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未過戶的房產(chǎn)法院可以強制執(zhí)行嗎(沒有過戶的房子,法院可以執(zhí)行嗎)

2023-06-06 06:21發(fā)布

未過戶的房產(chǎn)法院可以強制執(zhí)行嗎

◇ 魏建國 張少普- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -[案情]趙某借王某20萬元到期未還,王某起訴,法院判決趙某還款。但判決生效后,趙某未履行付款義務,王某申請法院執(zhí)行,要求拍賣趙某的一處房產(chǎn)償還欠款。執(zhí)行人員將該房產(chǎn)查封。該房居住人杜某提出異議,稱該房是其合法財產(chǎn),不是趙某的財產(chǎn),要求解除查封。經(jīng)查,該房是杜某1年前花11萬元從趙某手中購買的,已付房款,但過戶手續(xù)因趙某未提供房權證,一直未辦。[分歧]對債務人已出賣給他人但未過戶的房屋,法院能否予以查封,存在兩種不同意見:第一種觀點認為,杜某所提異議不成立,因為房屋產(chǎn)權沒有轉移,該房仍然屬于趙某財產(chǎn)。第二種觀點認為,杜某所提異議成立。因為買賣合同有效,杜某已付購房款,且實際占有和管理了該房產(chǎn),其利益應受到法律保護;趙某應當繼續(xù)履行合同,將房產(chǎn)過戶到杜某名下;法院應當解除查封。[評析]筆者同意第二種觀點:1.趙某和杜某房屋買賣合同有效 從物權法第十五條的規(guī)定:未辦理物權登記的,不影響合同效力?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈合同法〉若干問題的解釋》(一)第九條第一款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”來看,房屋買賣合同并不因是否登記而影響其效力。根據(jù)誠實信用原則,趙某應當繼續(xù)履行合同,將房產(chǎn)過戶到杜某名下。2.房屋產(chǎn)權雖未轉移,法院也不可執(zhí)行房屋 (1)債權具有平等性。杜某作為買賣房屋合同的債權人,王某作為借款合同的債權人,二人地位是平等的,都應當受到法律同等的保護,并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權人的權利,因此,如果法院為了執(zhí)行王某訴趙某的生效判決而強制執(zhí)行房屋,實質上就賦予了王某對該房屋的優(yōu)先權,這與債權的平等性是相悖的。(2)第三人(買方)已付清全部價款并實際占有不動產(chǎn),并對未辦理過戶登記客觀上沒有過錯?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第十七條規(guī)定:“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續(xù)的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結?!北景钢?,杜某由于房產(chǎn)出賣人趙某的原因(辦理總房權證),導致不能提出過戶申請,對未及時辦理房產(chǎn)證沒有過錯,法院查封應當解除。(3)尚未辦理過戶登記時,買方對房屋的權利尚不是物權,但因其已付清全部價款并實際占有不動產(chǎn),其權利接近于物權??紤]到買方對辦理過戶手續(xù)客觀上沒有過錯,以及民間對事實物權的認可,故此種情況下認可買方已經(jīng)取得了相當于物權的權利。法律并沒有絕對地要求,只要不動產(chǎn)法律上的權利是被執(zhí)行人的,就一定要不顧第三人的利益進行執(zhí)行,這是為保護已經(jīng)履行了全部實質義務的買方,維護交易秩序的穩(wěn)定。(4)杜某基于對房屋的合法占有權,可以對抗第三人。杜某從趙某手中購買房屋后,因故未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),房屋產(chǎn)權未轉移,毫無疑問,趙某仍是法律上的房屋所有權人。但是趙某享有的所有權已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權,這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權對所有權的限制。買受人杜某基于其與出賣人趙某之間的買賣合同而對該房屋已經(jīng)合法占有,享有占有權,這種占有雖非物權,但具有權利推定、占有保護、占有持續(xù)三大功能,甚至具有物權的某些效力。各國物權法都設立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權,對抗來自他人對占有的非法侵害。對占有權的保護在物權法、民法通則中都有所體現(xiàn)。因此,杜某可以基于其合法的占有權對抗王某的請求。(5)“買賣房屋未辦理產(chǎn)權變更登記,房屋產(chǎn)權未轉移,房屋就可以作為債務人的財產(chǎn)予以執(zhí)行”,系對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序,法院執(zhí)法也要體現(xiàn)法律的價值,即通過法院審判、執(zhí)行活動最大限度的實現(xiàn)社會的公平、正義和秩序。如果不顧杜某與趙某之間的購房合同,強制執(zhí)行杜某正在占有使用中的房屋,必須會侵害杜某的利益,不僅對杜某而言有失公平,也是對穩(wěn)定的社會秩序的破壞,這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法,是法律所不允許的。綜上,杜某的執(zhí)行異議成立,應解除對該房屋的查封。(作者單位:河南省淅川縣人民法院)

法院可以強制執(zhí)行未過戶的房產(chǎn)嗎(沒有過戶的房子,法院可以執(zhí)行嗎)

展開全部 沒有辦理繼承過戶,住房就不是那位欠債人合法擁有的財產(chǎn), 住房產(chǎn)權還是屬于死者所有, 只有辦理繼承過戶,有了欠債人名義房產(chǎn)證,此時,住房確權,歸欠債人所有, 所以,債主沒有權利主張要求法院執(zhí)行不屬于欠債人的住房,。 追答: ......

房產(chǎn)已賣未過戶法院可以執(zhí)行嗎(房子賣了但沒過戶,法院能執(zhí)行嗎)

◇ 魏建國 張少普- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -[案情]趙某借王某20萬元到期未還,王某起訴,法院判決趙某還款。但判決生效后,趙某未履行付款義務,王某申請法院執(zhí)行,要求拍賣趙某的一處房產(chǎn)償還欠款。執(zhí)行人員將該房產(chǎn)查封。該房居住人杜某提出......

被執(zhí)行人將房子過戶給其他人會判刑嗎(法院判決的房子可以過戶給其他人嗎)

被執(zhí)行人變賣已被查封的房屋屬于妨害民事訴訟的行為,人民法院可以予以罰款、拘留,構成犯罪的,依法追究刑事責任,且已出售但未過戶的房屋仍然可以強制執(zhí)行,第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續(xù)的,如果第三人對此沒有過錯的除外。? 《民事訴訟法》第一百一十一條訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的,人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的,依法追究刑事責任: ? (一)偽造、毀滅重要證據(jù),妨礙人民法院審理案件的; ? (二)以暴力、威脅、賄買方法阻止證人作證或者指使、賄買、脅迫他......

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