第一章總則

第一條為指導(dǎo)和規(guī)范本市建成區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作,切實保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

第二條房屋征收范圍由市房屋征收部門劃定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，劃定的征收范圍內(nèi)的土地適用本辦法。

第三條本辦法所指房屋,均為框架、混合、磚瓦結(jié)構(gòu)房屋,不含簡易結(jié)構(gòu)和附屬物。房屋面積均指建筑面積。

第四條被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換進行安置。

第五條被征收房屋的面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。未經(jīng)登記的建筑物面積,以房屋征收部門依法調(diào)查認(rèn)定并測繪的結(jié)果為準(zhǔn)。

第二章房屋補償

第六條符合下列條件的房屋及房屋部分,予以補償:

(一)有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)的房屋。

(二)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法報建手續(xù)的,1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前建設(shè)的房屋。

(三)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法報建手續(xù)的,但屬于1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后至2012年4月10日《海口市主城區(qū)個人住宅規(guī)劃建設(shè)暫行管理規(guī)定》施行前建設(shè)，區(qū)人民政府認(rèn)定為違法建筑以外的個人住宅房屋及房屋部分。

(四)未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,按批準(zhǔn)使用的剩余期限予以實際評估補償。

第七條有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予補償:

(一)超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑或因搶建、加建等被區(qū)人民政府認(rèn)定為違建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建設(shè),未經(jīng)批建或雖經(jīng)報建但超出批建規(guī)定面積建設(shè)的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予補償?shù)姆课菁胺课莶糠帧?/p>

第八條居民宅基地上自建房屋的,房屋征收部門以整體區(qū)位評估方式結(jié)算補償金額，計算方法為：補償金額=確認(rèn)的建筑面積×被征收房屋重置價×成新率+確認(rèn)的土地面積×片區(qū)住宅土地評估單價(容積率設(shè)定為片區(qū)宅基地現(xiàn)狀凈容積率)。

第九條集體公共用房和配套設(shè)施補償參照第六條、第七條、第八條個人住宅房屋補償辦法執(zhí)行，地上無建筑物的公共用地參照片區(qū)住宅(容積率≤0.3)土地評估價的60%給予補償。

第十條被征收房屋屬于黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房，有下列情形之一的，參照本辦法第八條進行評估補償：

(一)完全產(chǎn)權(quán)房改房(含已足額繳交房款，但尚未完善房改手續(xù)的)。

(二)部分產(chǎn)權(quán)房改房足額繳交完全產(chǎn)權(quán)房款的。

(三)尚未房改的職工住房，可參照房改政策補辦手續(xù)后，原產(chǎn)權(quán)單位同意放棄產(chǎn)權(quán)的。

第十一條被征收房屋屬于商品住宅或非住宅房屋(以房屋權(quán)屬證書記載的性質(zhì)為準(zhǔn))的，按照同類房屋二手房市場評估價補償。

第三章產(chǎn)權(quán)調(diào)換

第十二條住宅類房屋的所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,在就近結(jié)合安置房戶型面積基礎(chǔ)上,按以下方式之一進行安置:

(一)有合法房屋權(quán)屬證書,或無合法房屋權(quán)屬證書但有合法批建手續(xù)的,按合法房屋權(quán)屬證書記載的面積或批建面積1:1的比例提供安置房。

(二)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法批建手續(xù)的房屋,屬于1990年4月1日前建設(shè)的,按1:1的比例提供安置房。

(三)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法批建手續(xù)的個人住宅房屋,屬于1990年4月1日后至2012年4月10日前建設(shè)，區(qū)人民政府認(rèn)定為違法建筑以外的個人住宅房屋及房屋部分，按1:1的比例提供安置房。

(四)被征收房屋屬于公廟、宗祠等當(dāng)?shù)毓裁袼孜幕O(shè)施的，可視情況在安置房區(qū)域內(nèi)還建，還建面積以內(nèi)的被征收房屋不重復(fù)補償。

第十三條被征收人在征收范圍內(nèi)無住房,且只有唯一一宗空地的,按土地面積1:1.2的比例予以安置,最大安置面積不超過210平方米。被征收人在征收范圍內(nèi)已有住房的,對未建住房的空地不予安置。

第十四條有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予提供安置房進行安置:

(一)臨時建筑或因搶建、加建等被區(qū)人民政府認(rèn)定為違建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建設(shè),未經(jīng)批建或雖經(jīng)報建但超出批建規(guī)定面積建設(shè)的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予提供安置房安置的房屋及房屋部分。

第十五條安置房用地采取出讓的方式供地，為完全產(chǎn)權(quán)房屋，安置房的價格按以下標(biāo)準(zhǔn)進行結(jié)算:

(一)安置房面積小于或等于本辦法第十二條、第十三條規(guī)定的應(yīng)安置面積，和超過應(yīng)安置面積10平方米(含10平方米)以內(nèi)的部分,按市場價結(jié)算。市場價包括土地價款、綜合建設(shè)成本、財務(wù)成本、各項稅費、合理利潤。

(二)安置房面積超出應(yīng)安置面積10平方米以外至20平方米(含20平方米)以內(nèi)的部分,按安置房價格的1.2倍結(jié)算;安置房超出應(yīng)安置面積20平方米以外的部分,按安置房價格的1.5倍結(jié)算。

對集中連片棚戶區(qū)征收范圍內(nèi)住房困難戶較多的，可就地或就近配建保障性住房予以安置。

第十六條被征收人自行將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營用房的,原則上按本辦法第十二條的規(guī)定給予安置住宅房屋,不予提供商業(yè)用房安置。

第四章補助獎勵

第十七條搬遷補助費按被征收房屋面積每平方米22元一次性計算支付(含兩次搬遷),每戶不足500元的,補足至500元;各項設(shè)施的遷移補助費為電話100元/部,水表500元/戶,電表600元/戶,有線電視360元/戶,管道燃?xì)?600元/戶。

第十八條除第十三條情況以外的住宅類房屋的所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,自行安排過渡的,在過渡期限內(nèi),臨時安置補助費按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的面積,按每平方米18元/月支付,每戶不足500元/月補足至500元/月。

第十九條因征收非住宅房屋(以房屋權(quán)屬證書記載的性質(zhì)為準(zhǔn))造成停產(chǎn)、停業(yè)的,一次性給予12個月的補助。補助的標(biāo)準(zhǔn)為:營業(yè)鋪面按該鋪面評估價的1%/月給予補助;生產(chǎn)用房按該用房評估價的0.8%/月給予補助;其他非住宅用房按該用房評估價的0.6%/月給予補助。

第二十條未經(jīng)規(guī)劃、國土等部門批準(zhǔn),被征收人自行將臨街的底層住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營用房的,不給予停產(chǎn)停業(yè)補助。但可結(jié)合其實際經(jīng)營年限和面積,根據(jù)住宅的評估價(不含所占用及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)評估價)按以下方式以底層實際經(jīng)營面積計算補助:

(一)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)5年(含5年)以上依法納稅的,按照房屋重置價增加100%給予補助。

(二)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)3年(含3年)以上5年以下依法納稅的,按照房屋重置價增加50%給予補助。

(三)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)1年(含1年)以上3年以下依法納稅的,按照房屋重置價增加30%給予補助。

改變房屋用途的時間以相關(guān)年度營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

被征收人自行將住宅改變?yōu)榧彝ヂ灭^、餐館、醫(yī)院等經(jīng)營用途的,按底層實際經(jīng)營面積計算補助。

被征收人自行將住宅改變?yōu)檗k公、生產(chǎn)、教學(xué)、倉儲等場所的,不予增加補助。

第二十一條屬于本辦法第七條不予補償?shù)姆课菁胺课莶糠?被征收人配合征收并在規(guī)定期限內(nèi)自拆的,按照本市現(xiàn)行違法建筑拆除清運費補貼標(biāo)準(zhǔn)一次性給予補助。

第二十二條為征收范圍內(nèi)戶籍人口的被征收人家庭成員滿16周歲不足60周歲,無職業(yè)且無其他經(jīng)濟來源的,應(yīng)優(yōu)先安排培訓(xùn)就業(yè),未實現(xiàn)就業(yè)前每月給予300元生活保障補助，時間最長不超過36個月。

第二十三條居民宅基地上自建房屋以及黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房的,被征收人選擇貨幣補償或選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積的，給予貨幣安置獎勵。

(一)被征收人實際發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積的，小于部分面積按1000元/平方米給予獎勵。

(二)被征收人實際發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積50平方米(含50平方米)以上的，小于部分面積可以領(lǐng)取《異地購房卡》，被征收人可以憑卡在指定樓盤享受購房折扣，并按規(guī)定享受稅費減免。

第二十四條被征收人在公布征收決定之日起120日內(nèi)簽訂補償協(xié)議并完成搬遷的,按以下標(biāo)準(zhǔn)之一給予一次性按時簽約獎勵:

(一)居民宅基地上自建房屋以及黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房的,按確認(rèn)的土地面積的土地評估價給予一次性按時簽約獎勵。

(二)除本條第一項以外的其他房屋,按被征收房屋面積150元/平方米給予一次性按時簽約獎勵,獎勵金額最低為1萬元,最高不超過5萬元,單位和集體組織按一戶計。

被征收人不配合征收,在120日的簽約期限內(nèi)未簽訂補償協(xié)議的,不享受本條規(guī)定的按時簽約獎勵，市相關(guān)職能部門應(yīng)按《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國行政強制法》有關(guān)規(guī)定，依法收回土地使用權(quán)，強制拆除地上物。

第二十五條被征收人在公布征收決定之日起60日內(nèi)簽訂補償協(xié)議并完成搬遷的,在第二十四條規(guī)定的按時簽約獎勵的基礎(chǔ)上增加90%給予一次性提前簽約獎勵;被征收人在公布征收決定之日起60日至90日內(nèi)簽訂補償協(xié)議并完成搬遷的,在第二十四條規(guī)定的按時簽約獎勵的基礎(chǔ)上增加70%給予一次性提前簽約獎勵。

本辦法第二十四條第(二)項規(guī)定的按時簽約獎金限額按本條提前簽約獎勵的增加比例相應(yīng)調(diào)整。

第五章附則

第二十六條2015年1月1日前批準(zhǔn)《房屋征收補償安置方案和概算》，并已發(fā)布房屋征收決定公告的不適用本辦法，房屋征收補償安置按原批準(zhǔn)方案執(zhí)行。

第二十七條市房屋征收部門負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋征收實施部門實施房屋征收工作。

房屋征收實施部門不依照本辦法規(guī)定擅自提高補償標(biāo)準(zhǔn)，或弄虛作假、隱瞞虛報的，對房屋征收實施部門直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋征收補償安置工作中特殊情形的處理,由房屋征收實施部門參照本辦法執(zhí)行或報市政府批準(zhǔn)后實施。

第二十九條本辦法實施過程中的具體應(yīng)用問題由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條本辦法自發(fā)布之日起施行,有效期2年。原《海口市房屋征收補償安置暫行辦法》(海府〔2013〕210號)同時廢止。

海口土地征用的標(biāo)準(zhǔn)

1、征用本市行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地由市政府統(tǒng)一進行，土地征用工作由市土地管理部門負(fù)責(zé)實施;其他任何組織、單位和個人均不得直接征用集體所有土地。

各區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及有關(guān)部門應(yīng)協(xié)同市土地管理局完成征地工作。

被征地單位或個人應(yīng)當(dāng)服從國家建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，支持和配合做好征地工作。

2、按照土地利用總體規(guī)劃確定的綜合開發(fā)用地可以實行連片征用;按照規(guī)定程序批準(zhǔn)的建設(shè)項目用地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目批準(zhǔn)文件及總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，按項目征地，不得化整為零越權(quán)審批。分期建設(shè)的項目，應(yīng)分期征地，不得先征待用。

市政府可依法對集體所有土地實行有計劃預(yù)征。

3、按項目征用土地，依下列程序辦理：

(1)、建設(shè)單位和個人持人民政府有關(guān)建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件和《建設(shè)用地選址通知書》，向市土地管理部門提出用地申請;

(2)、市土地管理部門對用地申請進行審核，擬定征地工作方案，報經(jīng)市政府同意后，書面通知申請人和被征地單位，并發(fā)出征地通知書;

(3)、市土地管理部門會同區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府與被征地單位對擬征土地進行調(diào)查勘測，確認(rèn)土地權(quán)屬和土地利用狀況，確定土地面積和界址;

(4)、市土地管理部門會同有關(guān)部門與被征地單位確定征地補償和安置方案;

(5)、市土地管理部門按照征地批準(zhǔn)權(quán)限報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，根據(jù)批準(zhǔn)文件落實征地有關(guān)事項。

4、《征用土地補償協(xié)議書》由市土地管理部門和被征地單位雙方法定代表人簽名蓋章，其他任何單位和個人不得簽訂《征用土地補償協(xié)議書》。

5、被征地單位應(yīng)當(dāng)在接到征地通知書之日起30日內(nèi)，配合市土地管理部門辦理征地有關(guān)手續(xù)，逾期不辦理的，市政府可依照有關(guān)規(guī)定做出征地決定。被征地單位對征地決定有異議的，可在接到征地通知書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。在規(guī)定期限內(nèi)既不申請復(fù)議也不起訴又不履行征地決定的，由市政府申請人民法院強制執(zhí)行。

6、國家(含省、市)重大建設(shè)項目急需征用土地的，市政府應(yīng)當(dāng)及時處理土地權(quán)屬糾紛，作好土地征用工作。

土地糾紛時間較長、涉及面廣、情況復(fù)雜，經(jīng)多次調(diào)解不成，及時處理確有困難的，由市土地管理部門報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可先行征用。在實施征地前，市土地管理部門應(yīng)會同爭議各方對爭議土地進行勘測，將爭議的原因、土地類型、面積、界址予以登記。土地權(quán)屬糾紛解決后，有關(guān)爭議范圍土地的征地補償費等各項費用，由市土地管理部門向土地所有權(quán)單位支付。

7、征用集體所有土地應(yīng)按規(guī)定支付土地補償費、青苗和附著物補償費、安置補助費，補償標(biāo)準(zhǔn)由市政府根據(jù)國家、省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定。

征地補償費由市土地管理部門統(tǒng)一收取，按征地協(xié)議約定期限匯入被征地單位在指定銀行開設(shè)的征地補償費專戶。

未按征地協(xié)議約定向被征地單位付清征地補償費的，土地仍屬集體所有，市土地管理部門不得出讓。

8、按項目征地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)在向市土地管理部門提出用地申請之日起30日內(nèi)，預(yù)付擬征土地的補償費總額的50%。擬征土地未獲批準(zhǔn)或因國家重大政策調(diào)整以及其他正當(dāng)原因不能征用的，市土地管理部門應(yīng)當(dāng)計息退還預(yù)付款;土地征用后，建設(shè)單位或個人放棄受讓土地使用權(quán)的，預(yù)付款不予退還;市土地管理部門與建設(shè)單位或個人簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，預(yù)付款可抵充部分土地使用權(quán)出讓金。

9、預(yù)征土地的征地補償費根據(jù)征地協(xié)議簽訂時的有關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)和地上建筑物、附著物的實際情況確定。

市土地管理部門應(yīng)在簽訂預(yù)征協(xié)議后30日內(nèi)將征地補償費總額的30%付給被征地單位，其余在兩年內(nèi)付清;兩年內(nèi)未付清的部分，按同期物價增長指數(shù)計算撥付。開發(fā)需要使用土地時，市土地管理部門應(yīng)提前30日將剩余的征地補償費付給被征地單位。

10、預(yù)征的土地，在開發(fā)前仍由被征地單位及其成員耕種，不得撂荒，不得栽種多年生長農(nóng)作物和修建永久性建筑物。

開發(fā)建設(shè)需要使用土地時，市土地管理部門應(yīng)提前60日通知被征地單位及其成員限期清除地上建筑物、附著物。未在限期內(nèi)清除的，由建設(shè)用地單位或個人處置，對其地上建筑物和附著物不再補償，而對種植的農(nóng)作物可作適當(dāng)賠償。

11、征地補償費由被征地單位在指定的銀行專戶存儲。

征地補償費中除屬于個人的青苗和附著物的補償費由被征地單位如數(shù)付給本人外，其余的征地補償費由被征地單位統(tǒng)一管理使用，主要用于發(fā)展鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體企業(yè)和農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)，進行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設(shè)，不得私分或挪作他用;安置補助費可以按照一定比例，劃給自謀職業(yè)者作為就業(yè)補助和轉(zhuǎn)入社會保障部門作為不能就業(yè)人員的生活保障費。

在征得村民同意和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)后，被征地單位可將部分征地補償費用于興建公共設(shè)施、興辦公益事業(yè)。擅自將征地補償費用于非生產(chǎn)性開支的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)及時予以糾正。

12、土地被全部征用的或土地雖未被全部征用，但人均耕地不足002公頃的，被征地單位農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。

征用土地后，被征地單位人均耕地在002公頃以上的，按征地前人均耕地面積計算，將與被征土地面積相應(yīng)的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。

13、被征地農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由村民委員會按征地協(xié)議確定的數(shù)量提出方案，經(jīng)村民代表大會討論同意，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和市土地管理部門審核并報市政府批準(zhǔn)后，由公安、糧食等有關(guān)部門給予辦理轉(zhuǎn)戶、糧食關(guān)系等手續(xù)。

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