一、房屋不可抗力違約的責任表現(xiàn)在哪些方面

買賣合同中的違約主要表現(xiàn)在：一是一方無正當理由不交或不收貨;二是一方無正當理由不適當履行。本案中以樓市新政出臺視為不可抗力造成履約障礙作為違約的正當理由是否成立?合同法第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

《民法通則》第153條明確規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力指當事人訂立合同時不可預見，它的發(fā)生不可避免，人力對其不可克服的自然災害、戰(zhàn)爭等客觀情況。不可抗力造成違約的，違約方?jīng)]有過錯，因此通常是免責的，當然，法律另有規(guī)定的除外。《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，遭遇不可抗力，且出賣人(開發(fā)商)在發(fā)生之日起___日內(nèi)通知買受人的，出賣人可以據(jù)實予以延期。對于此條款中的“不可抗力”，由于認識和理解的角度不同，在合同買賣中購房者和開發(fā)商往往會有一些爭議，容易產(chǎn)生糾紛。而“不可抗力”又是我們在實踐當中免除責任的首選途徑。對于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定，依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應同時具備不能預見、不能避免并不可克服3個條件。

二、對不可抗力的爭議

目前對不可抗力的認識有一種任意擴大的錯誤傾向。有人認為“所謂不可抗力是指當事人不能預期且不受當事人控制，由于第三者(或外界)導致無法依約履行的客觀情況”按照這個說法，不可抗力便等同于意外事件和情勢變更了，范圍變得相當寬廣。筆者認為，如果把意外事件、情勢變更和不可抗力幾個概念不加區(qū)別，將在實踐中難以把握，會出現(xiàn)契約一方會極力擴大不可抗力的范圍，以便在不能履行合同時，有更多的機會為自己開脫;相反，另一方可能極力縮小不可抗力的范圍，以保證自己的債權萬無一失地得到實現(xiàn)。這樣容易造成契約當事人雙方的分歧，難以達成協(xié)議。一旦涉訟，法院也很難作出準確的判決。因此，在實踐中對不可抗力的范圍作必要的限定，是很有現(xiàn)實意義的。

不能單純的將新政出臺認定為不可抗力就來推斷為違約無責，鑒于當下投機型買房眾多，不利于房地產(chǎn)市場的健康運行，應該細分“不可克服”存在的客觀情況，譬如：買受方如果是首套剛需，如因新政出臺，首付比例提高，確實無力承擔的，可視為不可克服，可以按違約無責論處;鑒于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格較高，一般家庭在購買房產(chǎn)時自己壓力較大，可供支配的資金有限，但是首套剛需人群屬于國家鼓勵的購房者，在出現(xiàn)政策性違約的情況下，可根據(jù)情況判定為不可抗力，優(yōu)先按違約無責處理;如因購買二套房，遭遇新政，造成履約障礙的，應視為有能力克服，購買二套房的人群一般資金較為充裕，也可以通過出售首套房產(chǎn)來獲取更多的資金支持來規(guī)避政策風險，因此可據(jù)此認定為并非不可克服，因此不能判定此類購房人違約無責。

綜上所述，對于這些不可抗力的因素，比如說地震、海嘯、火山噴發(fā)等等自然災害，那么責任顯然就不是開放商的了。這些問題是誰也預料不到的。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到網(wǎng)進行在線法律咨詢。