一、房屋拆遷時住改非怎么定義

我國法律對房屋的性質沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞。“住改非”是在拆遷補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，是指國有或集體所有的土地上的房屋，其所有權證上載明的用途為住宅，但實際上用利其沿街的地理位置優(yōu)勢改做經(jīng)營，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等經(jīng)營手續(xù)，并有納稅的記錄。

“住改非”認定的主要依據(jù)是國務院辦公廳2003年發(fā)布的《關于認真做好房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》、住房和城鄉(xiāng)建設部2011年印發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》以及當?shù)卣男姓?guī)章。認定“住改非”需要從多方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：

1、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛(wèi)生許可證等。以上證件通常能直觀地反映出生產經(jīng)營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。

2、完稅憑證。通常而言，生產經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經(jīng)營活動，從事著生產經(jīng)營活動的住房當然屬于“住改非”。

3、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

4、房屋實際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經(jīng)營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內，卻沒有在此辦公或生產經(jīng)營。前者應視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

5、經(jīng)營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產經(jīng)營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

二、“住改非”如何補償

《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》(十六至二十六條)

第二十三條?對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)2003年《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》：“對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。”因此在拆遷時，對于“住改非”的補償應當比普通住宅高，但具體的補償標準各地方卻都有所不同，在實踐中，住改非房屋的補償有哪些形式呢?

(1)按照住宅房屋與商業(yè)用房的均價確定。拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(2)按照商業(yè)用房確定。有些地方對于“住改非”的房屋補償優(yōu)惠比較徹底，在拆遷公告發(fā)布前，一段時間以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策，也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。

(3)參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同。參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

(4)住宅部分用于經(jīng)營的，該部分按照商業(yè)用房進行補償，其余按照住宅標準進行補償。某些地方規(guī)定，對住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。

采用混合標準

(5)采用混合標準。臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償;其他住改非房屋的貨幣安置補償，被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的倍數(shù)進行補償。

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