土地使用證是土地使用者擁有產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)土地使用權(quán)的直接證明，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，土地使用者只有在取得土地使用權(quán)證之后其對(duì)土地的處置行為才受法律保護(hù)。

基本案情

A石油公司在劃轉(zhuǎn)中國(guó)石化之前，存在部分加油站跟當(dāng)?shù)貒?guó)營(yíng)供銷社聯(lián)營(yíng)的情形，即當(dāng)?shù)仄髽I(yè)以土地使用權(quán)作為投資，A石油公司出資建設(shè)B加油站。B加油站建設(shè)投營(yíng)后，當(dāng)?shù)貒?guó)營(yíng)供銷社因故退出加油站聯(lián)營(yíng)，A石油公司支付相應(yīng)股權(quán)對(duì)價(jià)后，B加油站的土地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓給A石油公司，但因種種原因A石油公司至今未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。現(xiàn)因當(dāng)?shù)貒?guó)營(yíng)供銷社涉及民事糾紛敗訴，導(dǎo)致B加油站土地被法院查封。A石油公司及時(shí)提出執(zhí)行異議，最終法院裁定中止對(duì)B加油站土地使用權(quán)的執(zhí)行。

法律風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況
即使B加油站仍由A石油公司經(jīng)營(yíng)使用，但不排除當(dāng)?shù)毓╀N社使用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，則該土地上的建筑物一并抵押。A石油公司如果不及時(shí)辦理土地使用權(quán)證，就很難了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無(wú)法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一旦供銷社無(wú)力償還銀行貸款，銀行將會(huì)依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價(jià)款中優(yōu)先受償，導(dǎo)致A石油公司遭受損失，合法權(quán)益將難以得到維護(hù)。
（二）在拆遷補(bǔ)償時(shí)遭受損失
根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包含了土地使用權(quán)價(jià)值。A石油公司在購(gòu)買供銷社股權(quán)時(shí)，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)，但A石油公司若未及時(shí)辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。因?yàn)闆]有土地使用權(quán)證，動(dòng)遷單位就無(wú)法確認(rèn)業(yè)主對(duì)土地的合法使用權(quán)益。
（三）容易遭受意外損失
如果當(dāng)?shù)毓╀N社涉及法律糾紛敗訴，其名下資產(chǎn)包括B加油站土地使用權(quán)都可能會(huì)被法院列入執(zhí)行范圍，石油公司則因此會(huì)遭受相應(yīng)損失。

風(fēng)險(xiǎn)防控建議

1、為避免合法權(quán)益受到侵犯，未取得土地使用權(quán)證的土地使用者必須盡早辦理好相應(yīng)手續(xù)，以確保自己的土地使用權(quán)在法律的保護(hù)范圍內(nèi)。如果是通過轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式獲得土地使用權(quán)的話，土地使用者需要辦理土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓手續(xù)并做好變更登記，同時(shí)留存相應(yīng)合同、來(lái)往文書、票據(jù)。
2、若加油站土地使用權(quán)被法院查封時(shí)，應(yīng)盡快依法行使各項(xiàng)法律賦予的權(quán)利和糾紛解決途徑，向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議及相關(guān)證據(jù)材料，向法院闡明該宗被查封土地已被現(xiàn)實(shí)際使用人合法使用多年，土地來(lái)源清楚且已支付相應(yīng)土地款對(duì)價(jià)，并為辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)付出努力，非自身原因未能及時(shí)辦理土地使用權(quán)證過戶手續(xù)。

法條鏈接

1.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
2.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋
第十五條　案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。
3.最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定
第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；  
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。