二手房轉按揭業務辦理流程

有些二手房房貸并沒有還完，這個時候就需要辦理轉按揭業務了。轉接揭包括兩個方面，一是原借款人(售房人)提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，撤銷抵押登記;二是新借款人(購房人)申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業務流程為：原借款人提出申請→簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→購房人提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→售房人歸還貸款。如果是對尚未竣工的期房辦理轉接揭，則上述第二步所簽訂的協議中需要增加房地產開發商為立約方，開發商同意期房轉讓并承諾對新的貸款承擔階段性保證擔保責任。由于這時售房人尚未取得房屋所有權證，只是在房地產管理部門辦理了預售合同備案登記和抵押預登記，也就不用辦理產權過戶，只需辦理有關變更手續即可。

第一步：原借款人向銀行提出申請。

第二步：銀行經審查同意的，由銀行、售房人和購房人簽訂協議，銀行同意售房人轉讓住房，售房人承諾將售房款優先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。

第三步：售房人和購房人簽訂住房轉讓合同。

第四步：購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數。

第五步：銀行經審批同意后，與購房人簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。

第六步：銀行與售房人到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續，售房人與購房人辦理房屋產權過戶手續，銀行與購房人辦理新的抵押登記手續。

第七步：銀行對購房人發放貸款，根據購房人的授權，將貸款劃到售房人開立的賬戶上，然后根據售房人的授權，從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。

二手房轉按揭注意事項：

1、轉按揭房屋的產權明晰，無重復抵押、租賃等情形;

2、轉按揭客戶已對房屋買賣事宜達成一致，簽訂了買賣合同;

3、原借款人的資信良好，貸款無逾期、拖欠情況;

4、原借款人已取得有關房屋的權利證明;

5、新借款人的資信良好，符合貸款要求，且能提供相關的申請資料。