土地出讓合同違約金過高怎么認定

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。另外，根據《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》、《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》等規定，可參照銀行逾期貸款利率來計算逾期付款造成的實際損失。

目前，土地出讓合同所約定的違約金(滯納金)一般按每日千分之一計算，而逾期貸款利率一般按日萬分之二點一或按基準貸款利率水平上加收30%-50%執行，如果按日萬分之二點一計算，即使再增加30%，每日應當承擔的違約金也只有萬分之二點七三。

例子：假設某房產企業尚拖欠5億元的土地出讓款未支付，而土地出讓合同約定“若逾期付款應承擔每日1‰的滯納金”。則該房產企業根據合同約定每年須支付滯納金18250萬元，但根據法律規定逾期付款只造成了每年4982.25萬元的損失(參見下表)，約定的滯納金已明顯超出法定的逾期付款損失。

土地出讓的方式有哪些

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司制作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那么多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最后確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實力開發，或者干脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心

招標、拍賣、掛牌、收購，這就是目前土地出讓的四種主要方式。

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