
成交價:
這個比較容易理解,它就是指購房者最終支付給賣家的總金額,是房屋的實際價格。
成交價是買房人從房主那里所購買的二手房的實際支出,比如房主出價100萬,實際成交的價格為97萬,這個價格即為成交價。
指導價:
指導價是指依照《中華人民共和國價格法》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度,指導經營者制定的價格。
換句話說,二手房過戶指導價就是政府根據他的權限和市場現狀,給出的強制性的價格范圍。
網簽價:
現在房產交易都要進行網上簽約,所謂的“網簽價”就是指在網管局系統里體現的成交價格。
網簽價不能低于房管局要求的區域最低過戶指導價。網簽價高于指導價就按網簽價格交稅,反之按指導價交稅。
網簽價通常比實際成交價要低,比如一套房屋的成交價為200萬,購房者需要貸款100萬。如果他為首次購房,那么可貸7成,網簽價即為100/70%,約等于143萬。
評估價:
所謂二手房評估,就是專業的評估機構通過一定的方法對房產價值進行評估,最終給出一個評估價。
在二手房交易中,評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據評估價的多少來放款,評估價越高,個人可以貸款的額度也越高,首付的壓力就會小很多。
舉個例子:
實際成交價97萬的房子,評估價分別為86萬和100萬時,其首付和貸款額度大不一樣。如圖:
通常,我們喜歡依據二手房的網上掛價和房主開的價格,乘以對應的首付比例,來計算首付款。成交價為97萬,按照30%的首付比例來算,我們所理解的首付則為29.1萬。但由于有評估價,評估價若為86萬,則最高可貸款額度為60.2萬;評估價若為100萬,則最高可貸款額度為70萬。相應的,最低首付比例則為36.8萬和27萬,一次減輕近10萬的首付負擔。
所以,很多人為了能夠多從銀行貸款故意把評估價做高,但如果高得過于離譜會被銀行察覺,這樣一來他的貸款申請將被銀行拒絕,甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責任。
之所以要區分這些價格,是為了給除房款以外的其他稅費作定價依據。
那么,二手房稅費,是按照什么價來征收的呢?
買二手房需要繳納很多的稅費,其中,中介費是依據成交價來征收的;契稅、增值稅、個稅,一般情況下,依據銀行的評估價征收,也有的城市是根據指導價來征收的。
另外,因為地位的不同,也存在一些差異,大家需要到當地房管局再具體打聽。
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