近年來各地都在進(jìn)行城市更新改造，隨著更新改造的增多，租賃搬遷的糾紛也日益增多。“房屋租賃尚未到期，房東要求提前搬遷的情況下，房東是否擔(dān)責(zé)”等也成了大家都關(guān)注的問題。筆者認(rèn)為該問題的關(guān)鍵是看房東在該行為中，是否存在過錯(cuò)，雙方有無就房屋拆遷問題做特別約定。如果房東在出租房屋時(shí)明知該房已被列為拆遷房而仍然簽訂較長(zhǎng)期限的租賃協(xié)議，房東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

　　目前家住深圳的林先生就遇到這類問題，林先生于2017年12月在深圳某區(qū)租賃一家店面用于經(jīng)營(yíng)服裝，在簽署租賃合同時(shí)雙方約定租賃期為3年，合同簽署后林先生就花費(fèi)了12萬元對(duì)店鋪進(jìn)行裝修改造，并在2018年1月底正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，但其后在2018年3月初接到店面所在居委會(huì)通知，店面所處片區(qū)將在2018年進(jìn)行改造，要求小區(qū)內(nèi)各業(yè)主和租戶在2018年8月31日前搬出，消息傳出去后，小區(qū)內(nèi)的住戶逐漸搬離小區(qū)，林先生的店鋪經(jīng)營(yíng)慘淡，而且其也必須提前搬出，林先生認(rèn)為房東在明知房屋被列為拆遷房的情況下，仍然將房屋租賃給自己，房東應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，因此，林先生起訴房東要求解除雙方租賃關(guān)系，并賠償自己裝修損失和進(jìn)貨損失合計(jì)人民幣20萬元。

　　律師認(rèn)為在本案中，房東在明知房屋為拆遷房，且近期可能搬遷的情況下仍然與林先生簽署3年期限的租賃合同，其行為已存在違約。雖然涉案房產(chǎn)系因城市改造的原因而搬遷，并非房東主觀能控制的，但城市改造項(xiàng)目在正式搬遷前，一般都會(huì)對(duì)業(yè)主做意愿征集以及向社會(huì)大眾公布，房東對(duì)于該房產(chǎn)屬于拆遷房應(yīng)當(dāng)是明知，其應(yīng)當(dāng)可預(yù)計(jì)到該房產(chǎn)有可能隨時(shí)需要搬遷清空，其在出租時(shí)應(yīng)當(dāng)明確告知租客，但其并沒有履行告知義務(wù)，反而還與租客林先生簽訂長(zhǎng)期的租賃合同，給租客造成的了錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，因此，其對(duì)租客因此造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　其次，從租客林先生的角度分析，鑒于該房產(chǎn)的搬遷時(shí)間為2018年8月31日，因此目前該房產(chǎn)仍然能正常使用，林先生以此為由主張解除合同不符合法律規(guī)定，但林先生可考慮以“該搬遷公告的做出，致使周邊居民搬離該小區(qū)，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，目前該套房產(chǎn)已無法實(shí)現(xiàn)其正常經(jīng)營(yíng)的合同目的”為由要求解除租賃協(xié)議，追究房東法律責(zé)任;另外，鑒于該小區(qū)所涉城市更新項(xiàng)目早在本次公告前已向社會(huì)大眾進(jìn)行公告，林先生在租賃房屋時(shí)沒有考察房屋信息和周邊環(huán)境，其對(duì)該損失的出現(xiàn)也存在一定過錯(cuò)，因此，林先生也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)一部分損失。

　　最后在本案中，林先生提出賠償?shù)膿p失主要是進(jìn)貨損失和裝修損失，其中進(jìn)貨損失由于該貨物為實(shí)物，即使林先生要搬遷，其貨物也是可以另循途徑銷售，并不當(dāng)然的構(gòu)成其實(shí)際損失;至于裝修損失的問題，鑒于林先生預(yù)期房屋使用期限為3年，而截止至其起訴時(shí)，其實(shí)際使用了3個(gè)月，其應(yīng)當(dāng)按比例進(jìn)行折算損失，而且基于上述林先生本身存在一定過錯(cuò)，其亦應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)部分損失。

　　結(jié)合上述案例看，在房屋租賃過程中，房東在出租更新房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意履行告知租客實(shí)際情況的義務(wù)，并避免簽署過長(zhǎng)的租賃期;作為租客來說在租賃老舊房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意查詢當(dāng)?shù)匦畔ⅲS時(shí)掌握承租房產(chǎn)的拆遷信息。