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劃撥土地房屋買賣知多少

2023-06-06 13:59發布

劃撥土地房屋買賣知多少

  一、 劃撥土地使用權及其地上房屋的產權轉讓

  房屋交易中,購買劃撥土地上的房屋時有發生,相對于正常的出讓土地,劃撥土地上的房屋買賣,合同效力問題、土地出讓金繳納問題、相關手續和稅費承擔問題往往容易產生糾紛。那么,劃撥土地上的房屋是否能夠正常交易,怎樣才能正常交易呢?

  《物權法》第137條規定:“設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。”依法可知,目前我國的“建設用地使用權”的取得方式主要有兩種:一種是以“土地使用權劃撥”的方式取得的,所謂土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;另一種是以“土地使用權出讓”的方式取得的,所謂土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。我國《物權法》第143條規定:“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。”《房地產管理法》第40條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”同時該法第61條第三款規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”

  依據上述法律可知,我國法律并不禁止將以“劃撥方式”取得的土地使用權予以轉讓,只要當事人履行了相關的法定手續,仍然可以將其轉讓。土地的劃撥性質并不影響其上房屋買賣合同的履行,僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地,合同當事人繳納相應的土地出讓金后即可辦理過戶手續。

  【案例】

  2002年4月29日,原被告簽訂售房合同,原告(乙方)購買被告(甲方)位于蓬萊市南關路76號的門市房二套8、9號。合同約定:房屋建筑面積192.84平方米,每平方米2500元,共計房款480000元;乙方將購房款及其他費用全部付清后,甲方辦責辦理產權手續,其他費用是:1、產權手續費、交易費。2、閉路電視費。3、契稅。4、工本費。5、物業管理費。6、自來水增容費;如需辦理土地使用證,費用由乙方另行交納;甲方代政府及有關部門收取的各項稅費,售房后,如有調整時,乙方應根據政府有關部門文件規定標準,增補各種費用,否則甲方不予辦理產權證。2002年5月12日,房款480000元原告全部繳納完畢,但之后被告未為原告辦理產權證,2014年原告訴請被告協助原告辦理房屋產權證書并承擔逾期辦理房屋產權證書的違約金。

  被告稱,被告賣房時房屋用地系劃撥用地,后來于2003年轉為商業用地,被告代為交納了土地出讓金,2008年辦理了涉訴房屋整體的土地使用證和產權證,購房戶應按面積分攤此費用。原告稱買房時被告售樓人員王振強口頭說明只要交齊房款即可,不需要承擔契稅等其它費用,因此不同意承擔辦證費用。被告認可王振強為被告售樓人員,但對原告所稱合同第三項其它費用無需承擔的主張有異議,認為第三項其他費用是法定的,即使合同上沒有注明也應當由原告繳納,且原告所稱王振強做出的上述承諾并沒有證據證明。

  法院經審理認為:原、被告雙方在簽訂合同之時雖未完備房屋及土地的相關合法手續,但起訴前已補辦完畢,其售房合同應按有效合同處理,考慮被告并非有資質的房產開發企業,其糾紛可參照一般房屋買賣糾紛處理。對于其他費用的給付,合同第三條中對此列有明目,并寫明由購房者承擔,原告主張其不予承擔此費用證據不足,但費用數額需要在辦證過程中確定。關于被告抗辯的土地出讓金的問題,即使按合同“……乙方將各項費用及欠交的房款全部交清后,甲方給予辦理產權手續。如需辦理土地使用證,費用由乙方另行交納。”的約定,也并沒有明確土地出讓金的給付是辦房產證的前提,辦理土地使用證確也存在辦證費用,但與土地出讓金并非同一概念。另外,被告提交的土地出讓金交費通知單上出讓面積2717平方米,而蓬國用2008第0001號土地使用權證復印件中記載的使用權面積為1205.13平方米,土地出讓金數額并非被告主張的簡單分攤計算即可確定。綜上,法院認為被告抗辯不成立,被告應協助原告辦理房屋產權證書,向房產登記部門提交房屋過戶的完備資料,原告請求判令被告協助辦理產權證書,應予支持。關于原告請求逾期辦證違約金的問題,合同并未明確辦證的具體時間,無從認定逾期的事實,不予支持。

  【評析】

  1、 合同效力問題

  某些劃撥土地上的房屋沒有依法登記的房屋權屬證書,《城市房地產管理法》第37條規定,未依法登記領取權屬證書的房地產,不得轉讓。《合同法》第52條規定,違反國家法律、法規的強制性規定的合同無效。能夠以此認定沒有房屋權屬證書的房屋買賣合同無效呢?根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第14條的規定,合同法第52條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定。因此,合同內容違反法律、法規的效力性強制性規定而無效。但僅違反管理性強制性規定的,則應當根據具體情況認定其效力。上述案例中,原、被告雙方在簽訂合同之時雖未完備房屋及土地的相關合法手續,但起訴前已補辦完畢,不應以此認定合同無效。

  另外,最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第11條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效”的規定所規范的是直接以土地使用權為合同標的的轉讓行為,因土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質,涉及規劃變更,同時,劃撥土地為無償取得,故需政府審批前置。而當事人在轉讓劃撥土地上的房地產時約定將占用的國有劃撥土地使用權概括轉讓,不適用該司法解釋對合同效力的規定。

  2、 土地出讓金繳納方和逾期交房違約責任的認定

  在劃撥土地房屋買賣時,合同雙方當事人最好在合同中明確約定土地產權變更以及土地出讓金繳納事宜,《房地產管理法》第40條規定由受讓方辦理相關手續并繳納土地出讓金,這是對土地使用權受讓方的規定,而非土地上房屋受讓方,房屋買賣遵循合同法意思自治原則。如果在合同訂立時并未對這些問題作出約定,但在合同履行中,一方依法繳納了土地出讓金,出讓金繳納方據此要求對方補繳土地出讓金,是否被支持則要視具體情況而定,而最直接的依據即房屋買賣合同中的合同雙方約定的相關條款。

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條,指出“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。”上述案例被告不適用,房屋產權證的辦理也不能按該解釋第18條規定的“房屋交付使用之日起90日”作為辦證時限計算。

  二、 劃撥土地房屋買賣風險提示和防范

  劃撥土地上的房地產進行轉讓有哪些注意事項?怎樣才能以合法的方式進行轉讓呢?都是在此類房地產轉讓過程中所應當高度重視的問題。《城市房地產管理法》第23條:下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(一)國家機關用地和軍事用地;(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(四)法律、行政法規規定的其他用地。《城市房地產管理法》第39條:以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  《城市房地產轉讓管理條例》第12條以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,屬于下列情形之一的,經有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續,但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。(一)經城市規劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條規定的項目的;(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的;(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的,應當在房地產轉讓合同中注明。

  綜上,土地的劃撥性質并不影響其上房屋買賣合同的履行,但需要在辦理過戶前將劃撥土地轉為出讓土地,合同當事人繳納相應的土地出讓金后即可辦理過戶手續。而土地出讓金繳納問題、相關手續和稅費承擔問題屬于合同雙方意思自治范圍,雙方可以在合同中做出明確約定。


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