魯法案例【2021】371

作為普通老百姓，買房是一生中的大事。在買房前，消費者往往最先接觸到的是開發(fā)商的宣傳信息，但是有些開發(fā)商在賣房子的時候為了吸引客戶，存在著夸大宣傳甚至虛假宣傳的現(xiàn)象，消費者買到房子后卻發(fā)現(xiàn)房屋實際與宣傳嚴(yán)重不符。這時候，作為消費者，應(yīng)該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

下面，我們用一個案例來告訴大家答案。

基本案情

原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區(qū)一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房后實際房屋為兩梯兩戶，房內(nèi)多處需要修補(bǔ)改造，實際房屋與宣傳不符。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告訴至法院，要求與被告公司解除商品房買賣合同，被告公司返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。

根據(jù)雙方爭議的焦點，法官經(jīng)審理認(rèn)為：

第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告處某經(jīng)理及萊陽市建設(shè)部門某工作人員的現(xiàn)場談話錄音、房屋存在質(zhì)量問題的視頻光盤及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實。

第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結(jié)合實踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應(yīng)認(rèn)為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。

第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補(bǔ)充協(xié)議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對原告不發(fā)生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房的問題，經(jīng)查，延期交房確因突發(fā)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，影響案涉房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度所導(dǎo)致，在被告已向原告履行告知義務(wù)，扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應(yīng)認(rèn)為原告該項主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。

裁判結(jié)果

最終，法官依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司于簽訂的案涉《商品房買賣合同》，被告萊陽某置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告郝某辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。

裁判要旨

賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位，進(jìn)行片面引導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買房人即有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定行使合同解除權(quán)，并要求賠償合理損失。

法官說法

本案中，法官根據(jù)相關(guān)證據(jù)，認(rèn)定被告在前期宣傳過程中存在“一梯一戶”宣傳；實踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以直接看懂房屋的具體狀況，僅憑原告的簽名捺印，不足以證實被告主張；雖然合同中約定宣傳材料均不構(gòu)成要約，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對原告不發(fā)生法律效力。綜合以上因素，遂判決解除合同，被告向原告返還購房首付款、已支付的按揭貸款并承擔(dān)合理利息。