住房制度的改革，公有住房承租權的性質已經發生了轉變，從計劃經濟時期簡單的福利待遇載體，轉變為市場經濟條件下，具備商品交換的標的物，其財產性得到了充分的肯定。三是公有住房承租權在拆遷過程中可獲得補償。公有住房拆遷時，其承租人是符合補償標準的。這也承認了公房承租權具體財產性，而可繼承是財產性的重要表現。