棚戶區是指城市建成區范圍內平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全等存在較大安全隱患的區域。棚改已經成為關系到千家萬戶切身利益的一件大事，這一概念的出現頻率甚至比拆遷還要高。那么棚戶區改造的范圍和法律依據有哪些？棚戶區改造的補償標準又是什么？ 被征收人維護自身合法權益的關鍵點又在哪里呢？

? 棚戶區改造的范圍

棚戶區改造主要是對國有土地上的危舊房屋進行的工程建設，主要包括四種：城市棚戶區改造、國有林區棚戶區改造、國有墾區危房改造、中央下放地方煤礦棚戶區改造。

《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》第二部分第（一）項規定：……市、縣人民政府應結合當地實際，合理界定城市棚戶區具體改造范圍。禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造范圍。

在實踐中，棚改的范圍有被隨意擴大的現象。有些不屬于棚戶區改造范圍的城市房屋，甚至有些地方集體土地的房屋也被冠上棚戶區改造之名，實際上卻是搞商業開發，借棚改的名義實施一般意義上的征收拆遷。很多老百姓的房子被拆，卻只給予了極低的所謂“棚改”補償，極大的損害了老百姓的補償權益。因此被征收人在遇到棚改的時候，一定要用最樸素的標準來判別一下，自己的房屋究竟是否屬于相關文件中所描述的那類“棚戶區”。如果房屋建于20世紀90年代以后甚至更晚，且不是“筒子樓”之類居民共用廚房、衛生間的簡易樓，那么“棚改”顯然就比較牽強了。

? 棚戶區改造如何安置補償

確定了自己的房屋確實屬于棚戶區，棚戶區改造如何進行安置補償，就是大家最為關心的一個問題。

《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》第三部分第（四）項規定：棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自愿選擇。各地區要按國家有關規定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。在實踐中，當我們的房子被棚改時，政府一般會給出幾種補償方式讓我們選擇，主要的方式有三種：

第一種是單純的貨幣補償，就是把房屋貨幣化，把錢賠給老百姓，具體計算公式一般是：補償補助總款=被征收房屋價值補償+搬遷費+臨時安置費+停產停業損失補償費+外遷補助費+其他補助費。實踐中，這種純貨幣補償形式是政府比較推崇的，因為它可以有效拉動當地房地產市場，同時免去了征收方承擔房屋安置的責任。

第二種是產權置換，就是政府征收了你一套房子，再補償給你相應的房子。《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條規定：因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是說，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置。只有在被征收人主動放棄回遷安置的情況下，才可以采用外遷安置或純貨幣補償。因此被征收人在做出選擇的時候還是握有很大的主動權的，大家可以充分考慮自己就業、就醫、出行等需要，結合自身情況，做出合理選擇。

最后一種情況，如果你的房屋面積比較大或另有其他可供居住的房屋，又認為自己沒有必要再置換這么大的房子，可以選擇置換面積比較小的房子，將差額面積轉化成貨幣由政府補償給自己，這也是實踐中常見到有人既拿到錢又拿到房的原因。

此外，對經濟條件差、購買安置住房有困難的居民，政府也提供了解決途徑，給予政策上的支持。《意見》規定：對經濟困難、無力購買安置住房的棚戶區居民，可以通過提供租賃型保障房等方式滿足其基本居住需求，或在符合有關政策規定的條件下，納入當地住房保障體系統籌解決。

? 地方立法的重要參考

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第十二條規定：因舊城區改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。第二十一條規定：因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽訂期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低于80%。

以上規定在征收程序上對棚改與一般征收項目做了明顯的區別，特別是設置了征求意見比例和預簽約模式這兩類特殊程序規定，充分尊重了被征收人的意愿。需要指出的是，被征收人一定要對征詢意見、預簽約予以高度重視，充分準確的理解其意涵，切勿稀里糊涂的隨意表態同意或不同意，以免最終的結果與自己的意愿南轅北轍。而同時，即使同意改建的比例達到95%，余下5%不同意的被征收人，仍享有依法維權的權利，其所應享有的權利不應被簡單的“少數服從多數”而剝奪。

律師最后想提示大家的是，棚戶區改造項目是中央大力推進的民生工程，其政策出發點是好的，廣大被征收人一定要把握好這個機會，搭上政策的順風車，爭取獲得一個滿意的補償，切實改善自己的實際居住條件，做到有理有節的提出補償訴求，在尊重法律和事實的基礎上維護自身合法權益。在維權的過程中您如果有任何法律問題，律師會一直為您提供最有力的支持。

來源：問津