抵押擔(dān)保作為擔(dān)保的一種方式，是債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的一種重要保障。但由于實務(wù)中對于抵押擔(dān)保不了解，導(dǎo)致實際設(shè)立的抵押擔(dān)保未生效，而造成債權(quán)人不能實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，保障自己的權(quán)益。

一、可以抵押的財產(chǎn)

抵押人所有：

1、房屋和其他地上定著物

2、機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)

抵押人依法有權(quán)處分:

1、國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物

抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押：

1、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)

其他財產(chǎn)

2、抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其價值。

二、不可以抵押的財產(chǎn)

土地所有權(quán)

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的，教育設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施，但以除此之外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，抵押有效。

所有權(quán)、使用權(quán)或者有爭議的財產(chǎn)，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

三、抵押合同應(yīng)注意填寫的內(nèi)容

1、被擔(dān)保的債權(quán)的種類和數(shù)額；

2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

3、抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

4、抵押擔(dān)保的范圍；

5、其他。

二、抵押合同的生效

依據(jù)抵押物不同，抵押合同的生效要件不同

（一）抵押物登記時。抵押合同生效

抵押物

辦理抵押登記部門

無地上定著物的土地使用權(quán)

核發(fā)該土地使用權(quán)證的土地管理部門

城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物

縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門

林木

縣級以上林木主管部門

航空器、船舶、車輛

運輸工具的登記部門

企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)

財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門

（二）其他財產(chǎn)抵押的，抵押合同自成立時生效，但是登記的話，可以對抗第三人。登記部門為抵押人所在地的公證部門。

（三）特殊狀態(tài)下的財產(chǎn)抵押的效力

1、依法獲準(zhǔn)但尚未建造的或者正在建造的房屋或其他建筑物，若辦理抵押登記的，抵押有效；

   2、依法定程序確認(rèn)違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效；

   3、尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押，若在一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的，可認(rèn)定抵押有效。

   4、按份共有的財產(chǎn)抵押的，按份共有人以其享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效；共同共有的財產(chǎn)抵押的，未經(jīng)其他共有人同意的，抵押無效，但其他共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

（四）抵押登記時應(yīng)提交的材料

1、主合同和抵押合同；

2、抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書；

3、登記部門要求的其他材料  

三、抵押擔(dān)保的效力

（一）抵押物無約定的情況下，擔(dān)保的范圍：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。

（二）債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)，導(dǎo)致抵押物被法院扣押的。

自扣押之日開始，債權(quán)人有權(quán)收取抵押物分離的天然孳息自己法定孳息，但是債權(quán)人未將抵押物的扣押事實告訴應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，無權(quán)收取。

收取的孳息清償順序為：收取孳息的費用>主債權(quán)的利息>主債權(quán)。

（三）同一財產(chǎn)上同時存在抵押和出租的情況下，怎么處理？

1、若財產(chǎn)先出租，后抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押的情況書面告知承租人，原承租合同繼續(xù)有效；

    2、若財產(chǎn)先抵押，后出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有法律約束力。此時，承租人可以依據(jù)抵押人未履行告知租賃物抵押的義務(wù)，而向抵押人主張承擔(dān)賠償責(zé)任；若抵押人已經(jīng)履行了告知義務(wù)，承租人自行承擔(dān)損失。

（四）抵押物轉(zhuǎn)讓的情況下，怎么處理？

1、若在財產(chǎn)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的應(yīng)當(dāng)通知債權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，若抵押人未履行該義務(wù)的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

2、抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)，受讓人可以代抵押人清償其全部債務(wù)后，使抵押權(quán)消滅，并可向抵押人進行追償。

3、轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，債權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的丹巴；不提供的，不得轉(zhuǎn)讓。

4、轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)提前清償債權(quán)或者與債權(quán)人約定由第三人提存。超出債權(quán)的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

（五）抵押物價值減少的情況下，如何處理？

1、因抵押人的行為導(dǎo)致抵押物價值減少的，債權(quán)人可以要求抵押人停止其行為，并要求抵押人恢復(fù)抵押物或者提供與減少價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保；

2、若不是因為抵押人的行為導(dǎo)致抵押物價值減少的，債權(quán)人可以要求抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。

3、抵押物未減少的價值，仍作為主債權(quán)的擔(dān)保。

（六）抵押物、主債權(quán)、主債務(wù)被分割或轉(zhuǎn)讓的情況下，抵押權(quán)如何行使？

      1、抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可及分割或轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)；

      2、主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的 ，各債權(quán)人仍可就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)；

      3、主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)，但抵押人為第三人，債權(quán)人同意債務(wù)人轉(zhuǎn)讓但未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對其未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

四、若債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押物該如何處置    

（一）一般處理方式

1、債務(wù)履行期屆滿債權(quán)人未受償?shù)模瑐鶛?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償；協(xié)商不成的，債權(quán)人可以向法院起訴。

2、抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款的清償順序：實現(xiàn)債權(quán)的費用>主債權(quán)的利息>主債權(quán)。

3、若抵押物折價或者拍賣、變賣抵押物的價款小于抵押權(quán)設(shè)定時約定的價值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實現(xiàn)的價值進行清償，不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠郑蓚鶆?wù)人清償。

（二）同一債權(quán)上有兩個以上抵押物的，如何處理？

1、若債權(quán)人放棄債務(wù)人提供的抵押的，其他抵押人可以請求法院減輕或者免除其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。

    2、抵押人與抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)份額或順序未約定或約定不明確，抵押權(quán)人可以向任一一個抵押人行使抵押權(quán)，抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他抵押人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。

（三）抵押物為兩個不同的債權(quán)擔(dān)保，對于抵押物拍賣、變賣所得價款，受償順序為：

1、若抵押是以登記生效的話，登記在先的優(yōu)先受償；順序相同的，按照比例受償；

2、若抵押是以合同成立時即生效的，均登記或均未登記的，抵押合同成立在先的優(yōu)先受償，順序相同的，按比例受償；登記的優(yōu)先于未登記受償。

3、抵押登記順序的認(rèn)定：第一，同一天在不同的法定登記部門辦理抵押登記的，視為順序相同；第二，因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞B續(xù)登記的，以第一次登記的時間為準(zhǔn)；第三，因登記部門的原因?qū)е聼o法辦理抵押登記的，抵押人向抵押權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，但未經(jīng)登記，不得對抗第三人。

（三）特別抵押物的處置

1、城市房產(chǎn)抵押的，抵押合同簽訂后土地上新增的房屋不屬于抵押物，若拍賣該抵押的房地產(chǎn)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一起拍賣，但是新增的房屋拍賣所得的價款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

2、依法可以抵押的荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物等占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地集體所有和土地用途。

3、劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的，拍賣所得的價款，應(yīng)依法繳納相當(dāng)于應(yīng)該繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)才有權(quán)優(yōu)先受償。

（四）抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押人的救濟

1、抵押人為第三人的，債權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)之后，抵押人可以向債務(wù)人追償；

2、抵押物毀滅，抵押權(quán)消失，但抵押物因滅失獲得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。

五、最高額抵押

（一）什么是最高額抵押

最高額抵押指的是抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

（四）最高額抵押可擔(dān)保的債權(quán)

1、借款合同可以附最高額抵押合同；

2、債權(quán)人與債務(wù)人就某項商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同 。

最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。