商業房企業承租人征收如何維權

(一)首先針對國有土地

《國有土地上房屋征收與補償條例》下稱《征收條例》第23條“對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”。

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第34條“征收非居住房屋的，應當對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：(一)被征收房屋的市場評估價格;(二)?設備搬遷和安裝費用;(三)?無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用;(四)?停產停業損失補償”。

(二)其次針對集體土地

《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》下稱《集體土地征收規定》第20條(非居住房屋的其他補償)“對非居住房屋，還應當補償下列費用：(一)設備搬遷和安裝費用;(二)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用;(三)停產、停業損失補償”。

(三)關于上述補償項目的歸屬的法律依據

《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》“十一、房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按什么原則處理?上述費用中，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人”。

(四)上述補償項目歸承租人的法理依據

不管是征收還是拆遷強調的是“補償”,所謂的補償針對的肯定是損失，有損失才有補償，沒有損失也就談不上補償，因此根據這個邏輯，我們逐一分析。首先是誰遭受了“設備搬遷安裝損失”，顯然是設備所有人，也可以說是實際經營人，而房屋所有人僅僅是將房屋出租給承租人，設備的遷移與其沒有任何關系，所以顯然遭受設備搬遷安裝損失的是實際經營人。其次誰遭受了“無法恢復使用的設備損失”，同樣是設備所有人而非房屋所有人，道理同上;最后誰遭受“停產停業損失”，顯然是實際經營人，因為實際利用該房屋進行經營的不是產權人而是所有人，同樣遭受經營損失的也是經營人，所以補償也應該支付給經營人。這是補償項目歸屬承租人的法理依據。