被法院依法查封的房屋進(jìn)行買賣

二手房買賣合同糾紛中，經(jīng)常遇到因合同項(xiàng)下房產(chǎn)被法院查封，當(dāng)事人不能履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，買方起訴至法院要求賣方履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，或以賣方違約不能履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)為由要求解除合同，并由賣方承擔(dān)違約金或雙倍返還定金的情形。筆者在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，這類案件的處理往往又因法院查封時(shí)間在買賣合同簽訂前或簽訂后、案件審理過程中(法庭辯論終結(jié)前)對(duì)合同項(xiàng)下房產(chǎn)能否解封而有著不同的處理結(jié)果。概言之，主要有以下幾種情形：

(一)法院查封在前，合同簽訂在后。這種情形又可分法院對(duì)有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了查封備案手續(xù)和無房地產(chǎn)證未辦理查封備案手續(xù)兩種情況;以及賣方明確告知了買方合同項(xiàng)下房產(chǎn)已被查封尚在查封期內(nèi)和賣方故意隱瞞房產(chǎn)查封買方不知情兩種情況。

(二)法院查封在后，合同簽訂在前。這種情形又可分為最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下簡(jiǎn)稱《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行(注：2007年10月1日施行，以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)前和《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行后兩種情況。

筆者發(fā)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中，同案異判的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在有的認(rèn)為法院的查封不影響當(dāng)事人對(duì)合同的履行，徑行判決賣方于一定期限內(nèi)向買方履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù);有的則認(rèn)為司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)被人民法院查封，無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)義務(wù)的訴訟請(qǐng)求，但又區(qū)分是查封在合同簽訂之前還是之后來確定能否支持買方的由賣方雙倍返還定金與否的訴訟請(qǐng)求，也即如法院查封在先，則因買賣合同標(biāo)的物屬于禁止轉(zhuǎn)讓物，合同無效，不予支持買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;如法院查封在后，且法庭辯論終結(jié)前法院未解封，則因合同履行存在事實(shí)上和法律上的障礙，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房地產(chǎn)證的訴求，但合同有效，可支持買方要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任、雙倍返還定金等的訴訟請(qǐng)求。還有的則先行審查法院的查封是否為有效查封，進(jìn)而作出相應(yīng)的裁判。

1、法院查封在前，合同簽訂在后。

法院對(duì)無房地產(chǎn)證房產(chǎn)查封，且未到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理查封登記備案手續(xù);或是對(duì)有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理了查封登記備案手續(xù)的。一般地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條(注2007年8月30日修正前為第三十七條)的規(guī)定，這種情形下的房地產(chǎn)因是依法不得轉(zhuǎn)讓的，故買賣雙方所訂立的房屋買賣合同因合同項(xiàng)下標(biāo)的物為禁止流通物，所簽買賣合同系無效合同，應(yīng)當(dāng)按照無效合同的處理原則來確定當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)，即返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等，就不能支持繼續(xù)履行合同、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶、支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請(qǐng)求。

如果合同簽訂時(shí)被告(賣方)故意隱瞞事實(shí)欺詐原告，應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，原告(買方)疏于審核房屋權(quán)利狀況也應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。除由被告返還已付購房款外，原告因合同無效造成已付款的利息損失等可依法要求被告賠償。

特殊情況下，又可分兩種情形：

(1)法院系在《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過戶登記手續(xù)，如果買方對(duì)此又無過錯(cuò)的，則依照《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結(jié)束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對(duì)該房產(chǎn)的查封，則如無其他導(dǎo)致合同無效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果執(zhí)行異議不成立，則參照上述一般情形處理。

(2)法院系在《物權(quán)法》施行后所查封，則應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)公示原則，《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定與《物權(quán)法》第九條的規(guī)定相矛盾的規(guī)則，不再適用，即該段應(yīng)予廢止。因?yàn)椤段餀?quán)法》實(shí)施以后，《物權(quán)法》第九條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，未經(jīng)登記物權(quán)不變動(dòng)，登記是不動(dòng)產(chǎn)的法定登記方式，其于物權(quán)法定原則，占有并不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示效力。如果在《物權(quán)法》實(shí)施后仍然適用《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定，也容易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人可以通過倒簽合同逃避執(zhí)行。故在物權(quán)法實(shí)施后，買方如再依據(jù)《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定主張查封無效，則不予以支持。

2、法院查封在后，合同簽訂在前。又可分以下情況：

(1)如果無其他導(dǎo)致合同無效的情形，則法院的查封并不導(dǎo)致雙方當(dāng)事人間所簽房屋買賣合同為無效，如在法庭辯論終結(jié)前，確不能由相關(guān)法院解除查封的，則因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶存在法律障礙(主指《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定、建設(shè)部《房屋登記辦法》第二十二條第(六)項(xiàng)“房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的”，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記)或事實(shí)上的障礙(主指可能存在查封房屋被拍賣、變賣到房屋買賣合同外第三人名下而失去了交易對(duì)象)而變?yōu)榭陀^不能，法院依法應(yīng)當(dāng)判決合同有效，但不能判決支持原告(買方)繼續(xù)履行合同由賣方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，可支持原告由被告支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請(qǐng)求。

(2)如果法院的查封系在《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《物權(quán)法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過戶登記手續(xù)，如果買方對(duì)此又無過錯(cuò)的，則依照《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結(jié)束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對(duì)該房產(chǎn)的查封，則如無其他導(dǎo)致合同無效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果執(zhí)行異議不成立，則合同有效，但可參照第1種情形處理。

賣房者反悔該怎么辦

首先，要了解這個(gè)房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，這與房產(chǎn)證上寫誰的名字沒有必然的聯(lián)系。其次，若是共有財(cái)產(chǎn)，則一方出售房屋必須得到共有權(quán)人的同意，否則是無效的合同。第三，在合同無效的情形下，若是有證據(jù)證明對(duì)方承諾自己有獨(dú)立處分權(quán)，可以要求對(duì)方承擔(dān)締約過失的責(zé)任。第四，物權(quán)法規(guī)定的善意第三人必須是已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)證的情形下方可適用。

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