預售登記的房子否能執(zhí)行

一、房屋預售登記定義

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時,為了限制債務人處分該不動產(chǎn),保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中,購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記,以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。物權法第20條規(guī)定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權效力。”“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預告登記失效。”所謂預告登記,就是為保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將此權利進行的登記。它將債權請求權予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動產(chǎn)物權登記請求權所為的處分無效,以保障將來本登記的實現(xiàn)。

預售登記的意思是房屋買賣的主要對象是自己所擁有的房屋，房屋的買賣可以分為大產(chǎn)權和小產(chǎn)權兩種，大產(chǎn)權一般是指我們常說的商品房。而小產(chǎn)權則是指未經(jīng)過國家審批的一種產(chǎn)權形式。如果對房屋只具有使用權利那該房屋是不能被房屋的使用者進行買賣的。如果房屋被第三方買賣，且屋主不知情那么屋主可以要求返還屬于自己的房屋。房屋預售登記。

二、預告登記房注意事項

預告登記和商品房預售登記備案的法律特征不同，有著本質(zhì)的區(qū)別。但是二者并非毫無聯(lián)系。《房屋登記辦法》第七十條規(guī)定，申請預購商品房預告登記，應當提交已登記備案的商品房預售合同。這就是說，商品房預售合同登記備案是預告登記的前置必要條件，商品房預售合同登記備案行為不能等同于預購商品房預告登記行為。履行預告登記程序時，一定要準確把握這種先后關系，絕對不能顛倒。

預告登記和商品房預售登記備案作為兩種不同的法律制度，既有區(qū)別又有聯(lián)系。僅僅掌握了預告登記和商品房預售登記備案的特征、區(qū)別和聯(lián)系顯然不夠，還應該特別注意以下事項：

1、預告登記和商品房預售登記備案，一定是先商品房預售登記備案后預告登記。但是，預告登記和商品房預售登記備案可以同步完成，最好是同一時間完成。這樣，可以避免預售人一房多售，減少預告登記差錯。

2、《房屋登記辦法》第六十九條規(guī)定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人末按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記”。這是一條特別規(guī)定，目的是從法律上保護弱勢群體。我們在辦理預告登記時，一定要牢記這一點，千萬別教條式的強求預售人和預購人共同辦理。

3、預告登記的范圍包括現(xiàn)房和期房的買賣或抵押都可以申請預告登記。但在現(xiàn)階段，預告登記卻并未涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的情形有兩種：一是預購商品房轉移;二是預購商品房抵押權轉移。

三、預告登記備案制度

1、法律性質(zhì)不同。預告登記是由《物權法》規(guī)定的一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而商品房預售登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。

2、實際功能不同。預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠實現(xiàn)物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能，有助于建設行政管理部門加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3、操作上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請。如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規(guī)或者當事人另有約定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強制性制度，是開發(fā)商必須履行的一種商品房銷售行為，無需雙方另行約定。

以上就是對預售登記的房子能否執(zhí)行問題的解答，從上文可以了解到預售登記的房子是能執(zhí)行的，相關的注意事項和備案制度可以參考上面的介紹。如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，我們律聊網(wǎng)會為您提供法律咨詢服務，歡迎來咨詢。