律師說法：房地產合作開發合同的主體要求及效力

　一、如何認定房地產合作開發合同的效力?

二、開發房地產的合同主體要求：

　　(一)《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條規定：合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定為有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。這就是說，最少要求合作開發房地產的一方必須是具備房地產開發經營資質的單位。由于房地產作為一種重要的生活和生產資料，事關人民群眾的生命、財產安全及社會公共安全，而房地產開發又是工藝復雜、技術性專業性非常強的行業，國家對房地產的建設開發施行了嚴格的準入制，不具備房地產開發資質的單位是不得從事房地產開發的。

　　(二)根據《城市房地產管理法》第29條的規定，設立房地產企業應當具備下列條件：

　　1、有自己的名稱和組織機構。

　　2、有固定的經營場所。

　　3、有符合國務院規定的注冊資本。

　　4、有足夠的技術人員。

　　5、法律、行政法規規定的其他條件。

　　也應是說，合作開發房地產的一方主體必須中按照上述規定合法成立的房地產企業。如果合作雙方在簽訂合同時皆不具備房地產開發資格的，并非認定合同當然無效，最高法院的司法解釋而是給了當事人一個補正的機會和時間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產開發經營資質或者成立了具備房地產開發經營資質的房地產開發企業的，該合同應認為有效。這樣的規定有利于保護雙方當事人及第三人的利益。因為房地產開發要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費者，如果只是因為簽合同時不具備主體資格即認定合同無效，是必造成社會財產的巨大浪費和造成社會不穩定因素。

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