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業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見
1、以非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯
前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)還未成立時(shí),由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初,面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況,無法成立業(yè)主大會(huì),不能行使選聘、管理等權(quán)利,所以由建設(shè)單位代為行使。
雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程,非合同的簽訂主體,但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的,業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后,前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中,建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,業(yè)主取得了這一債權(quán),因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時(shí)也要履行合同中的義務(wù),所以可以說前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主,所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。
2、以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋)第6條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù),需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明,僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯,則無法得到法院支持。
3、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失為由抗辯
業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財(cái)產(chǎn)損失、違約行為與財(cái)產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴,也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時(shí),其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán),業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為:“未盡到安保義務(wù)”是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行,屬于違約行為;但是這一行為并非根本性違約,所以法院在最后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。
4、以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)第1條規(guī)定:取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種:一、業(yè)主基于商品房買賣合同,對(duì)專有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制,即是對(duì)該部分的合法占有。在無特別約定時(shí),買受人對(duì)于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣,開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認(rèn)后才完成交付行為,此時(shí)無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,均視為小區(qū)業(yè)主;二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán),無論是否收到房屋鑰匙,均具有業(yè)主資格。
5、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯
維修義務(wù)主要來源于合同約定,一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施,不包括室內(nèi)部分的維修;在維修范圍約定不明情況下,依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專有部分的劃分,建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),業(yè)主承擔(dān)專有部分的維修責(zé)任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù),業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體,應(yīng)具體情況具體分析:如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi),由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù);在保修期限屆滿后,專有部分由專有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù);小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí),可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。
6、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯
物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性及無法計(jì)量性,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確,一般還是以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)衡量。對(duì)于合同約定較為概括,則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補(bǔ)充性規(guī)定時(shí),應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)衡量。同時(shí)依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則,舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有:一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù),包括照片、視頻、錄音等;二是間接證據(jù),包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等,但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低,若僅存在間接證據(jù),即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下,業(yè)主也很可能敗訴。
處理方式
一、雙方當(dāng)事人通過協(xié)商調(diào)解解決。
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解,包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人,由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見,經(jīng)雙方同意并執(zhí)行,由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后,如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項(xiàng),則糾紛依然得不到解決。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理,但這種處理如一方不遵守執(zhí)行,則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié),不具有獨(dú)立性。
二、通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。
依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定:“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛,可以仲裁。”
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式:一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款,說明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。
(一)仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容:
1、請(qǐng)求仲裁的意思表示;
2、仲裁事項(xiàng);
3、待定的仲裁委員會(huì)。
注意:達(dá)成仲裁協(xié)議的爭議,不得向法院起訴;即使起訴,法院也不受理。
(二)仲裁處理的一般程序是:
1、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書;
2、委員會(huì)于收到申請(qǐng)書后5日內(nèi)決定立案或不立案;
3、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人,并將仲裁申請(qǐng)書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人。
4、被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯,雙方按名冊(cè)待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成,雙方各選一名,仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標(biāo)的小的,可以適用簡易程序,由一名仲裁員審理;
5、開庭:庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
6、制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書;
7、當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同,眾裁裁決是一裁終局的。
三、通過訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟:
1、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀,起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開庭:調(diào)查、辯論、調(diào)解;
5、制作調(diào)解書或一審判決書;
6、雙方均不上訴,則判決書生效;或一方不服提起上訴,進(jìn)入第二審程序;
7、第二審審理:制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書,此為終審判決,不得上述;
8、執(zhí)行。
從上面律聊網(wǎng)小編為大家介紹的關(guān)于業(yè)主怎樣正當(dāng)提出自己的抗辯意見的問題,相信大家都有了一定的了解。律聊網(wǎng)小編提醒大家在日常生活中對(duì)于自身的法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)也要有所增強(qiáng),如果出現(xiàn)什么意外的話,要及時(shí)處理,避免出現(xiàn)更多的糾紛行為,更多相關(guān)資訊也請(qǐng)大家到律聊網(wǎng)咨詢律師。
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