筆者所在住宅小區(qū)（簡(jiǎn)稱本小區(qū)），前兩年物業(yè)服務(wù)的情況為：只有前期物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有業(yè)委會(huì)，十多年來(lái)物業(yè)費(fèi)為1元/平方米，業(yè)主繳費(fèi)比例為90%以上。但前兩年物業(yè)公司要調(diào)整物業(yè)費(fèi)，采取上門由業(yè)主簽字的方法后宣布大多數(shù)業(yè)主同意調(diào)整，就進(jìn)行了調(diào)價(jià)為1.5元/平方米。很多業(yè)主由于對(duì)于諸如公共收益、公攤費(fèi)用、大修基金使用等問(wèn)題不滿，同時(shí)對(duì)物業(yè)公司單方上門征求意見(jiàn)并公布結(jié)果的方式不認(rèn)可，故采取了不繳費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)費(fèi)上漲，從而引發(fā)了物管公司與業(yè)主的長(zhǎng)期矛盾，這引起了筆者的思索，并對(duì)此物業(yè)服務(wù)糾紛進(jìn)行了相關(guān)梳理。

一、前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實(shí)上的物業(yè)合同關(guān)系

很多小區(qū)業(yè)主以與物業(yè)公司沒(méi)有簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同為由不繳納物業(yè)費(fèi)，筆者認(rèn)為此理由并不成立

1、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條對(duì)“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”作出了規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

從上述最高院的司法解釋可推導(dǎo)出：若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

本小區(qū)業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同到期后并未明確反對(duì)物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主繳費(fèi)比例達(dá)到了90%。這表明雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后已形成事實(shí)合同關(guān)系，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，物業(yè)公司有權(quán)收取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

2、事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同的法理根據(jù)是《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條規(guī)定：采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方應(yīng)經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同成立。

事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同存在實(shí)際履行的客觀事實(shí)，合同的實(shí)際履行是合同的一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同主要義務(wù)，對(duì)方予以接受的。本小區(qū)符合事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯沒(méi)有法律依據(jù)。

二.成立事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)繼續(xù)按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付

本小區(qū)在認(rèn)定事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)并未發(fā)生變化，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定的費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，業(yè)主應(yīng)繼續(xù)按照原物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)為宜。在雙方未協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主應(yīng)按原約定支付物業(yè)費(fèi)。

三、物業(yè)費(fèi)調(diào)整應(yīng)符合“雙過(guò)半”的標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)費(fèi)的調(diào)整，相當(dāng)于是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，而物業(yè)所服務(wù)的區(qū)域，實(shí)際上是整個(gè)小區(qū)的公共部分，與全體業(yè)主都有關(guān)系。因此，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第一款第(七)項(xiàng)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第(七)項(xiàng)的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主大會(huì)來(lái)作出決定。

2、根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第二款和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)在對(duì)上述問(wèn)題作出決定時(shí)，需要征得雙過(guò)半贊成票，即：專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。也就是說(shuō)，不但要全體業(yè)主中有超過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)費(fèi)，而且這些投贊成票的業(yè)主所擁有的房屋的建筑面積總和也要超過(guò)整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域總面積的一半才可以，否則就不能通過(guò)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第一款的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。而如果業(yè)主和物業(yè)公司就物業(yè)費(fèi)調(diào)整協(xié)商不成，業(yè)主大會(huì)可以重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，也可自行管理物業(yè)。

3、故本小區(qū)物業(yè)公司若要調(diào)整物業(yè)費(fèi)，必須在業(yè)主大會(huì)上取得雙過(guò)半的表決通過(guò)才能進(jìn)行，否則業(yè)主有權(quán)依據(jù)最高院司法解釋第五條規(guī)定而不予以繳納：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

四、建議物業(yè)費(fèi)的定價(jià)和調(diào)整均采取政府指導(dǎo)價(jià)為主的方式

本小區(qū)的物業(yè)費(fèi)上調(diào)之爭(zhēng)并未結(jié)束，目前許多老住宅小區(qū)都面臨本小區(qū)同樣的困境：業(yè)主出于對(duì)物管服務(wù)諸多不滿，拒絕繳納物管費(fèi)用；物業(yè)公司收費(fèi)不足、服務(wù)水平也就下降，就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)。筆者認(rèn)為：目前物業(yè)服務(wù)的困境，與目前對(duì)于物管費(fèi)的定價(jià)和調(diào)整機(jī)制不合理有關(guān)，理由如下

（一）商品房住宅小區(qū)業(yè)主難以形成合意、業(yè)主自治難。

眾所周知，商品房住宅小區(qū)不同于以前單位職工的住宅小區(qū)，沒(méi)有單位組織和身份的隸屬性，許多高層住宅的業(yè)主都是早出晚歸、即使住了多年也互不相識(shí)，加上地段好的小區(qū)房屋出租率又高，業(yè)主參與小區(qū)自治積極性不高。

很多小區(qū)根本沒(méi)有業(yè)委會(huì)，在上萬(wàn)人的小區(qū)想要召開(kāi)業(yè)主大幾乎不可能；即使采取上門征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成本高、時(shí)間長(zhǎng)，且業(yè)主認(rèn)同度也很低，故通過(guò)業(yè)主大會(huì)“雙過(guò)半”的的方式來(lái)定價(jià)和調(diào)整物業(yè)費(fèi)用難度太大。

（二）政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)在物業(yè)費(fèi)的定價(jià)和調(diào)整中起主導(dǎo)作用

1、國(guó)務(wù)院發(fā)改委頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

2015年3月15日起執(zhí)行的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)和服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》提供服務(wù)的住宅以及配套停車場(chǎng)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。第十二條規(guī)定：已成立業(yè)主大會(huì)的住宅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在合同簽訂后十五日內(nèi)報(bào)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門。第十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。

2、故從重慶市的規(guī)定來(lái)看，僅對(duì)按照《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》提供服務(wù)的住宅以及配套停車場(chǎng)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。除此之外的物業(yè)費(fèi)怎么收，收多少，則將由小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商一致后在物業(yè)服務(wù)合同中予以確定。

3、筆者認(rèn)為：如上所述，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)和調(diào)整完全交由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商確定事實(shí)上很難通過(guò)，形成物業(yè)公司叫虧、業(yè)主又不滿意的兩難局面。對(duì)于小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的制定和調(diào)整，應(yīng)采取政府指導(dǎo)價(jià)為主的方式，由房管部門、當(dāng)?shù)亟值篮途游瘯?huì)以及業(yè)委會(huì)共同參與對(duì)物業(yè)公司的定級(jí)和評(píng)估、對(duì)小區(qū)服務(wù)的考核，對(duì)于高于指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)部分，才交由小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商確定，從而避免物管僵局的出現(xiàn)。

綜上，商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理在中國(guó)只有幾十年歷史，還很不成熟，由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛解決機(jī)制也不健全，有進(jìn)一步立法完善。

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