租賃房產遇拆遷，提前搬遷可否向房東索賠？

　近年來各地都在進行城市更新改造，隨著更新改造的增多，租賃搬遷的糾紛也日益增多。“房屋租賃尚未到期，房東要求提前搬遷的情況下，房東是否擔責”等也成了大家都關注的問題。筆者認為該問題的關鍵是看房東在該行為中，是否存在過錯，雙方有無就房屋拆遷問題做特別約定。如果房東在出租房屋時明知該房已被列為拆遷房而仍然簽訂較長期限的租賃協議，房東應當承擔責任。

　　目前家住深圳的林先生就遇到這類問題，林先生于2017年12月在深圳某區租賃一家店面用于經營服裝，在簽署租賃合同時雙方約定租賃期為3年，合同簽署后林先生就花費了12萬元對店鋪進行裝修改造，并在2018年1月底正式對外營業，但其后在2018年3月初接到店面所在居委會通知，店面所處片區將在2018年進行改造，要求小區內各業主和租戶在2018年8月31日前搬出，消息傳出去后，小區內的住戶逐漸搬離小區，林先生的店鋪經營慘淡，而且其也必須提前搬出，林先生認為房東在明知房屋被列為拆遷房的情況下，仍然將房屋租賃給自己，房東應當對自己的損失承擔賠償責任，因此，林先生起訴房東要求解除雙方租賃關系，并賠償自己裝修損失和進貨損失合計人民幣20萬元。

　　律師認為在本案中，房東在明知房屋為拆遷房，且近期可能搬遷的情況下仍然與林先生簽署3年期限的租賃合同，其行為已存在違約。雖然涉案房產系因城市改造的原因而搬遷，并非房東主觀能控制的，但城市改造項目在正式搬遷前，一般都會對業主做意愿征集以及向社會大眾公布，房東對于該房產屬于拆遷房應當是明知，其應當可預計到該房產有可能隨時需要搬遷清空，其在出租時應當明確告知租客，但其并沒有履行告知義務，反而還與租客林先生簽訂長期的租賃合同，給租客造成的了錯誤的認識，因此，其對租客因此造成的損失應當承擔賠償責任。

　　其次，從租客林先生的角度分析，鑒于該房產的搬遷時間為2018年8月31日，因此目前該房產仍然能正常使用，林先生以此為由主張解除合同不符合法律規定，但林先生可考慮以“該搬遷公告的做出，致使周邊居民搬離該小區，市場環境已經發生變化，目前該套房產已無法實現其正常經營的合同目的”為由要求解除租賃協議，追究房東法律責任;另外，鑒于該小區所涉城市更新項目早在本次公告前已向社會大眾進行公告，林先生在租賃房屋時沒有考察房屋信息和周邊環境，其對該損失的出現也存在一定過錯，因此，林先生也應當自行承擔一部分損失。

　　最后在本案中，林先生提出賠償的損失主要是進貨損失和裝修損失，其中進貨損失由于該貨物為實物，即使林先生要搬遷，其貨物也是可以另循途徑銷售，并不當然的構成其實際損失;至于裝修損失的問題，鑒于林先生預期房屋使用期限為3年，而截止至其起訴時，其實際使用了3個月，其應當按比例進行折算損失，而且基于上述林先生本身存在一定過錯，其亦應當自行承擔部分損失。

　　結合上述案例看，在房屋租賃過程中，房東在出租更新房產時應當注意履行告知租客實際情況的義務，并避免簽署過長的租賃期;作為租客來說在租賃老舊房產時，應當注意查詢當地信息，隨時掌握承租房產的拆遷信息。