一、房產繼承概述

　　(一)繼承權的法律特征：①繼承權是一種財產權利，通過繼承實現財產的移轉。②繼承權以人身關系為基礎，繼承人和被繼承人存在婚姻、血緣等關系。③繼承權的實現要有一定的法律事實。法律規定的繼承權只是繼承人享有的一種期待權;只有被繼承人死亡這一法律事實出現以后，繼承權才成為既得權，開始遺產繼承。

　　(二)房產繼承的主體：①法定繼承人;②非法定繼承人(可通過遺囑繼承房產)。

　　(三)房產繼承的客體：根據《繼承法》第三條規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”，房產繼承的客體為公民的房屋。

　　(四)房產繼承的方式：①遺囑繼承;②法定繼承。

　　二、房產繼承，繼承公證并非必要的前置程序

　　國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》于2016年1月1日起正式開始實施。其第十四條規定：“因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。”加之2016年7月5日司法部發文廢止了《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，房產繼承必須公證的規定已經廢止了。

　　北京市規劃國土委印發《北京市不動產登記工作規范(試行)》(以下簡稱《規范》)，該規范于2017年1月1日起正式實施。按照這一規定不動產登記申請人在繼承或受遺贈不動產時有權選擇公證或直接申請按有關程序進行核驗和登記，繼承(受遺贈)公證將不再是一項必要措施。

　　我國實行遺囑繼承優先于法定繼承的原則，也就是說，對公民個人遺產的繼承，如果財產所有權人生前立有遺囑，只要該遺囑是合法有效的，必須按遺囑繼承。無遺囑的情況下，發生法定繼承，法定繼承應先經過繼承公證。

　　三、繼承房產的流程圖及辦理公證的兩種情形

　　(一)存在合法有效的遺囑的情形下，辦理遺囑公證

　　遺囑公證是指公證機關對遺囑人立遺囑的真實性和合法性給以證明。我國《繼承法》規定：“遺囑人可以撤銷、變更自己所立的遺囑。立有數份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。自書、代書、錄音、口頭遺囑，不得撤銷、變更公證遺囑。”公證遺囑效力最高。公證遺囑的內容，僅能夠通過公證新的遺囑來改變，繼承將按照最后一份新立的公證遺囑執行。

　　(二)無遺囑、遺囑的情形下開始法定繼承，法定繼承須辦理繼承公證

　　繼承公證指依法證明繼承人的繼承行為真實性、合法性，確認繼承人的繼承權的活動。

　　四、房產繼承的兩種方法四種路徑

　　(一)存在遺囑或遺贈的情形下，通過遺囑繼承或遺贈取得房產

　　須提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關系證明等材料申請房屋過戶登記。

　　(二)不存在遺囑或遺贈的情形下，通過法定繼承取得房產

　　法定繼承又有三種路徑：

　　1、“協商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協商一致達成不動產分配協議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關于不動產分配的協議、繼承人與被繼承人的親屬關系證明以及其他必要的材料申請房屋過戶登記;

　　2、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權公證書申請辦理房屋過戶登記;

　　3、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協商一致或者無法取得繼承權公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調解后，持法院出具的生效法律文書申請房屋過戶登記。

　　五、繼承房產后，再次出售房屋應參照正常的二手房交易流程與手續辦理

　　例如，父親有一套2008年購買并取得房產證的房屋，甲某2015年繼承該房產。甲某在公證部門辦理公證手續后，到房產部門辦理了房屋產權登記，取得了新的房產證。2017年，甲某欲出售該房屋。

　　1、根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)第四條規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

　　2、甲某繼承該房屋時，甲某作為法定繼承人免征個人所得稅。2017年甲某出售該房屋，根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發[2007]33號)規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房，取得的所得免征個人所得稅。

　　本例中，甲某雖然自2015年繼承房屋到2017年出售房屋僅有2年時間，但繼承房屋后再次對外銷售，購房時間應按原購房時間確定，甲某所得房屋的購房時間為2008年，至2017年自用已超過5年，且為家庭唯一生活用房，則在出售時可免征房屋交易時的個人所得稅。

　　(文/萇樂)