被征收人如何避免“被違建”如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

據(jù)此，被征收房屋是否違建，有一套嚴(yán)格的依法認(rèn)定步驟，且應(yīng)在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前進(jìn)行。

而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認(rèn)為地認(rèn)定為違建，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償打發(fā)被征收人。

如何應(yīng)對(duì)“以拆違促拆遷”：

(一)確保自己的房屋證件齊全，沒(méi)有權(quán)證的，盡快申請(qǐng)。

(二)房屋是否違建，要作出認(rèn)定，對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服，應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)議或者訴訟。

(三)對(duì)有關(guān)部門(mén)作出的責(zé)令限期拆除類(lèi)文件及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)，千萬(wàn)不可超過(guò)六個(gè)月的起訴期限。

違法建筑物的認(rèn)定

(1)行為對(duì)象的認(rèn)定，包括建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。《辭海》中的相關(guān)釋義,?“建筑物”一般指主要供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)水池、堤壩、囤倉(cāng)等;“設(shè)施”則與設(shè)備同義，指生產(chǎn)或生活上所需要的各種器械用品。因此，從詞義本身來(lái)考察，建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施三者的概念的人工建造物,?比如民用建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等;“構(gòu)筑物”是指人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的人工建造物,?比如水塔、煙囪、應(yīng)當(dāng)是互不包含，各有所指。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》改變了《城市規(guī)劃法》三個(gè)詞語(yǔ)的限定，而列舉為：建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)。《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》則依然將此三項(xiàng)詞語(yǔ)并列使用，因此“設(shè)施”可以作為道路、管線和其他工程建設(shè)的統(tǒng)稱(chēng)，對(duì)這些詞語(yǔ)的區(qū)分也是有法可依的。

(2)行為事實(shí)的認(rèn)定，包括新建、改建和擴(kuò)建。

A、新建，是指新建造建筑。違法搭建中的新建行為主要可以分兩大類(lèi)：第一，違反土地管理規(guī)范,?未經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，在違法占地情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括,?農(nóng)村中占用耕地、占用自留地等情形。第二，違反規(guī)劃管理規(guī)范，未經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)，在沒(méi)有一書(shū)兩證的情況下進(jìn)行的擅自搭建行為。包括，違反一書(shū)兩證的記載，超標(biāo)準(zhǔn)或者更改設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的建設(shè)行為，具體體現(xiàn)為增加建筑物的容積率等。

B、擴(kuò)建，是指在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程，增加原有建筑的占有空間。通常表現(xiàn)為增加了建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的擴(kuò)建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，必須是在原有建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)工程,?包括在原建筑的上方及側(cè)方，但必須緊緊依附于原建筑。如在原建筑旁邊另行建設(shè)，雖以過(guò)廊與原建筑物連接，應(yīng)視為新建，不屬于擴(kuò)建。第二，必須增加了原建筑的占地面積或者高度，即建筑物或者構(gòu)筑物的占有空間增大，如樓房加層、增加裙房等。如果僅僅通過(guò)建筑內(nèi)部改建，增加了原建筑的建筑面積或者實(shí)用面積，不屬于擴(kuò)建,?應(yīng)當(dāng)是改建。

C、改建，是指將原建筑之一部分拆除，于原建筑范圍內(nèi)改造，不增加建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的改建行為需要注意以下兩點(diǎn)：第一，改建只改變?cè)ㄖ慕Y(jié)構(gòu)，并不對(duì)外擴(kuò)展。如房屋加固、房屋內(nèi)部分層、改變墻柱、墻體和原有結(jié)構(gòu)等行為均屬于改建。第二，改建可能會(huì)引起建筑面積或者實(shí)用面積的增加，比如封陽(yáng)臺(tái)。但是，由于該行為并沒(méi)有在高度和水平方向上擴(kuò)展原建筑的占用空間，因此，不屬于擴(kuò)建行為。第三，將原有建筑部分拆后重建，就算超過(guò)原有面積，不認(rèn)定其為擴(kuò)建，應(yīng)為改建。因此，在上述三種類(lèi)型上，可以很容易的理解實(shí)踐中常見(jiàn)的破墻開(kāi)店、居改非和群租等都屬于違法建筑。

(3)行為違法性的認(rèn)定，包括違法行政法律規(guī)范、民事法律規(guī)范、業(yè)主公約等管理規(guī)約。

A、違反行政法律規(guī)范。目前行政法律規(guī)范方面認(rèn)定違法搭建違法性的依據(jù)很多,?分散在不同的法律、法規(guī)、規(guī)章之中。不同的部門(mén)分別從不同角度對(duì)違法性進(jìn)行認(rèn)定,?所采用的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。有的以是否違反禁止性規(guī)定,?作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn),比如《公路法》、《鐵路法》、《民用航空器法》;?有的以是否違反具體標(biāo)準(zhǔn),作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn),比如《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》;有的以是否經(jīng)過(guò)行政管理部門(mén)許可,作為認(rèn)定違法性的標(biāo)準(zhǔn)，比如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《水法》。?實(shí)踐中,有關(guān)行政管理部門(mén)也正是依據(jù)各自的法律依據(jù),?不同的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定違法搭建的違法性。

B、違反民事法律規(guī)范。民事法律規(guī)范中并沒(méi)有直接出現(xiàn)違法搭建這樣的概念,?但是,?根據(jù)《民法通則》中有關(guān)相鄰關(guān)系的條文,可以認(rèn)為,?只要搭建行為侵犯到相鄰方的合法權(quán)益,?就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為具有違法性。

C、違反業(yè)主公約等管理規(guī)約。《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條第六項(xiàng)對(duì)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;同時(shí)該條第一項(xiàng)規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力：制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。因此,?小區(qū)業(yè)主為保證小區(qū)外貌的和諧統(tǒng)一、整體物業(yè)的環(huán)境,可以在業(yè)主公約等自治管理規(guī)約中,?共同約定其他禁止搭建的情形根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條第一款的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。可見(jiàn),從法律上也承認(rèn)業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主的約束力。