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企業(yè)拆遷補(bǔ)償法律依據(jù)
企業(yè)拆遷補(bǔ)償范圍
一、房產(chǎn)、建筑物及土地的補(bǔ)償
1、房產(chǎn)、建筑物的補(bǔ)償
企業(yè)的經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫,也有部分住宅和辦公房,具體的補(bǔ)償面積以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn),因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的,可經(jīng)實際丈量確定。企業(yè)房屋及建筑物價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。而且企業(yè)拆遷也涉及到房產(chǎn)的所有權(quán)問題,企業(yè)拆遷的補(bǔ)償對象只能是房屋的產(chǎn)權(quán)人,如果企業(yè)是承租人的話,那么只能是對承租人在租賃期間對自建的地上物有權(quán)獲得補(bǔ)償。
2、土地的補(bǔ)償
在企業(yè)拆遷時土地的補(bǔ)償問題就會涉及到土地的性質(zhì),國有土地與集體土地的問題,《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對國有土地上企業(yè)的拆遷土地補(bǔ)償這一塊沒有明確的規(guī)定,全國各地方拆遷時土地的補(bǔ)償,往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計算在一起,不明晰、不透明的情況大量存在,使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償;集體土地上企業(yè)的拆遷一般按評估價格補(bǔ)償,如果企業(yè)為承租人的話,就會涉及到與土地使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯栴},補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃合同為準(zhǔn)。
二、設(shè)備、設(shè)施的補(bǔ)償
1、不可移動設(shè)備的損失補(bǔ)償。對其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照設(shè)備使用年限進(jìn)行折舊或重置市場價格計算,對所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。
2、可移動設(shè)備的搬遷費、安裝費的補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)匕徇w費標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嶋H發(fā)生額計算,主要包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等,安裝調(diào)試費還應(yīng)當(dāng)由設(shè)備供應(yīng)商出具報價和證明等。
三、停產(chǎn)、停業(yè)損失
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。由于各地的情況不一樣,這部分的補(bǔ)償也有很大的差別,但是在地域相同的情況下,停產(chǎn)停業(yè)損失也有可能不同,停產(chǎn)停業(yè)損失包括哪些、如何計算,都是律師可以爭取的,彈性比較大,是企業(yè)拆遷過程中很重要的一部分補(bǔ)償。
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償既包括實際損失補(bǔ)償,也包括預(yù)期利潤損失補(bǔ)償。實際損失補(bǔ)償主要有原材料、半成品等物品的損失,以及訂單違約損失補(bǔ)償。訂單損失應(yīng)當(dāng)出具正式法律文書證明,以判決書的形式確定解約損失證明效力最高,被拆遷企業(yè)不能隨便與客戶約定中止訂單的賠償協(xié)議,否則拆遷人或征收人不予認(rèn)可。預(yù)期損失主要指根據(jù)往年的情況,企業(yè)可期待的利潤,被拆遷企業(yè)應(yīng)當(dāng)證明投資數(shù)額和近幾年平均合理利潤,以證明合理的投資收益回報,結(jié)合剩余經(jīng)營期限,計算預(yù)期的利潤損失。
四、人員遣散安置等補(bǔ)償費用
針對員工的這部分補(bǔ)償,法律也沒有具體的規(guī)定,有的地方制定了相應(yīng)的規(guī)定,但有一些地方?jīng)]有具體的規(guī)定。這些都是律師可以進(jìn)行爭取的,如果企業(yè)進(jìn)行搬遷的,一般來說需要支付停工期間的工資和社保費;對于停止經(jīng)營的,需要依據(jù)《勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定,支付解除勞動合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費用。
五、搬遷獎勵費用及其他費用
在拆遷的過程中,拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,讓被拆遷人搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小,由拆遷人根據(jù)拆遷實際的情況確定,也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協(xié)商進(jìn)行確定。其他損失如實驗室、無菌車間、包裝車間等特殊廠房的驗證費,廣告投入后尚未回收成本的損失。
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