如何認定房屋租賃中違約金的高低

案情簡介

  2014年10月18日，沈某與某醫藥公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某醫藥公司從事醫療服務。合同第四條約定年租金為380000元。補充條款約定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第十一條約定，租賃期間，乙方（醫藥公司）如無正當理由逾期支付租金超過15天的，未超過30天的，每逾期一日，則乙方須按未付租金的3%支付違約金。

  2016年12月1日是合同約定的交付租金的時間，但某醫藥公司未按約定交納租金。經沈某多次催促后，某醫藥公司仍未交納。于是，沈某一紙訴狀將某醫藥公司訴至人民法院，要求醫藥公司按合同約定支付拖欠的租金190000元及延期支付租金的違約金171000元。

  在庭審過程中，某醫藥公司辯稱，未交納租金的情況屬實，但責任不在醫藥公司，而是醫藥公司找不到沈某，無法交納租金。所以，醫藥公司不應承擔延期交納租金的違約金，而且沈某計算的違約金過高，即使應支付違約金，也應減少違約金。

律師分析

  工程暨房產法苑團隊律師分析認為，本案是房屋租賃合同糾紛，法律關系明確，某醫藥公司拖欠租金事實清楚，判決醫藥公司支付拖欠的租金沒有爭議。本案的爭議焦點是違約金是否過高，如何判斷違約金過高。我國《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

  約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

  最終，經法院審理后，判決醫藥公司向沈某支付拖欠的租金190000元，關于違約金部分，法院采信了醫藥公司的觀點，認為違約金過高，酌情判決醫藥公司支付違約金20000元。

維權啟示

  如何判斷違約金過高，如何調整過高的違約金，此前，我國相關法律法規并沒有作出進一步的規定，因此，實踐中有不同的意見，類似的案件，不同的法院有不同的判決。

  關于調整過高違約金的做法，主要有以下幾種：一是以實際損失為準；二是以違約金總額不超過本金為限；三是參照中國人民銀行新近利率的四倍認定；四是將實際損失的一定比例作為標準；五是違約金總額不超過合同未履行部分的總值。

  工程暨房產法苑團隊認為，違約金具有補償性和懲罰性的雙重性質，并以補償性為主，如違約金過高時，可對違約金適當下調整，但法院應充分尊重當事人的意思自治，謹慎行使自由裁量權。以實際損失、實際損失的一定比例、利息的四倍作為調整違約金的標準，不能顯示違約金的懲罰性，尤其是實際損失較小時。因此，個人贊成以違約金總額不超過本金為限作為認為違約金過高的標準。

法律法規

  1、《合同法》第114條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”

  2、《合同法》若干問題的解釋（二）第29條：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。