国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

劃撥土地房屋買賣知多少

2023-06-06 13:59發布

劃撥土地房屋買賣知多少

  一、 劃撥土地使用權及其地上房屋的產權轉讓

  房屋交易中,購買劃撥土地上的房屋時有發生,相對于正常的出讓土地,劃撥土地上的房屋買賣,合同效力問題、土地出讓金繳納問題、相關手續和稅費承擔問題往往容易產生糾紛。那么,劃撥土地上的房屋是否能夠正常交易,怎樣才能正常交易呢?

  《物權法》第137條規定:“設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。”依法可知,目前我國的“建設用地使用權”的取得方式主要有兩種:一種是以“土地使用權劃撥”的方式取得的,所謂土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;另一種是以“土地使用權出讓”的方式取得的,所謂土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。我國《物權法》第143條規定:“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。”《房地產管理法》第40條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”同時該法第61條第三款規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

  依據上述法律可知,我國法律并不禁止將以“劃撥方式”取得的土地使用權予以轉讓,只要當事人履行了相關的法定手續,仍然可以將其轉讓。土地的劃撥性質并不影響其上房屋買賣合同的履行,僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地,合同當事人繳納相應的土地出讓金后即可辦理過戶手續。

  【案例】

  2002年4月29日,原被告簽訂售房合同,原告(乙方)購買被告(甲方)位于蓬萊市南關路76號的門市房二套8、9號。合同約定:房屋建筑面積192.84平方米,每平方米2500元,共計房款480000元;乙方將購房款及其他費用全部付清后,甲方辦責辦理產權手續,其他費用是:1、產權手續費、交易費。2、閉路電視費。3、契稅。4、工本費。5、物業管理費。6、自來水增容費;如需辦理土地使用證,費用由乙方另行交納;甲方代政府及有關部門收取的各項稅費,售房后,如有調整時,乙方應根據政府有關部門文件規定標準,增補各種費用,否則甲方不予辦理產權證。2002年5月12日,房款480000元原告全部繳納完畢,但之后被告未為原告辦理產權證,2014年原告訴請被告協助原告辦理房屋產權證書并承擔逾期辦理房屋產權證書的違約金。

  被告稱,被告賣房時房屋用地系劃撥用地,后來于2003年轉為商業用地,被告代為交納了土地出讓金,2008年辦理了涉訴房屋整體的土地使用證和產權證,購房戶應按面積分攤此費用。原告稱買房時被告售樓人員王振強口頭說明只要交齊房款即可,不需要承擔契稅等其它費用,因此不同意承擔辦證費用。被告認可王振強為被告售樓人員,但對原告所稱合同第三項其它費用無需承擔的主張有異議,認為第三項其他費用是法定的,即使合同上沒有注明也應當由原告繳納,且原告所稱王振強做出的上述承諾并沒有證據證明。

  法院經審理認為:原、被告雙方在簽訂合同之時雖未完備房屋及土地的相關合法手續,但起訴前已補辦完畢,其售房合同應按有效合同處理,考慮被告并非有資質的房產開發企業,其糾紛可參照一般房屋買賣糾紛處理。對于其他費用的給付,合同第三條中對此列有明目,并寫明由購房者承擔,原告主張其不予承擔此費用證據不足,但費用數額需要在辦證過程中確定。關于被告抗辯的土地出讓金的問題,即使按合同“……乙方將各項費用及欠交的房款全部交清后,甲方給予辦理產權手續。如需辦理土地使用證,費用由乙方另行交納。”的約定,也并沒有明確土地出讓金的給付是辦房產證的前提,辦理土地使用證確也存在辦證費用,但與土地出讓金并非同一概念。另外,被告提交的土地出讓金交費通知單上出讓面積2717平方米,而蓬國用2008第0001號土地使用權證復印件中記載的使用權面積為1205.13平方米,土地出讓金數額并非被告主張的簡單分攤計算即可確定。綜上,法院認為被告抗辯不成立,被告應協助原告辦理房屋產權證書,向房產登記部門提交房屋過戶的完備資料,原告請求判令被告協助辦理產權證書,應予支持。關于原告請求逾期辦證違約金的問題,合同并未明確辦證的具體時間,無從認定逾期的事實,不予支持。

  【評析】

  1、 合同效力問題

  某些劃撥土地上的房屋沒有依法登記的房屋權屬證書,《城市房地產管理法》第37條規定,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。《合同法》第52條規定,違反國家法律、法規的強制性規定的合同無效。能夠以此認定沒有房屋權屬證書的房屋買賣合同無效呢?根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第14條的規定,合同法第52條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。因此,合同內容違反法律、法規的效力性強制性規定而無效。但僅違反管理性強制性規定的,則應當根據具體情況認定其效力。上述案例中,原、被告雙方在簽訂合同之時雖未完備房屋及土地的相關合法手續,但起訴前已補辦完畢,不應以此認定合同無效。

  另外,最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效”的規定所規范的是直接以土地使用權為合同標的的轉讓行為,因土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質,涉及規劃變更,同時,劃撥土地為無償取得,故需政府審批前置。而當事人在轉讓劃撥土地上的房地產時約定將占用的國有劃撥土地使用權概括轉讓,不適用該司法解釋對合同效力的規定。

  2、 土地出讓金繳納方和逾期交房違約責任的認定

  在劃撥土地房屋買賣時,合同雙方當事人最好在合同中明確約定土地產權變更以及土地出讓金繳納事宜,《房地產管理法》第40條規定由受讓方辦理相關手續并繳納土地出讓金,這是對土地使用權受讓方的規定,而非土地上房屋受讓方,房屋買賣遵循合同法意思自治原則。如果在合同訂立時并未對這些問題作出約定,但在合同履行中,一方依法繳納了土地出讓金,出讓金繳納方據此要求對方補繳土地出讓金,是否被支持則要視具體情況而定,而最直接的依據即房屋買賣合同中的合同雙方約定的相關條款。

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條,指出“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。”上述案例被告不適用,房屋產權證的辦理也不能按該解釋第18條規定的“房屋交付使用之日起90日”作為辦證時限計算。

  二、 劃撥土地房屋買賣風險提示和防范

  劃撥土地上的房地產進行轉讓有哪些注意事項?怎樣才能以合法的方式進行轉讓呢?都是在此類房地產轉讓過程中所應當高度重視的問題。《城市房地產管理法》第23條:下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(一)國家機關用地和軍事用地;(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(四)法律、行政法規規定的其他用地。《城市房地產管理法》第39條:以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  《城市房地產轉讓管理條例》第12條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,屬于下列情形之一的,經有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續,但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。(一)經城市規劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條規定的項目的;(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的;(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的,應當在房地產轉讓合同中注明。

  綜上,土地的劃撥性質并不影響其上房屋買賣合同的履行,但需要在辦理過戶前將劃撥土地轉為出讓土地,合同當事人繳納相應的土地出讓金后即可辦理過戶手續。而土地出讓金繳納問題、相關手續和稅費承擔問題屬于合同雙方意思自治范圍,雙方可以在合同中做出明確約定。


相關知識

    劃撥地房屋法院可以拍賣嗎(對國有劃撥土地使用權法院能否拍賣)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 20:01

    如果房屋是國證那就說明這種房屋是國家所有的,這種房屋應該說不是你私人的房屋吧,只有出讓性質的土地使用權房屋才是你私人的房屋,你怎么會有劃撥性質的土地使用權的房屋?如果房屋是你私人的,又是劃撥地房產證,那么你的土地證應該是填錯了的,只要是你私...

    劃撥房法院可以拍賣嗎(劃撥土地能拍賣嗎)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 04:51

    如果房屋是國證那就說明這種房屋是國家所有的,這種房屋應該說不是你私人的房屋吧,只有出讓性質的土地使用權房屋才是你私人的房屋,你怎么會有劃撥性質的土地使用權的房屋?如果房屋是你私人的,又是劃撥地房產證,那么你的土地證應該是填錯了的,只要是你私...

    抵押的國有劃撥法院可以拍賣嗎(法院可以拍賣劃撥土地的使用權嗎)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 16:16

    如果房屋是國證那就說明這種房屋是國家所有的,這種房屋應該說不是你私人的房屋吧,只有出讓性質的土地使用權房屋才是你私人的房屋,你怎么會有劃撥性質的土地使用權的房屋?如果房屋是你私人的,又是劃撥地房產證,那么你的土地證應該是填錯了的,只要是你私...

    劃撥土地的房子法院可以分割嗎(土地使用權是劃撥的房子能買賣嗎)

    來源:精選知識 時間:2021-12-30 03:36

    您得明確一下這個男女關系,是否為合法夫妻,還有所購土地地上物是否是成套住宅,還是自然院落,有無房產證,另外房產性質是什么?如果是購買的商品房那絕對不是國有劃撥。 ...

    司法拍賣劃撥土地證可以更名嗎(司法拍賣房屋土地性質為劃撥)

    來源:精選知識 時間:2022-07-13 01:47

    司法拍賣劃撥土地證可以更名嗎

    劃撥土地沒房產證怎么過戶

    來源:征地拆遷 時間:2022-04-20 10:23

    劃撥土地沒房產證怎么過戶像經濟適用房的土地性質就是劃撥的,照樣可以辦理房屋所有權證,但是房產證上會注明該房屋土地性質為劃撥。1、劃撥地上新建的房屋辦理產權證:只要審批手續齊全,就可以辦理產權證;2、劃撥地上原有的房屋辦理權屬過戶:需要先將劃...

    國有土地使用權合同糾紛司法解釋

    來源:征地拆遷 時間:2021-08-29 01:40

    2020年12月29日,最高人民法院發布關于修改《最高人民法院關于在民事審判工作中適用〈中華人民共和國工會法〉若干問題的解釋》等二十七件民事類司法解釋的決定,修改了2005年頒布實施的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用...

    劃撥土地房產能繼承嗎(劃撥土地可以繼承過戶嗎?)

    來源:精選知識 時間:2022-04-20 03:35

    可以的。 劃撥性質的土地,一般是指農村宅基地。宅基地屬于農民集體所有,是集體依法無償劃撥給農戶建房的,農民有使用權,沒有處分權,也就不能作為個人財產繼承。 宅基地上的房屋是農民個人建的,屬于個人財產,是可以繼承的。繼承人繼承了農村房屋后,可...

    劃撥土地的房子可以繼承嗎(劃撥土地能繼承嗎)

    來源:精選知識 時間:2021-12-09 08:19

    可以的。 劃撥性質的土地,一般是指農村宅基地。宅基地屬于農民集體所有,是集體依法無償劃撥給農戶建房的,農民有使用權,沒有處分權,也就不能作為個人財產繼承。 宅基地上的房屋是農民個人建的,屬于個人財產,是可以繼承的。繼承人繼承了農村房屋后,可...

    劃撥土地和出讓土地有什么區別(劃撥土地與出讓土地區別)

    來源:精選知識 時間:2021-11-10 23:28

    1、劃撥一般是針對事業性單位,這些單位取得國家土地除繳納相關的稅費外,不再支付出讓金。出讓是政府將國有土地的一段時間內的使用權有償轉讓出去的行為。當劃撥的土地要改變用途、經營性質的時候,需要補交出讓金,從而改土地證上的劃撥為出讓。 2、現在...

国产在线精品一区二区中文_国产一区二区免费福利片_日韩一区二区不卡中文字幕_日韩精品视频在线播放

      9000px;">

          亚洲精品成人悠悠色影视| 亚洲欧美在线aaa| 亚洲电影视频在线| 亚洲精品精品亚洲| 综合电影一区二区三区| 欧美日韩精品欧美日韩精品| 欧美日韩精品免费| 91丨porny丨户外露出| 欧美午夜片在线观看| 成人av在线播放网站| 色www精品视频在线观看| 欧美一级精品在线| 亚洲综合色婷婷| 色成年激情久久综合| 精品国产一区久久| 强制捆绑调教一区二区| 色狠狠桃花综合| 久久一夜天堂av一区二区三区| 亚洲国产视频a| 日韩一级免费一区| 中文字幕制服丝袜成人av| 国产精品亚洲а∨天堂免在线| 久久99精品国产.久久久久| 欧美aⅴ一区二区三区视频| 欧美亚洲综合在线| 亚洲一区二区视频在线| 色老头久久综合| 久久久久久久久久久久久久久99| 午夜免费欧美电影| 欧美日韩精品免费| 五月天久久比比资源色| 欧美日韩国产首页| 亚洲第一主播视频| 欧洲一区二区三区在线| 精品国产凹凸成av人导航| 婷婷久久综合九色综合伊人色| 色成人在线视频| 日韩一区二区三区四区| 韩国成人精品a∨在线观看| 337p日本欧洲亚洲大胆色噜噜| 麻豆成人av在线| 午夜免费欧美电影| 日韩精品一区二区三区视频播放| 亚洲三级电影全部在线观看高清| 国产清纯美女被跳蛋高潮一区二区久久w| 国产精品资源在线看| 国产网站一区二区| 亚洲一区二区精品久久av| 亚洲欧美综合在线精品| 丁香五精品蜜臀久久久久99网站| 精品在线亚洲视频| 国产精品素人一区二区| 日韩久久一区二区| 欧美视频精品在线| 亚洲成人动漫在线免费观看| 欧美一区二区三区四区五区| 狠狠色丁香婷综合久久| 日本一区二区三区在线不卡 | 亚洲三级理论片| 白白色亚洲国产精品| 亚洲成人动漫一区| 91精品国产综合久久福利| 久久久噜噜噜久久中文字幕色伊伊| 国产欧美视频一区二区| 在线观看亚洲精品视频| 日韩av成人高清| 久久精品免费在线观看| 欧美一级免费大片| 国产精品一级二级三级| 国产精品美女久久久久久久 | 成人国产视频在线观看| 亚洲欧洲精品一区二区三区| 五月婷婷另类国产| 91国产视频在线观看| 免费在线视频一区| 久久精品亚洲精品国产欧美| 日本91福利区| 欧美大片在线观看一区二区| youjizz久久| 国产一区二区不卡在线| 亚洲成av人片在线| 欧美一级二级三级蜜桃| 国产欧美精品一区二区色综合朱莉| 91麻豆精品国产91久久久使用方法 | 中文字幕av资源一区| 色一情一乱一乱一91av| 国产麻豆视频精品| 另类的小说在线视频另类成人小视频在线| 亚洲.国产.中文慕字在线| 中文字幕在线不卡一区| 精品国产电影一区二区| 精品国产伦一区二区三区观看体验 | 久久av中文字幕片| 亚洲蜜臀av乱码久久精品| 韩国一区二区三区| 青青草一区二区三区| 天堂av在线一区| 亚洲综合无码一区二区| 99精品欧美一区二区三区综合在线| 国产一区二区久久| 国产一区二区三区| 成人免费视频视频在线观看免费 | 亚洲精品在线观看视频| av在线不卡免费看| 最新日韩av在线| 亚洲精品精品亚洲| 一区二区三区欧美| 天天爽夜夜爽夜夜爽精品视频| 国产精品久久久99| 中文字幕 久热精品 视频在线| 国产女同互慰高潮91漫画| 日韩精品一区二区三区在线播放 | 国产福利一区二区| 国产盗摄女厕一区二区三区| 成人ar影院免费观看视频| 成人免费毛片a| 亚洲国产精品二十页| 中文字幕日韩精品一区| 亚洲午夜久久久久久久久电影院 | 色诱亚洲精品久久久久久| 日韩精品在线看片z| 亚洲444eee在线观看| 久久精品久久99精品久久| 国产成人综合网站| 亚洲免费在线观看视频| 91麻豆国产香蕉久久精品| 欧美裸体bbwbbwbbw| 久久久久9999亚洲精品| 国产91在线观看丝袜| 欧美性欧美巨大黑白大战| 欧美一级免费大片| 视频一区国产视频| www.亚洲色图| 欧美一区二区人人喊爽| 精品一区二区三区不卡| 91九色02白丝porn| 精品美女一区二区| 国产电影一区在线| 91精品国产综合久久精品图片| 国产午夜亚洲精品午夜鲁丝片| 丁香网亚洲国际| 欧美一级电影网站| 亚洲乱码国产乱码精品精可以看| 色婷婷精品大视频在线蜜桃视频| 久久蜜桃av一区二区天堂| 亚洲在线视频免费观看| 欧美无砖专区一中文字| 国产精品电影一区二区三区| 免费欧美在线视频| 中文久久乱码一区二区| 国产亚洲欧美一级| 色偷偷一区二区三区| 欧美精品一区二区三区高清aⅴ | 亚洲乱码一区二区三区在线观看| 日韩中文字幕av电影| 日本韩国精品在线| 免费看欧美美女黄的网站| 欧美午夜片在线看| 一区二区三区欧美视频| 精品国产91乱码一区二区三区 | 国产精品乱码久久久久久| 亚洲免费在线观看视频| 色婷婷国产精品综合在线观看| 国产亚洲短视频| 2020国产精品| 欧美色图天堂网| 亚洲综合无码一区二区| 色乱码一区二区三区88| 国产精品小仙女| 国产欧美精品区一区二区三区| 国产伦精品一区二区三区视频青涩| 国产亚洲婷婷免费| 成熟亚洲日本毛茸茸凸凹| 欧美mv和日韩mv国产网站| 99视频在线观看一区三区| 中文字幕中文在线不卡住| 大桥未久av一区二区三区中文| 99久久99久久综合| 一区二区三区四区不卡视频 | 成人精品小蝌蚪| 日韩电影在线免费看| 国产欧美日韩视频在线观看| 6080yy午夜一二三区久久| www.亚洲在线| 精品一二线国产| 亚洲va中文字幕| 亚洲成人综合网站| 亚洲国产精品视频| 亚洲伊人色欲综合网| 亚洲裸体在线观看| 亚洲婷婷综合久久一本伊一区| 国产精品入口麻豆原神| 久久久久久久久久久电影| 精品国产1区二区| 久久综合九色综合97婷婷| 日韩视频在线观看一区二区| 91麻豆精品国产91久久久久久久久| 欧美人伦禁忌dvd放荡欲情| 欧美曰成人黄网| 欧美日韩在线免费视频|