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出租人能單方面解除合同嗎

2023-06-06 13:48發(fā)布

出租人能單方面解除合同嗎

出租人能單方面解除合同嗎

案情簡(jiǎn)介:

原告(反訴被告):耿*銀

被告(反訴原告):秦*海

2007年1月1日,耿*銀(乙方)與秦*海(甲方)簽訂一份土地承包合同,約定甲方將中國(guó)人民解放軍****部隊(duì)委托管理的位于西北旺鎮(zhèn)土井村**區(qū)、**區(qū)之中的面積為43畝的耕地承包給乙方,承包期限為2007年1月1日至2010年1月1日止,每畝年承包金為450元。乙方必須保證按期向甲方支付土地承包金,每逾期7日,由甲方按年租金的10%收取違約金,逾期15日,甲方有權(quán)終止合同。合同簽訂后,2007年9月24日,耿*銀給付秦*海土地承包金19?350元。

此后,耿*銀以秦*海未能依約協(xié)調(diào)其承包土地的用水用電,導(dǎo)致土地?zé)o法利用由,訴至北京市海淀區(qū)人民法院,要求解除雙方簽訂的合同并要求秦*海賠償損失133?182元。

2008年4月2日,北京市海淀區(qū)人民法院院作出(2007)海民初字第26110號(hào)民事判決,認(rèn)為耿*銀與秦*海簽訂的土地承包合同合法有效,耿*銀以秦*海無(wú)法提供動(dòng)力電為由要求解除合同、賠償損失,缺乏事實(shí)及法律依據(jù),判決駁回了耿*銀的訴訟請(qǐng)求。該判決已發(fā)生法律效力。

本案審理中,秦*海稱(chēng)其在2007年12月1日前給耿*銀打電話讓耿*銀交承包費(fèi),但耿*銀說(shuō)不種了,在其多次要求耿*銀交納承包費(fèi),耿*銀均置之不理的情況下,其認(rèn)為耿*銀不再繼續(xù)承包了。耿*銀對(duì)此予以否認(rèn),稱(chēng)其未給秦*海打電話說(shuō)不再承包土地,相反其多次找秦*海要求交納承包費(fèi),但秦*海不收,且說(shuō)不能再將地承包給其了。

為此,秦*海又申請(qǐng)證人金*、李*生、張*枝出庭作證,但三人證詞互相矛盾。本案審理中,耿*銀稱(chēng),依照慣例耿*銀應(yīng)先交費(fèi)后種地即耿*銀應(yīng)在2008年1月1日前交納2008年的承包費(fèi)。對(duì)此,耿*銀稱(chēng)合同中并沒(méi)有約定承包費(fèi)的繳納時(shí)間,只要在承包合同期限之內(nèi)繳納承包費(fèi)即可,即在2008年12月31日前交納。

訴訟中,雙方當(dāng)事人均認(rèn)可耿*銀僅未交納2008年度的承包費(fèi)。此外,經(jīng)秦*海同意,耿*銀在承包地上加蓋了八間平房,耿*銀稱(chēng)該房現(xiàn)由其請(qǐng)人代為看管,但并未出售。

上述事實(shí),有耿*銀與秦*海簽訂《土地承包合同》、(2007)海民初字第26110號(hào)民事判決書(shū)、房屋照片等證據(jù)材料以及該案庭審筆錄在案佐證。

法院判決:

法院認(rèn)為,耿*銀與秦*海之間簽訂的土地承包合同于法不悖,應(yīng)為有效。

本案中,秦*海要求解除合同的主要理由是耿*銀未按期交納承包費(fèi),且明確向其表示不再承包土地。雙方簽訂的土地承包合同中并未明確約定承包金的具體支付日期,秦*海主張應(yīng)以雙方慣例為準(zhǔn)即系先交錢(qián)后種地,缺乏事實(shí)及法律依據(jù),故秦*海主張耿*銀未依約交納2008年度承包金,法院不予支持。對(duì)于秦*海主張耿*銀明確表示不愿再繼續(xù)履行合同,證據(jù)不足,法院不予支持。據(jù)此,本案中,秦*海并不享有承包合同約定的單方解除權(quán),其要求解除合同的反訴請(qǐng)求,缺乏事實(shí)及法律依據(jù),本院不予支持。其基于解除合同所提出的拆除房屋及賠償損失的反訴請(qǐng)求,本院亦不予支持。

據(jù)此,耿*銀要求繼續(xù)履行承包合同的訴訟請(qǐng)求,有事實(shí)及法律依據(jù),本院予以支持。

綜上所述,本院依照《中華人民共和國(guó)合同》第八條、第六十條之規(guī)定,判決如下:

一、原告耿*銀與被告秦*海簽訂的《土地承包合同》繼續(xù)履行,被告秦*海于本判決生效后十五日內(nèi)將該合同項(xiàng)下的四十三畝土地交付給原告耿*銀承包使用;

二、駁回反訴原告秦*海的反訴請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)七十元(原告已預(yù)交三十五元),由被告秦*海負(fù)擔(dān),其中三十五元,于本判決生效后七日向本院交納;另三十五元,于本判決生效后七日直接給付原告耿*銀。

反訴案件受理費(fèi)三十五元,由反訴原告秦*海自行負(fù)擔(dān)(已交納)。

律師解析:

本案屬平等民事主體之間的合同糾紛,法庭審理也主要是圍繞著秦*海是否享有土地承包合同的單方解除權(quán)問(wèn)題而展開(kāi),因此在分析該案件時(shí)也需要從這幾個(gè)方面來(lái)梳理線索:

首先,對(duì)于合同的單方解除權(quán),它本身是一種什么性質(zhì)的權(quán)利?

合同解除有雙方解除和單方解除兩種形式,而合同的單方解除權(quán)也包括兩種形式,即單方約定解除和單方法定解除。單方約定解除是指合同的當(dāng)事人雙方在合同中約定了某種解除情形,當(dāng)該解除情形出現(xiàn)時(shí),享有解除權(quán)的一方以單方意思表示即可使合同歸于消滅,不必征得對(duì)方同意。單方法定解除是指法律上有明確規(guī)定,當(dāng)某種情形出現(xiàn)時(shí),享有解除權(quán)的一方可依據(jù)法律規(guī)定直接行使合同解除權(quán),以達(dá)到消滅合同的目的。當(dāng)事人行使單方解除權(quán),合同關(guān)系便歸于消滅,所以它應(yīng)該是一種形成權(quán)。

其次,秦*海不具備合同的法定單方面解除權(quán)。

單方約定解除是指當(dāng)事人雙方在合同中約定了某種解除情形,當(dāng)這種情形出現(xiàn)時(shí),享有解除權(quán)的一方以單方意思表示即可使合同消滅,不必征得對(duì)方同意。秦*海和耿*銀雖約定必須保證按期支付土地承包金,每逾期7日,按年租金的10%收取違約金,逾期15日,甲方有權(quán)終止合同。但是這個(gè)按期的期卻沒(méi)有確定下來(lái),并沒(méi)有在合同中約定土地承包金到底具體在哪一天支付,而基于原告在2007年9月才繳納本年的租金,所以也不能依照秦*海主張?jiān)?007年12月31日前交2008年的租金。所以秦*海此時(shí)也不具備合同的單方約定解除權(quán)。

所以,法院在本案的審理中沒(méi)有支持被告的主張,是合乎法律依據(jù)的。


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