為提高資產創效能力，降低“低效、負效”資產比例，企業往往會將閑置的資產進行出租。為維護企業合法利益，我方必須加強租賃合同的法律審查，嚴格執行資產管理有關制度，有效防控法律風險。

《民法典》第四百六十二條 【占有保護請求權】占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外

第七百一十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

法律建議

(一)租賃經營中合同履行風險

1.合同實體內容方面。對于資產租賃合同的租期，要嚴格法律審查，杜絕超過法定期限情況的發生。對于違約責任盡可能全面、細致的約定，對于可能出現的利息損失、可得利益損失、改造損失等明確由違約方承擔，并約定損失計算的方式，在可能的情況下也可約定由違約方承擔律師費。

2.《民法典》五百六十四條第二款規定了1年的行使期限。為保護當事人基于原有法律形成的合理預期，在對方當事人未催告的情況下，即使解除權人在民法典施行前知道或者應當知道解除事由，有關解除權行使期限亦應以民法典施行之日起算方為妥當，而不應以民法典施行前當事人知道或者應當知道之日起算。一般而言，新法基于填補空白，明確規定了權利行使期間的，一般均以新法施行之日作為行使期限的起算點，符合司法實踐經驗，有利于充分保護當事人預期。當然，對于民法典施行后當事人知道或者應當知道解除事由的，適用民法典的規定，自當事人知道或者應當知道解除事由之日起算。

(二)租賃經營中管理履行風險

1.出租方仍具有對出租資產的安全管理義務。

若出租給其他單位的，在合同簽訂過程中，應當設置安全生產協議或安全生產條款作為附件。出租方未與承租單位簽訂專門的安全生產管理協議或者未在租賃合同中明確各自的安全生產管理職責，會被處以責令限期改正、罰款、責令停產停業整頓等法律責任。

2.國有資產出租應嚴格落實國有資產管理規定。

國有資產屬國家所有，對其管理必須滿足相關國有資產管理規定的強制要求。因此，在資產出租前應當嚴格落實國有資產政策法規的各項規定和文件精神。例如，合同屬于“三重一大”范疇的應當確保內部流程和內控流程的規范、到位，并確認是否需要公開招租。

防控建議

對于出租的資產，我方仍有較多需要承擔的責任和義務，因此，提出如下防控建議：

1.租賃合同簽訂前先核查承租人信息，確認是否存在較多訴訟及不良糾紛等，選擇信譽良好的承租方能極大降低資產出租的風險。

2.賃期限不能過長。租賃期限過長會導致承租雙方的狀態長時間不能改變，不利于新情況的發生調整合同的相關條款，承租人在訂立租賃期限條款時，應結合自身的具體情況，合理確定租期，待合同終止后，雙方均有意，可以續訂，及時修訂上份合同中的缺陷之處。

3.合同簽訂前,約定租金的交納方式,盡可能保障1年一付;合同押金應保障在年繳租金的2倍以上(或者可以更高)。

4.需不定期指派員工前往查看所出租資產的情況，確保承租方按照合同約定用途使用資產，同時確保未發生轉租等情形。

5.資產出租后需要定期依法開展安全檢查工作，對法律禁止的各種違法行為，及時發現、及時制止。比如房屋出租中要檢查有無房屋開裂、消防通道堵塞、電線暴露在外等明顯的安全隱患，若發現類似風險應當及時進行溝通處理。對于承租人變動房屋的主體結構、實施違法搭建或違反消防要求等可能危及建筑安全、違反法律規范的行為，我們應當盡到安全警示義務，并要求其限期內完成整改，否則應當按照合同約定或法律規定解除合同并要求承租人承擔違約責任。若因承租人的不當行為導致安全生產事故的發生，尤其是涉及第三人的情形下，我司可能面臨因未盡到安全管理義務承擔責任的風險。同時在檢查過程中應當注重證據的保存，便于后期發生糾紛時能及時維護我司權益。

6.在履約過程中要重視對合同相對方財產狀態的關注，及時采取財產保全措施，有助于執行程序的開展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時支付租金，拖欠租金數額較大而訴之法院，因訴訟期限較長，承租人可能通過各種手段隱匿財產，損害出租人利益。

7.做好合同履行過程中的各類證據材料的收集工作。在合同履行中，合同文本、補充協議、會議紀要、雙方的郵件、傳真來往，租金支付憑證，各類文件等都是合同履行的重要證據，日常工作中一定要留存，妥善保管，確保證據鏈的完整。

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