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?無糾紛房屋繼承過戶情形中強(qiáng)制公證制度之正當(dāng)性與合法性研究

2023-06-06 11:00發(fā)布

?無糾紛房屋繼承過戶情形中強(qiáng)制公證制度之正當(dāng)性與合法性研究

自從2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》生效以來,因?yàn)榉蓪用鏇]有明確無糾紛房屋繼承過戶應(yīng)當(dāng)辦理公證,強(qiáng)制公證制度遭到廣泛地質(zhì)疑。質(zhì)疑者認(rèn)為,無糾紛房屋繼承過戶之強(qiáng)制前置公證存在著嚴(yán)重的合法性問題,《公證法》11條第二款規(guī)定,“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng),有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證”,而《物權(quán)法》(法律層面)及新生效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(行政法規(guī)層面)均沒有規(guī)定無糾紛房屋繼承過戶之強(qiáng)制前置公證制度,因此不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)擯除傳統(tǒng)做法,不再要求憑公證書辦理無糾紛房屋繼承過戶手續(xù)。

  為此,本文將從登記機(jī)關(guān)證據(jù)審查視角,從法理上考察登記機(jī)關(guān)證據(jù)審查方式可能的選項(xiàng),介紹西方國家登記部門之證據(jù)審查方式,論證我國登記機(jī)關(guān)在證據(jù)審查方式上所能做出的唯一選擇,說明強(qiáng)制公證之正當(dāng)性,并就立法階位問題,闡述清楚法定公證與強(qiáng)制公證之區(qū)別,以說明強(qiáng)制公證并不違反公證法及立法法的規(guī)定,以正視聽。

  一、繼承過戶中登記機(jī)關(guān)之證據(jù)審查方式

  (一)民事權(quán)利與證據(jù)

  民事權(quán)利是指在平等的民事法律關(guān)系中,權(quán)利人所享有的“特定利益之法律上之力”[1],根據(jù)權(quán)利之作用標(biāo)準(zhǔn),可以分為三類:支配權(quán),即權(quán)利人得直接支配標(biāo)的,排除他人妨礙之權(quán)利;請求權(quán),即權(quán)利人得要求他人為特定行為之權(quán)利;變動(dòng)權(quán),即權(quán)利人依自己的行為使自己與他人法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)之權(quán)利。可見,凡權(quán)利,均或多或少,或主動(dòng)或被動(dòng),或積極或消極,與他人發(fā)生著各種關(guān)系。對權(quán)利人而言,“法律上之力”作用對象一定是他人,是一種對他人的權(quán)利;而對他人而言,這種法力則是一種枷鎖,甚至是一種負(fù)擔(dān)、責(zé)任和義務(wù)。

  因此,對于一個(gè)假設(shè)的理性人和經(jīng)濟(jì)人,他人自然很樂意逃離這種枷鎖,而權(quán)利人為了保障這些民事權(quán)利能夠得到順利的行使和實(shí)現(xiàn),有責(zé)任和義務(wù)提供相應(yīng)證據(jù)來支撐這些權(quán)利,使得這些權(quán)利的內(nèi)容和范圍明確化,使得司法者、執(zhí)法者、義務(wù)方,甚至是第三方,也確信權(quán)利人擁有這些權(quán)利。這就是所謂“誰主張誰舉證”原則。從這個(gè)意義上說,權(quán)利離不開證據(jù),沒有證據(jù)就沒有權(quán)利。房屋繼承領(lǐng)域也同樣如此。

  (二)房屋繼承中的證據(jù)需求

  首先,我們考察房屋繼承的全過程:我國繼承開始于被繼承人死亡,一旦被繼承人死亡,相關(guān)權(quán)利人即時(shí)獲得繼承權(quán)。獲得繼承權(quán)后,權(quán)利人便有權(quán)開展遺產(chǎn)分割活動(dòng),簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議等,以獲得被繼承人遺產(chǎn)的所有權(quán)。從理論上講,遺產(chǎn)分割完畢,根據(jù)分割結(jié)果,即便是房產(chǎn),亦無需登記,相應(yīng)的繼承人便已經(jīng)取得所有權(quán),完成從繼承權(quán)到所有權(quán)的轉(zhuǎn)化,并且該所有權(quán)的取得時(shí)間因法律之規(guī)定而直接追溯至繼承開始時(shí)(即被繼承人死亡時(shí))。然而,為獲得能夠取信于第三方的公信力,新的所有權(quán)人往往需要向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請繼承原因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依權(quán)利人申請,不動(dòng)產(chǎn)登記部門審查所有權(quán)轉(zhuǎn)移證據(jù)情況,并依法進(jìn)行登記。房屋繼承全部過程完成。

  從上述房屋繼承過程,我們不難看出權(quán)利人的兩次行使權(quán)利,并需要提供證據(jù)的情況:

  第一次,在遺產(chǎn)分割環(huán)節(jié),權(quán)利人行使繼承權(quán)參與遺產(chǎn)分割。在此階段,如果存在多名權(quán)利人和利害關(guān)系人,除非所有權(quán)利人和利害關(guān)系人對遺產(chǎn)分割無爭議,達(dá)成一致認(rèn)識(shí),遺產(chǎn)分割可以順利完成,否則權(quán)利人只能通過訴訟來解決遺產(chǎn)分割糾紛,以明確其權(quán)利及權(quán)利的范圍。訴訟中,權(quán)利人必須提供相關(guān)證據(jù)來支撐其所宣稱的權(quán)利。

  第二次,在轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié),權(quán)利人行使其新取得的法律上已然確認(rèn)的房屋所有權(quán),要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿法定公信力的存在,登記部門為保障所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的正確性,必須對所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)證據(jù)進(jìn)行審查。因此,權(quán)利人也必須提供相關(guān)證據(jù)來主張其擁有所有權(quán)。

  (三)登記部門證據(jù)審查方式可能的選項(xiàng)

  權(quán)利人可以提供的證據(jù)有兩種,一種是繼承方面原始證據(jù),如死亡證明、親屬關(guān)系證明、遺囑(贈(zèng))、遺產(chǎn)分割協(xié)議等。這些原始證據(jù)中存在著大量的需要進(jìn)一步查證核實(shí)的私文書,不能直接采信。如遺產(chǎn)分割協(xié)議,其必須在核查完畢全部繼承人的范圍有無遺漏、有無遺囑、有無特留份額、繼承人之間對遺產(chǎn)分割是否形成了一致意見等情況,才能決定是否采信。即便某些私文書被核實(shí)認(rèn)為是真實(shí)的,比如證明親屬情況的人事檔案履歷、戶籍底檔等,但能否證明全部繼承人范圍,需要證據(jù)采信人的主觀判斷。第二種是已具有法律效力的結(jié)論性公文書證據(jù),如繼承公證書、法院裁判文書等。對于此類證據(jù),登記機(jī)關(guān)可以直接采信。

  與此相對應(yīng),登記機(jī)關(guān)審查證據(jù)的方式也有兩種:第一種是僅接受可直接采信的結(jié)論性公文書證據(jù),對其僅進(jìn)行形式審查即可,而將實(shí)質(zhì)性審查交由形成該證據(jù)的機(jī)構(gòu)審查;第二種是接受所有的證據(jù),自行決定是否采信,進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

  二、西方國家登記部門之證據(jù)審查方式

  (一)法、德登記部門之形式審查

  法、德是大陸法系國家,其拉丁公證制度發(fā)達(dá),具有強(qiáng)大的社會(huì)影響力,無糾紛房屋繼承實(shí)質(zhì)性審查責(zé)無旁貸地落至公證人身上。1855年法國登記法第4條規(guī)定,所有在登記機(jī)關(guān)公布的文件必須以公證文書的形式制作。德國土地登記簿法第29條規(guī)定:“(1)只有當(dāng)?shù)怯浲饣蚱渌麨榈怯浰匦璧谋硎緲I(yè)經(jīng)官方文書或公證文書證明時(shí),才能辦理登記。其他登記要件事項(xiàng)如果在土地登記局看來并非顯而易見,則需通過官方文書證明之。(2)(現(xiàn)被刪除)(3)如果基于行政機(jī)關(guān)所作的表示或請求,即應(yīng)為某項(xiàng)登記,則此種表示或請求應(yīng)經(jīng)簽名并加蓋封印或印章。”[2]可見,法國、德國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只接受公證書或官方文書作為登記的證明材料,進(jìn)行形式審查,而將實(shí)質(zhì)審查交由公證機(jī)構(gòu)或法院等官方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

  (二)英國登記部門之實(shí)質(zhì)審查

  英國是判例法國家,它的法律體系以法官為核心展開,所有的法律問題均圍繞法官來解決。此外,英國沒有法國、德國的拉丁公證制度,因此,立法者自然而然就選擇了以法官為核心構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記制度。英國為不動(dòng)產(chǎn)登記專門設(shè)立了一個(gè)法院:英國土地注冊處(Her Majesty’s Land Registry)[3]。由于法院的介入,房屋繼承審查難題迎刃而解:發(fā)生繼承事實(shí)之后,繼承人只需要向法院申請,提交證據(jù),由法官作出產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的裁決,以確定繼承人范圍和權(quán)利。在這樣的方式下,法官通過對繼承方面原始證據(jù)的審查,作出裁決,是一種登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)性審查。

  (三)美國登記部門之形式審查

  美國法律制度雖然亦同屬于英美法系,但其登記模式和英國并不完全相同,雖然部分州使用的是英國托倫斯登記制度,但絕大部分州使用的是公共記錄登記制度。在公共記錄登記制度下,登記機(jī)關(guān)并不查明表彰內(nèi)容是否正確,完全只作形式審查,只檢查、接受文件并予以記錄,類似于圖書館或檔案部門。因而美國不動(dòng)產(chǎn)登記又被稱為“公共圖書館型的記錄系統(tǒng)”[4]。因此這種登記不具有任何公信力,只是一個(gè)證據(jù)查詢的平臺(tái)。美國公眾對于房屋真正權(quán)利人的審查,一般在交易時(shí)依賴保險(xiǎn)公司進(jìn)行,可以說保險(xiǎn)公司的審查確保了繼承人的正確性。因此在美國,是由保險(xiǎn)公司擔(dān)保和背書繼承權(quán)。

  三、我國登記機(jī)關(guān)在證據(jù)審查方式上所能做出的唯一選擇

  在兩種證據(jù)審查方式中,我國登記機(jī)關(guān)只能選擇采用形式審查方式,僅接受可直接采信的結(jié)論性公文書證據(jù),包公證書、法院裁判書、經(jīng)法院確認(rèn)的調(diào)解書、仲裁等。理由如下:

  第一,在我國物權(quán)法律制度創(chuàng)立時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記僅被設(shè)計(jì)為進(jìn)行形式審查。

  依通說,我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移模式被創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)為“債權(quán)合意+登記”生效的折衷主義模式。在這個(gè)模式下,基礎(chǔ)性原因行為與登記行為相互獨(dú)立,僅存在基礎(chǔ)性原因行為,沒有登記,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)[5],而如果僅存在登記行為,基礎(chǔ)性原因行為無效,亦不會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之變動(dòng)[6]。此外,《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定,當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由,對房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議,民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi);已經(jīng)受理的,裁定中止訴訟。

  由此可見,在我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式中,基礎(chǔ)性原因行為與登記行為是分離的。這種分離性體現(xiàn)出,民法制度設(shè)計(jì)之初始就沒有要求登記機(jī)關(guān)對基礎(chǔ)性原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)槿绻怯洐C(jī)關(guān)有義務(wù)對基礎(chǔ)性原因行為進(jìn)行審查,兩者應(yīng)當(dāng)存在高度的一致性。而如果要求登記機(jī)關(guān)對繼承之基礎(chǔ)性原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,將與民法層面的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式相沖突。

  第二,我國登記機(jī)關(guān)之行政管理方式?jīng)Q定了,其只能對證據(jù)進(jìn)行形式審查。

  《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》6條規(guī)定,國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。此外,從訴訟救濟(jì)方式來看,不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛亦適用行政訴訟。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(2010年8月2日最高人民法院審判委員會(huì)第1491次會(huì)議通過)第1條規(guī)定,公民、法人或者其他組織對房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復(fù)制登記資料等事項(xiàng)相關(guān)的行政行為或者相應(yīng)的不作為不服,提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。由此可見,在我國雖然登記機(jī)關(guān)大多是事業(yè)單位,其工作人員亦不是公務(wù)員,但我國對登記機(jī)關(guān)的管理模式采用的是行政式管理方式。

  《公務(wù)員法》12條第五項(xiàng)明確規(guī)定,公務(wù)員有義務(wù)“服從和執(zhí)行上級依法作出的決定和命令”。可見,行政式管理方式的主要特點(diǎn)是,內(nèi)部存在著嚴(yán)格的上、下級關(guān)系,命令與服從是主流。故而,在行政管理模式下,登記官只能嚴(yán)格按照上級或文件的規(guī)定,進(jìn)行事務(wù)性工作,在職務(wù)的履行上不能有任何的擴(kuò)張或縮小,只適合做嚴(yán)格的形式審查,不適合情況多樣化的需要作出判斷的實(shí)質(zhì)性審查。而繼承的實(shí)質(zhì)性審查對證據(jù)的采信能力有較高的要求,具有裁決性質(zhì),是一種司法或準(zhǔn)司法審查。因此我國登記機(jī)關(guān)之行政式管理方式?jīng)Q定了只能選擇形式審查方式,直接采信的結(jié)論性公文書證據(jù),而不能像英國登記機(jī)關(guān)那樣進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)橛怯洐C(jī)關(guān)性質(zhì)是法院。

  四、無糾紛房屋繼承過戶情形中強(qiáng)制公證制度之正當(dāng)性

  由于我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在證據(jù)采信上,只能選擇采用形式審查方式,只接受可直接采信的結(jié)論性公文書證據(jù),那么在無糾紛房屋繼承過戶中,要求當(dāng)事人提供公證證據(jù)是最佳的選擇。

  第一,從公證職能來看,公證機(jī)構(gòu)是法定專業(yè)提供證據(jù)的部門。

  根據(jù)《公證法》2條的規(guī)定,公證機(jī)構(gòu)的職能是依申請對事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性進(jìn)行證明,以形成公證證據(jù)。與之呼應(yīng),《民事訴訟法》69條規(guī)定了公證證據(jù)可被直接采信的優(yōu)先效力。實(shí)踐中,改革開放近四十年來,公證機(jī)構(gòu)積累了豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),具有很強(qiáng)的專業(yè)能力,可以為當(dāng)事人提供高效的服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前全國通過公證證據(jù)辦理房屋繼承過戶手續(xù)的比重達(dá)到90%[7]。

  此外,從責(zé)任能力來,我國公證賠償基金和賠償保險(xiǎn)的設(shè)立,保證了公證機(jī)構(gòu)的賠償能力[8],解決了律師提供類似服務(wù)存在的賠償能力不足問題。

  第二,從社會(huì)成本來看,公證機(jī)構(gòu)介入無糾紛房屋繼承之實(shí)質(zhì)性審查不會(huì)帶來更多的成本。

  質(zhì)疑者反對強(qiáng)制公證有一個(gè)很重要原因就是公證費(fèi)問題。實(shí)際上,如果要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,并不能減少審查成本,只是改變了承擔(dān)人。從上文我們已知,在繼承原因房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中,實(shí)質(zhì)性審查是必須的,如果由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,雖然依《物權(quán)法》之規(guī)定,不能收取審查費(fèi),但審查過程所化費(fèi)的成本依然是客觀存在的,甚至?xí)驗(yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)之行政運(yùn)行和管理方式而更高。而公證機(jī)構(gòu)是非營利性組織,除維持正常運(yùn)作外沒有趨利性,會(huì)嚴(yán)格根據(jù)物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取公證費(fèi),保持了最低的成本。

  此外,如果由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,這些成本和費(fèi)用將由國家財(cái)政負(fù)擔(dān),從顯性轉(zhuǎn)為隱性,從原本的財(cái)產(chǎn)受益者承擔(dān)轉(zhuǎn)成全民平均共擔(dān)。但如果這樣,房屋多的人會(huì)受益,沒有房屋或者房屋少的人則會(huì)受損,違反了“誰受益誰承擔(dān)”原則,這會(huì)帶來社會(huì)管理上的不公平。

  但如果質(zhì)疑者堅(jiān)持認(rèn)為這些成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由國家從稅賦中承擔(dān),也可以要求國家財(cái)政通過政府購買服務(wù)的方式承擔(dān)公證費(fèi),而不是摒棄強(qiáng)制公證制度。這比要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查更具有可行性。

  五、無糾紛房屋繼承過戶情形中強(qiáng)制公證制度之合法性

  強(qiáng)制公證不同于法定公證,二者不可混同。《公證法》11條第二款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng),有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證。”根據(jù)公證法出臺(tái)初始,司法部律師公證工作指導(dǎo)司所編寫的《公證法講話》這一官方解釋,在存在法定公證事項(xiàng)時(shí),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證,否則該項(xiàng)民事法律行為將會(huì)因不具備法律、行政法規(guī)規(guī)定的形式要件,導(dǎo)致行為不發(fā)生法律效力。[9]由此可見,法定公證的內(nèi)涵是,公證是某項(xiàng)民事法律行為的生效要件之一,如果缺乏,將導(dǎo)致該民事法律行為不發(fā)生法律效力。

  由此看來,法定公證是一項(xiàng)關(guān)于某特定民事法律行為要件的基本民事法律制度,故而《公證法》要求必須由法律、行政法規(guī)層面進(jìn)行規(guī)定。這也符合立法法關(guān)于“民事法律制度”立法階位的精神。《立法法》8條規(guī)定:“下列事項(xiàng)只能制定法律……(七)民事基本制度……”第9條進(jìn)一步規(guī)定:“本法第八條規(guī)定的事項(xiàng)尚未制定法律的,全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)有權(quán)作出決定,授權(quán)國務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要,對其中的部分事項(xiàng)先制定行政法規(guī),但是有關(guān)犯罪和刑罰、對公民政治權(quán)利的剝奪和限制人身自由的強(qiáng)制措施和處罰、司法制度等事項(xiàng)除外。”

  而強(qiáng)制公證則不同,其是為了滿足社會(huì)對事實(shí)和法律的確定性需求[10],獲得第三方的信賴,而由第三方提出某事項(xiàng)必須經(jīng)過公證,形成公證證據(jù),方可被第三方接受的一種情況。其本質(zhì)是第三方基于證據(jù)采信原因提出強(qiáng)制性要求,公證與否本身并不影響實(shí)體法律行為的效力。1991年司法部與建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》要求當(dāng)事人在辦理繼承過戶登記時(shí)應(yīng)提供繼承公證書,就屬于這種情況。類似規(guī)定的還有,中國人民銀行《關(guān)于執(zhí)行<儲(chǔ)蓄管理?xiàng)l例>的若干規(guī)定》40條第一款規(guī)定:“存款人死亡后,合法繼承人為證明自己的身份和有權(quán)提取該項(xiàng)存款,應(yīng)向儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)所在地的公證處(未設(shè)公證處的地方向縣、市人民法院——下同)申請辦理繼承權(quán)證明書,儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)憑以辦理過戶或支付手續(xù)。”再者,為了證明簽證申請人各種情況,各國駐華大使館也強(qiáng)制性要求了學(xué)歷公證、經(jīng)歷公證、無刑事犯罪公證等。

  第三方基于證據(jù)采信的需要,根據(jù)自已的職能和職權(quán),當(dāng)然可以強(qiáng)制要求相關(guān)當(dāng)事人必須提供公證證據(jù)。這種證據(jù)方面的強(qiáng)制要求,與法定公證有本質(zhì)的區(qū)別,因而并不違反《立法法》和《公證法》的規(guī)定。因此,1991年司法部與建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》關(guān)于公證的要求,沒有違反《立法法》和《公證法》的規(guī)定,該通知是有效的部門規(guī)章。


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    有繼承公證可以過戶嗎(房屋過戶有公證書還需要所有繼承人到場嗎)

    來源:精選知識(shí) 時(shí)間:2022-04-20 03:52

    對于很多公民來說,房產(chǎn)都是非常大筆的財(cái)產(chǎn)。如今我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐步老齡化,越來越多的年輕人開始面臨房產(chǎn)繼承過戶的問題。然而,按照以前我國房管部門規(guī)定,房產(chǎn)繼承過戶時(shí),其繼承權(quán)必須事先經(jīng)過法律公正才行。如今,這項(xiàng)規(guī)定已經(jīng)有所改變,從2017年...

    繼承房屋過戶公正嗎(公證遺囑繼承房產(chǎn)如何過戶)

    來源:精選知識(shí) 時(shí)間:2021-12-08 23:17

    從常理來說,房屋繼承后應(yīng)該及時(shí)辦理有關(guān)過戶手續(xù),合法繼承人須持繼承權(quán)公證書申辦房產(chǎn)交易登記,并申請繼承轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的日常工作中,辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記種類繁多。主要有兩類法律事實(shí):一是民事法律行為。即因當(dāng)事人的民事法律...

    最高法院:房屋遺囑繼承無須公證即可到房產(chǎn)局過戶!

    來源:房產(chǎn)糾紛 時(shí)間:2022-04-24 11:19

    案例:陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案來源:中華人民共和國最高人民法院公報(bào) 2014年第8期 P40-42網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)絡(luò)配圖網(wǎng)...

    案例+法條+精解:贈(zèng)與的房屋到底能不能撤銷?

    來源:房產(chǎn)糾紛 時(shí)間:2021-11-28 14:39

    作者:李明君 來源:法務(wù)之家《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規(guī)定:贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人,受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。一百八十七條同時(shí)規(guī)定:贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。那么,贈(zèng)與的房產(chǎn)是否可...

    如何趕走侵占房子的人房產(chǎn)證齊全,有房產(chǎn)證但是被他人侵占房屋怎么辦

    來源:債權(quán)債務(wù) 時(shí)間:2022-06-14 19:30

    侵占房產(chǎn)怎么處理 侵占房產(chǎn)怎么處理:善意第三人認(rèn)定所謂善意第三人,即法律規(guī)定被告為受害人的第三人,善意第三人對受害人沒有給付合理的補(bǔ)償,不應(yīng)負(fù)有返還原物義務(wù)。所以在企業(yè)設(shè)置的財(cái)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)被占用,財(cái)產(chǎn)權(quán)利人無需為善意第三人占用財(cái)...

    什么是房產(chǎn)繼承(什么是房產(chǎn)繼承公證)

    來源:精選知識(shí) 時(shí)間:2022-04-20 07:02

    房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定,是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。房產(chǎn)繼承,是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種。 程序:《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后,...

    繼承過戶怎么算時(shí)間(繼承過戶費(fèi))

    來源:精選知識(shí) 時(shí)間:2022-04-20 23:53

    一、繼承房產(chǎn)過戶費(fèi)用:(1)公證費(fèi)40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積(2)繼承公證費(fèi)80元/單放棄繼承公證80元/人注:繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭少有住房和購買超過2年的話就可以免征個(gè)人所得稅,而且個(gè)人所...

    繼承父輩房產(chǎn),不能不知道的繼承過戶程序!

    來源:房產(chǎn)糾紛 時(shí)間:2022-05-08 08:01

    在中國大多數(shù)人的觀念里,父輩的房子大多都會(huì)由子輩繼承。在繼承父輩房產(chǎn)的時(shí)候,你需要知道繼承房產(chǎn)過戶的手續(xù)。在實(shí)務(wù)中,有一些比較好辦的,證件齊全的房產(chǎn)繼承過戶,也有一些不止一個(gè)子輩的房產(chǎn)過戶,甚至是一些沒有立遺囑的房子怎么繼承過戶的問題……首...

    遺囑繼承不予登記 房管部門被判違法

    來源:其它 時(shí)間:2022-04-20 11:41

    導(dǎo)讀 現(xiàn)實(shí)生活中,去房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記,總會(huì)遇到各種問題。本案原告攜帶遺囑去被告處辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記被拒絕,被告以遺囑未經(jīng)公證,又無遺囑繼承公證書為由不予辦理轉(zhuǎn)移登記。原告不服將被告訴至法院,法院審理認(rèn)為,被告作出的決定是依據(jù)政府性...

    房產(chǎn)繼承房產(chǎn)過戶日期怎么算的(房產(chǎn)繼承房產(chǎn)過戶日期怎么算的)

    來源:精選知識(shí) 時(shí)間:2022-04-20 23:26

    一、繼承房產(chǎn)過戶費(fèi)用:(1)公證費(fèi)40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積(2)繼承公證費(fèi)80元/單放棄繼承公證80元/人注:繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%,不過只要是符合家庭少有住房和購買超過2年的話就可以免征個(gè)人所得稅,而且個(gè)人所...

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