一、城市房屋拆遷補(bǔ)償和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償,差別為什么這么大

其實(shí)根本原因在于二者所針對(duì)的土地所有權(quán)性質(zhì)不一樣。

城市房屋：

它是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上面建造的房屋，購(gòu)房者通過(guò)購(gòu)買，享有該房屋的使用權(quán)。

農(nóng)村房屋：

它使用的土地是歸村集體所有，農(nóng)民只是承包者，或者說(shuō)是租用者。

而在補(bǔ)償方面，目前的規(guī)定或者說(shuō)是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，兩者的區(qū)別如下：

城市房屋：

補(bǔ)償根據(jù)該房屋的用途、區(qū)域、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以及建筑面積，綜合考量進(jìn)行補(bǔ)償，一般情況下，都能夠讓人達(dá)到滿意。

農(nóng)村房屋：

補(bǔ)償注意分為4部分：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，其中土地補(bǔ)償費(fèi)還是歸集體所有，然后在有村集體統(tǒng)一分配，一般情況下，讓很多農(nóng)民朋友達(dá)不到滿意。

二、簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下內(nèi)容

(一)主體不符不簽

1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

在某些政府為主導(dǎo)的建設(shè)項(xiàng)目中，拆遷方為了推動(dòng)拆遷進(jìn)度和便于對(duì)拆遷事務(wù)進(jìn)行管理，常設(shè)立一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)即拆遷指揮部，在這里工作的人員均是專門針對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從相關(guān)機(jī)構(gòu)抽調(diào)來(lái)的，拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無(wú)法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，不能成為合法的拆遷人，因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后就為以后回遷安置帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。被拆遷人要認(rèn)清究竟誰(shuí)是拆遷人，最簡(jiǎn)單的辦法就是核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

2、沒(méi)有拆遷許可證或雖有許可證而無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議

有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，出現(xiàn)這種情況有兩種可能：一是他是受真正的拆遷人授權(quán)委托和被拆遷簽訂拆遷協(xié)議，被拆遷人一定要看到授權(quán)委托書(shū)并將授權(quán)委托書(shū)作為合同附件，否則視其沒(méi)有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與他，并由他來(lái)實(shí)施拆遷，被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進(jìn)行確認(rèn)，在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。

3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議

這類主體在法律上的定位是拆遷單位，受拆遷人委托參與被拆遷人的談判，當(dāng)該項(xiàng)目拆遷工作完成后便到轉(zhuǎn)移到另一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，其無(wú)論如何也不能成為拆遷人，當(dāng)其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人可要多長(zhǎng)幾個(gè)心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同，合同中可有些條款對(duì)拆遷公司是硬性的，如不能出現(xiàn)被拆遷人訴訟、復(fù)議、上訪等事件，拆遷公司為了不出現(xiàn)此類事故便隨意答應(yīng)被拆遷人的條件，結(jié)果當(dāng)條件不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，被拆遷人去找拆遷人理論，拆遷人對(duì)此多是不認(rèn)的，即使被拆遷人進(jìn)行訴訟，但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當(dāng)事人，法官也沒(méi)有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。

(二)內(nèi)容不確定慎簽

這類問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面：一是房屋回遷時(shí)間不定。二是異地安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)不明。三是違約責(zé)任沒(méi)約定。曾有某重大項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件，被拆遷人為了支持項(xiàng)目建設(shè)，服從“先拆遷騰地，后解決糾紛”的安排，在一個(gè)月內(nèi)便全部簽訂了協(xié)議將房屋拆除。但是拆遷補(bǔ)償協(xié)議只約定了十八個(gè)月后安置，屆時(shí)雙方簽訂安置房屋買賣合同，但安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)并沒(méi)有確定，沒(méi)有約定違約責(zé)任。當(dāng)十二個(gè)月過(guò)去了，被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設(shè)安置房屋，更不知道安置房屋建在什么地方，何時(shí)才能住進(jìn)安置房屋，也不知道安置房屋的面積、設(shè)計(jì)等有關(guān)房屋的各種信息，當(dāng)他們要求拆遷人說(shuō)明情況時(shí)，拆遷人讓找政府，政府又不能做出明確答復(fù)，這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來(lái)找去，被拆遷人忍無(wú)可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。這就是拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中沒(méi)有將安置房屋的具體內(nèi)容明確造成的訴累，由于合同中沒(méi)有約定有關(guān)安置的內(nèi)容，法官判案也增加了難度，給被拆遷人帶來(lái)了無(wú)盡的煩憂。