什么是住房按揭證券化

所謂證券，是一種記載財產所有權的有價的書面憑證，故而又稱為有價證券。證券發行人是債務人，在依法發行證券后必須履行其一定的義務，如定期發放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權人，持有證券這種有價的書面憑證就意味著享有處理財產的權利。綜合來看，證券可以看作是經濟學意義上既具有法律屬性，又具有在市場上進行轉讓并要求獲得相關的權益回報等特性，它反映了一定的經濟關系中人們對債務和財產的權屬關系。

而決定這種資產證券化成本高低的關鍵因素在于資產的信用、還款條件和期限的長短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險公司相應保險，其安全性較強，符合證券化資產必須是優質資產的內在要求。在美國，住房借貸抵押公司證券享有"美國政府贊助機構"所發行證券的待遇，被人們視為"美國政府機構證券"而走勢堅挺，被評為AAA級證券。兼之住房按揭貸款債權這種資產具備了信用特征簡單、還款條件明確、期限長、評估費用低等特點，因而其易于證券化。

我國證券市場經過近幾年的迅速發展，市場規模日益擴大，現已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創造了良好的主體條件。

隨著市場經濟改革的深化，我國有關證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國人民銀行法》、《中華人民共和國商業銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業債券管理條例》等法規為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國際協力事業團(網址：?www.jica.org.cn?)就住宅金融改革支援調查向我國提供技術援助，由人行及建設部協辦，該調查歷時兩年，日前發布的《中國住宅金融制度改革支援調查》終期報告認為，我國住宅金融制度改革應從建立住房市場階段開始，逐步進入引導住房市場階段。它建議：通過對住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時，擴大商業性住宅金融與確立風險管理體制，并建立抵押與擔保制度。據此，在第六次中國住宅金融制度改革課題研討會上，中國人民銀行研究局局長謝-平透露，我國住房貸款證券化的有關政策將于今年出臺，商業銀行有望在年內發行第一批住房金融債券。

如何執行抵押財產

抵押，在銀行或地產界稱為按揭，是指提供私人資產(不論是否為不動產)作為債務擔保的動作，多發生于購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。一般，借款可以分為“有抵押借貸”和“無抵押借貸”兩種，而抵押就是屬前者。

第一、抵押物的存在阻卻了債權人執行財產的選擇權。擔保物的選擇權發生于借款合同簽定之時，在執行程序中，A銀行不享有執行財產的選擇權。不動產擔保有別于保證，其特點是以特定的財產保證債權人債權的優先實現，并具有追及效力。抵押合同經登記生效后，未經抵押權人的同意，抵押人的轉讓行為歸于無效。擔保法第33條規定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物?！笨梢?，抵押是對債的保證，其所保證的債務是特定的。A銀行在與B公司簽定借款合同時，有選擇抵押財產的權利，并對抵押物進行核保。抵押合同生效后，A銀行就不再享有選擇權。反之，債權人在保證擔保合同中的選擇權貫穿于訴訟的全過程，債權人有選擇借款人承擔債務，亦可要求保證人承擔債務，還可要求債務人承擔連帶責任。

第二、債權人選擇執行債務人的財產應符合法律的公平、公正原則。抵押權的設定，是為保證債權的實現，限制抵押物進行流轉，具有穩定性和特定性。債務人對抵押物以外的財產，享有自由的支配和處置權，發揮財產流通價值，取得企業的經營效益。如果債權人在不放棄抵押權的基礎上，申請法院執行抵押人的其它財產，就會造成債務人的負擔過重，亦出現超值查封，不利于債務人的經營與發展，亦違反了不充許超值查封的法律規定。例如，甲因修理乙的汽車，因乙沒有給付修車費，甲留置乙的汽車形成留置物權。甲將被留置車輛處置后，仍不能足額滿足修車費及其它費用的情況下，才能對乙的其它財產主張權利。再如，丙將提單質押給丁，丁逾期履行義務，丙享有外分提單項下財產并優先受償的權利。換言之，甲放棄對維修車輛的留置，而要求乙提供其它車輛留置，就不能形成法定留置關系;丙放棄提單質押權利，而要求丁給付現款，丙就不具有對提單項下財產優先受償的權利。抵押權與留置權、質權相同，是以物或權利的擔保保證債權的實現，并享有優先受償的權利。A銀行在不放棄抵押權的情況下，主張執行B公司其它財產，亦阻礙了B公司的其它債權人向其行使權利。雖然擔保法沒有明確物權的擔保應當先執行擔保物，但我們亦不難看出，立法的本意是公平的保護雙方當事人的合法利益。

A銀行依照民事訴訟法解釋第302條的規定，可以實現查封B公司其它財產的目的。A銀行之所以不要求執行抵押房產，主要因為該房產經三次拍賣后，如不能變現，按《民事訴訟法解釋》第302條的規定：“被執行人的財產無拍賣或變賣的，經申請執行人同意，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請人管理;申請執行人拒絕接收或管理的，退回被執行人。”A銀行接收房產，再予變現，可能發生損失;再則，有些抵押物價值大于債務，如抵債給A銀行，實行多退少補，按銀行內部規定，返差價款有一定的困難。解決以上困惑，A銀行應在貸款之時，全面了解貸款人資信能力，并對抵押財產的價值及變現能力進行市場評估;亦可在執行中放棄抵押物的優先受償權，執行債務人的其它財產。

保護雙方當事人的合法權益，應以法律的公平、公正原則為基礎。就此案而言，A銀行只有在放棄抵押權的基礎，才能執行B公司的其它財產。

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