合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

案情簡(jiǎn)介

一、2013年3月，福瑞達(dá)公司與百貨公司簽訂《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》，約定福瑞達(dá)公司提供建設(shè)資金，百貨公司提供建設(shè)用地，雙方合作建設(shè)商業(yè)寫字樓，該樓建成后，所有權(quán)歸百貨公司，由福瑞達(dá)公司整體承租經(jīng)營使用，以租賃費(fèi)抵消其墊付的建設(shè)投資款。

二、合作項(xiàng)目未取得工程規(guī)劃許可證，也未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。

三、福瑞達(dá)公司向長子縣法院提起訴訟，請(qǐng)求百貨公司繼續(xù)履行《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》。長子縣法院判決駁回福瑞達(dá)公司的訴訟請(qǐng)求。

四、福瑞達(dá)公司不服長子縣法院判決，上訴至長治市中院。長治市中院判決駁回上訴，維持原判。

五、福瑞達(dá)公司不服長治市中院判決，向山西高院申請(qǐng)?jiān)賹?。山西高院裁定駁回再審申請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)

首先，《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特征。《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》約定，樓房建成后由資金提供方福瑞達(dá)公司整體承租經(jīng)營使用，以租賃費(fèi)抵消其墊付的投資款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條之規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！狈ㄔ阂虼苏J(rèn)定《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》為房屋租賃合同。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！庇捎诒景疙?xiàng)目未取得規(guī)劃許可證，法院認(rèn)定《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》無效。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、律師在為當(dāng)事人起草合同時(shí)要探明當(dāng)事人的真實(shí)意思，起草無歧義的合同。如欲實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)房地產(chǎn)的目的，應(yīng)當(dāng)在合同中體現(xiàn)“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的特征，否則法院可能根據(jù)合同約定的不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而判定為土地轉(zhuǎn)讓合同、借款合同、房屋買賣合同、租賃合同等。

需提醒當(dāng)事人注意的是，如欲實(shí)現(xiàn)合作開發(fā)房地產(chǎn)的目的，不能在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定資金提供方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或其他形式使用房屋，該約定會(huì)被法院認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系。

二、房屋租賃合同承租人簽訂租賃合同前，應(yīng)確保出租人租賃的房屋已取得規(guī)劃許可證，否則合同會(huì)被法院認(rèn)定為無效合同。承租人可要求將規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)登記證等證書作為合同附件。

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十四條  本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

第二十七條  合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二條  出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

相關(guān)新法：《中華人民共和國民法總則》

第一百四十六條  行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

以下為該案在法院審理階段“本院認(rèn)為”部分關(guān)于此問題的論述：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地所有權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同”。本案雙方當(dāng)事人于2013年3月10日簽訂的《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》，其主要內(nèi)容是由申請(qǐng)人提供建設(shè)資金，被申請(qǐng)人提供建設(shè)用地，雙方合作建設(shè)商業(yè)寫字樓，該樓建成后，所有權(quán)歸被申請(qǐng)人，由申請(qǐng)人整體承租經(jīng)營使用，以租賃費(fèi)抵消其墊支的建設(shè)投資款。從雙方簽訂的合同內(nèi)容看，本案爭(zhēng)議的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同為無效合同。原審判決認(rèn)定長子縣國營百貨公司與長子縣福瑞達(dá)商貿(mào)有限公司簽訂的《商業(yè)寫字樓工程合作建設(shè)暨租賃合同》無效并判決駁回長子縣福瑞達(dá)商貿(mào)有限公司的訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)。

來源：網(wǎng)絡(luò)