魯法案例【2021】371

作為普通老百姓，買房是一生中的大事。在買房前，消費者往往最先接觸到的是開發商的宣傳信息，但是有些開發商在賣房子的時候為了吸引客戶，存在著夸大宣傳甚至虛假宣傳的現象，消費者買到房子后卻發現房屋實際與宣傳嚴重不符。這時候，作為消費者，應該如何維護自己的合法權益呢？

下面，我們用一個案例來告訴大家答案。

基本案情

原告郝某與被告萊陽某置業有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房后實際房屋為兩梯兩戶，房內多處需要修補改造，實際房屋與宣傳不符。為維護自身合法權益，原告訴至法院，要求與被告公司解除商品房買賣合同，被告公司返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協助其辦理解除網簽手續。

根據雙方爭議的焦點，法官經審理認為：

第一，原告提交的案涉房地產項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經理的微信聊天記錄、原告等人與被告處某經理及萊陽市建設部門某工作人員的現場談話錄音、房屋存在質量問題的視頻光盤及照片打印件等證據，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據鏈條，足以證實被告在前期宣傳過程中，確曾將相關戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。

第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結合實踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產方面的專業性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應認為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。

第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補充協議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構成要約，如后期發生變化，不再另行通知。雖然原告在該協議落款處簽字捺印予以確認，但該條款從性質上看屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，訂立合同時被告應根據公平及誠實信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房的問題，經查，延期交房確因突發新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，影響案涉房地產項目施工進度所導致，在被告已向原告履行告知義務，扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應認為原告該項主張不構成解除合同的法定事由。

裁判結果

最終，法官依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業有限公司于簽訂的案涉《商品房買賣合同》，被告萊陽某置業有限公司于判決生效后十日內協助原告郝某辦理案涉房屋的解除網簽手續，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產生的利息。

裁判要旨

賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準確了解所購買房屋的架構、戶型等信息，而不能利用自身專業優勢地位，進行片面引導。否則，一旦構成根本違約，買房人即有權根據法律規定或合同約定行使合同解除權，并要求賠償合理損失。

法官說法

本案中，法官根據相關證據，認定被告在前期宣傳過程中存在“一梯一戶”宣傳；實踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產方面的專業性知識，難以直接看懂房屋的具體狀況，僅憑原告的簽名捺印，不足以證實被告主張；雖然合同中約定宣傳材料均不構成要約，但該條款從性質上看屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，被告應根據公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。綜合以上因素，遂判決解除合同，被告向原告返還購房首付款、已支付的按揭貸款并承擔合理利息。