商業(yè)房企業(yè)承租人征收如何維權(quán)

(一)首先針對(duì)國(guó)有土地

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》下稱(chēng)《征收條例》第23條“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第34條“征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償：(一)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格;(二)?設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;(三)?無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用;(四)?停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償”。

(二)其次針對(duì)集體土地

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》下稱(chēng)《集體土地征收規(guī)定》第20條(非居住房屋的其他補(bǔ)償)“對(duì)非居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償下列費(fèi)用：(一)設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;(二)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用;(三)停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償”。

(三)關(guān)于上述補(bǔ)償項(xiàng)目的歸屬的法律依據(jù)

《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》“十一、房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理?上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人”。

(四)上述補(bǔ)償項(xiàng)目歸承租人的法理依據(jù)

不管是征收還是拆遷強(qiáng)調(diào)的是“補(bǔ)償”,所謂的補(bǔ)償針對(duì)的肯定是損失，有損失才有補(bǔ)償，沒(méi)有損失也就談不上補(bǔ)償，因此根據(jù)這個(gè)邏輯，我們逐一分析。首先是誰(shuí)遭受了“設(shè)備搬遷安裝損失”，顯然是設(shè)備所有人，也可以說(shuō)是實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，而房屋所有人僅僅是將房屋出租給承租人，設(shè)備的遷移與其沒(méi)有任何關(guān)系，所以顯然遭受設(shè)備搬遷安裝損失的是實(shí)際經(jīng)營(yíng)人。其次誰(shuí)遭受了“無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備損失”，同樣是設(shè)備所有人而非房屋所有人，道理同上;最后誰(shuí)遭受“停產(chǎn)停業(yè)損失”，顯然是實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，因?yàn)閷?shí)際利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的不是產(chǎn)權(quán)人而是所有人，同樣遭受經(jīng)營(yíng)損失的也是經(jīng)營(yíng)人，所以補(bǔ)償也應(yīng)該支付給經(jīng)營(yíng)人。這是補(bǔ)償項(xiàng)目歸屬承租人的法理依據(jù)。