基本案情

A石油公司在劃轉中國石化之前，存在部分加油站跟當地國營供銷社聯營的情形，即當地企業以土地使用權作為投資，A石油公司出資建設B加油站。B加油站建設投營后，當地國營供銷社因故退出加油站聯營，A石油公司支付相應股權對價后，B加油站的土地使用權相應轉讓給A石油公司，但因種種原因A石油公司至今未能取得不動產權證書。現因當地國營供銷社涉及民事糾紛敗訴，導致B加油站土地被法院查封。A石油公司及時提出執行異議，最終法院裁定中止對B加油站土地使用權的執行。

法律風險分析

（一）難以知曉設定抵押權的情況
即使B加油站仍由A石油公司經營使用，但不排除當地供銷社使用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據《物權法》第一百八十二條規定，以建設用地使用權抵押的，則該土地上的建筑物一并抵押。A石油公司如果不及時辦理土地使用權證，就很難了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規避風險。一旦供銷社無力償還銀行貸款，銀行將會依法拍賣該土地使用權，并從價款中優先受償，導致A石油公司遭受損失，合法權益將難以得到維護。
（二）在拆遷補償時遭受損失
根據建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。A石油公司在購買供銷社股權時，就已經支付了相應的土地使用費，但A石油公司若未及時辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關于土地使用權的相應補償。因為沒有土地使用權證，動遷單位就無法確認業主對土地的合法使用權益。
（三）容易遭受意外損失
如果當地供銷社涉及法律糾紛敗訴，其名下資產包括B加油站土地使用權都可能會被法院列入執行范圍，石油公司則因此會遭受相應損失。

風險防控建議

1、為避免合法權益受到侵犯，未取得土地使用權證的土地使用者必須盡早辦理好相應手續，以確保自己的土地使用權在法律的保護范圍內。如果是通過轉讓、劃撥等方式獲得土地使用權的話，土地使用者需要辦理土地使用權證的轉讓手續并做好變更登記，同時留存相應合同、來往文書、票據。
2、若加油站土地使用權被法院查封時，應盡快依法行使各項法律賦予的權利和糾紛解決途徑，向執行法院提出執行異議及相關證據材料，向法院闡明該宗被查封土地已被現實際使用人合法使用多年，土地來源清楚且已支付相應土地款對價，并為辦理土地使用權過戶手續付出努力，非自身原因未能及時辦理土地使用權證過戶手續。

法條鏈接

1.《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
2.最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》執行程序若干問題的解釋
第十五條　案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。
3.最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定
第二十八條  金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；  
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。