
農村房屋房地產權證附記中記載“自建房屋,不得交易和轉讓”,是否轉讓農村房屋給同村村民的合同無效?
【《合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”】
農村房屋同村村民間轉讓的合同不符合《合同法》第五十二條的前四項。那么,農村房屋同村村民間轉讓的合同是否符合上述第五項的規定呢?
【《土地管理法》第四十三條規定:“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。……”第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;……”《物權法》第一百五十二條規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。” 第一百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”】
【《房地產法》第三十八條規定:“下列房地產,不得轉讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”農村宅基地上建造的房屋時“未依法登記領取權屬證書的”房屋,但是《房地產法》的適用對象是“城市房地產”【《房地產法》第一條:為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法。】
由此可知,農村房屋同村村民間轉讓的合同并無違反具體的法律規定。
【《合同法解釋二》第十四條:“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。”
《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》:“……15.正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項中的"違反法律、行政法規的強制性規定",關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定,注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的,人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規定的,人民法院應當根據具體情形認定其效力。16.人民法院應當綜合法律法規的意旨,權衡相互沖突的權益,諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等,綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的"市場準入"資格而非某種類型的合同行為,或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認定,應當慎重把握,必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。……”】
從上述司法解釋的規定來看,農村房屋同村村民間轉讓的合同也沒有違反《合同法》第五十二條的第五項。
綜上,農村房屋同村村民間轉讓的合同有效。【注:有其他無效情形的除外。如為損害第三人利益,同村村民之間惡意串通簽訂的農村房屋轉讓合同】
那么,既然農村房屋同村村民間轉讓的合同有效,為什么農村房屋房地產權證附記中記載“自建房屋,不得交易和轉讓”字樣,且房產交易中心不予辦理過戶手續呢?這其實就是行政管理和法律規定不銜接,甚至相矛盾的地方。且前者屬于公法的范疇,后者屬于私法的范疇。很難說下位法違反上位法而(下位法)無效。如果合同一方訴請確認合同無效會被法院駁回,因為該合同從法律上是有效的;如果合同一方訴請辦理過戶手續也會被法院駁回,因為法院不能做出不能執行的判決,也不能幫助合同當事人規避地方行政管理的政策。
來源:房產律政
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