商業(yè)房企業(yè)承租人征收如何維權(quán)

(一)首先針對國有土地

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》下稱《征收條例》第23條“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實施細(xì)則》第34條“征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償：(一)被征收房屋的市場評估價格;(二)?設(shè)備搬遷和安裝費用;(三)?無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用;(四)?停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償”。

(二)其次針對集體土地

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》下稱《集體土地征收規(guī)定》第20條(非居住房屋的其他補(bǔ)償)“對非居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償下列費用：(一)設(shè)備搬遷和安裝費用;(二)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用;(三)停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償”。

(三)關(guān)于上述補(bǔ)償項目的歸屬的法律依據(jù)

《上海市高級人民法院關(guān)于房屋動拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》“十一、房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費，應(yīng)按什么原則處理?上述費用中，搬家補(bǔ)償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補(bǔ)助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補(bǔ)償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用，無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實際損失的經(jīng)營人”。

(四)上述補(bǔ)償項目歸承租人的法理依據(jù)

不管是征收還是拆遷強(qiáng)調(diào)的是“補(bǔ)償”,所謂的補(bǔ)償針對的肯定是損失，有損失才有補(bǔ)償，沒有損失也就談不上補(bǔ)償，因此根據(jù)這個邏輯，我們逐一分析。首先是誰遭受了“設(shè)備搬遷安裝損失”，顯然是設(shè)備所有人，也可以說是實際經(jīng)營人，而房屋所有人僅僅是將房屋出租給承租人，設(shè)備的遷移與其沒有任何關(guān)系，所以顯然遭受設(shè)備搬遷安裝損失的是實際經(jīng)營人。其次誰遭受了“無法恢復(fù)使用的設(shè)備損失”，同樣是設(shè)備所有人而非房屋所有人，道理同上;最后誰遭受“停產(chǎn)停業(yè)損失”，顯然是實際經(jīng)營人，因為實際利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營的不是產(chǎn)權(quán)人而是所有人，同樣遭受經(jīng)營損失的也是經(jīng)營人，所以補(bǔ)償也應(yīng)該支付給經(jīng)營人。這是補(bǔ)償項目歸屬承租人的法理依據(jù)。