那么，廣告到底是要約，還是要約邀請，審判實踐中有兩種意見。一種意見認為，像其他商業廣告一樣，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要內容從而成為要約，一般屬于要約邀請或要約引誘，如未將廣告宣傳的內容訂入合同，就不能認定為是合同內容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則應負的義務，可考慮經締約過失責任對買受人予以補救。另一種意見認為，由于要約引誘具有“對世性”，當事人在發出要約引誘時必須先盡前契約義務，如揭示合同內容的所有事實，不能隨心所欲或作虛假的陳述，因此廣告的真實性已成為當今世界各國對廣告的最基本的要求。由于開發商對其在售樓廣告中作出的說明和允諾的內容，往往又利用其訂立合同時的優勢地位，拒絕訂入合同中，故其明白無誤的“說明和允諾”從本質上說已經構成像懸賞廣告一樣的特殊要求，它以購房人完成簽訂購房合同的行為為對價。在這一特殊要約的有效期內，開發商不得隨意撤銷或變更許諾，即廣告許諾具有不可撤回性，也就是開發商在前契約階段所承擔的以忠實、誠信為內容的前契約義務，通常稱之為“要約的形式拘束力”。《中華人民共和國廣告法》第9條規定：“廣告中對商品的性能、產地、用途、質量、價格、生產者、有效期限、允諾或者對服務的內容、形式、用途、質量、價格、允諾有表示的，應當清楚、明白。廣告中表明推銷商品、提供服務附帶贈送禮品的，應當表明贈送的品種和數量。”這一規定體現了誠實信用的先契約義務原理，即清楚明白的廣告許諾，具有不可撤回的形式拘束力。因此開發商在售樓廣告中作出許諾以后，一旦與購房人簽訂買賣合同，開發商應當毫無選擇的履行廣告許諾的義務。