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房子登記應(yīng)避免犯哪些錯(cuò)誤

2023-06-06 17:37發(fā)布

房子登記應(yīng)避免犯哪些錯(cuò)誤

1.離婚后對(duì)已明確歸屬的房屋不申請(qǐng)登記

根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。”夫妻婚姻存續(xù)期間取得的房產(chǎn),雖登記在一方名下,但屬于共同所有,離婚后應(yīng)當(dāng)依據(jù)分割協(xié)議依法辦理析產(chǎn)登記。因?yàn)榉蚱迏f(xié)議離婚,雙方簽訂的協(xié)議是物權(quán)變動(dòng)的原因行為,僅具備債權(quán)效力,必須辦理相應(yīng)的房屋登記后才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

如果雙方不共同申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)無(wú)法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思,登記結(jié)果的正確性也就無(wú)法保證,從而影響登記的公信力。因此,應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方持離婚證件及協(xié)議書(shū)共同提出申請(qǐng)。如果一方不配合,則需由依據(jù)離婚協(xié)議取得房屋權(quán)利的一方向房屋所在地人民法院起訴,要求另一方履行協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。法院判決離婚的,需要提供生效的法院判決書(shū)(或調(diào)解書(shū))前來(lái)辦理,單方辦理即可。雙方離婚當(dāng)時(shí)就應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莸怯洐C(jī)構(gòu)辦理離婚析產(chǎn)登記,變更房屋為單獨(dú)所有,這樣方便以后處置房產(chǎn)。

2.身份證明類型變更后不及時(shí)申請(qǐng)登記變更

原房屋登記時(shí)使用的是居民身份證,取得護(hù)照后不及時(shí)變更,給房屋交易、抵押等帶來(lái)不便,特別是大部分國(guó)家和地區(qū)簽發(fā)的護(hù)照五年更換,不及時(shí)變更登記,時(shí)間越久出具相關(guān)證明越麻煩。還有的軍人原房屋登記用的是軍官證,取得新的身份證明不及時(shí)申請(qǐng)變更登記,按照有關(guān)規(guī)定,軍人執(zhí)行軍事任務(wù)時(shí)使用軍人證件,辦理民事事務(wù)應(yīng)當(dāng)使用居民身份證,上述情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)變更。

3.事先未核實(shí)房屋實(shí)際情況就簽訂買(mǎi)房合同

在簽訂房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押合同時(shí),有的人只關(guān)心房屋的價(jià)格、稅費(fèi)、面積和學(xué)區(qū)等因素,忽視了房屋本身的權(quán)利情況,以至于簽訂合同、支付了款項(xiàng)后發(fā)現(xiàn)房屋還有查封、抵押等限制情況,甚至需要通過(guò)司法才能解決;實(shí)際上在簽訂合同前應(yīng)當(dāng)與房屋權(quán)利人一同到房地產(chǎn)登記中心即時(shí)核查房屋登記簿記載的權(quán)利情況和司法限制情況,可以有效地避免風(fēng)險(xiǎn)。

4.公證書(shū)撤銷(xiāo)后直接要求產(chǎn)權(quán)登記

公證部門(mén)因?qū)徍耸д`導(dǎo)致公證書(shū)撤銷(xiāo),有的當(dāng)事人持撤銷(xiāo)公證書(shū)證明要求直接撤銷(xiāo)房屋的產(chǎn)權(quán)登記,賴以履行行政行為的公證事實(shí)和產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)撤銷(xiāo),所以房屋登記也應(yīng)隨之撤銷(xiāo);根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)只有依據(jù)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū),才能收回房屋權(quán)證撤銷(xiāo)登記;公證部門(mén)不是司法和行政機(jī)關(guān),出具的撤銷(xiāo)決定不是生效的司法文書(shū),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法程序解決。

5.擅自購(gòu)買(mǎi)具有專用用途的房屋

一段時(shí)間以來(lái),有的當(dāng)事人通過(guò)抵債、拍賣(mài)等方式購(gòu)買(mǎi)了鍋爐房、變電所等專用用途的特殊公益性用房,很難辦理產(chǎn)權(quán)登記,主要原因:一是這種房屋是專用用途,是為特定建筑或區(qū)域配套服務(wù)的,不得隨意改變用途;二是公益性房屋都是劃撥用地,個(gè)人一般是不能取得劃撥用地使用權(quán)的。我市實(shí)行土地、房屋一體登記,此類情況應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)辦理出讓土地出讓權(quán)證后才能申請(qǐng)辦理房屋登記;三是配套服務(wù)的公益性房屋轉(zhuǎn)讓,可能造成損害服務(wù)群體權(quán)益的后果,導(dǎo)致群訪或訴訟,不是個(gè)人或某單位能夠承擔(dān)的;因此,在這里提醒購(gòu)房人注意不要夠購(gòu)買(mǎi)上述類型的房屋。

6.為避將來(lái)遺產(chǎn)稅用未成年孩子名義購(gòu)房

這種杞人憂天的做法大有人在,有的人甚至為尚在襁褓中的孩子購(gòu)買(mǎi)房屋,即民間稱為“娃娃房”。雖然法律未禁止,但“娃娃房”后續(xù)問(wèn)題很多,且不說(shuō)我國(guó)還未實(shí)施遺產(chǎn)稅,該房屋的出讓、抵押、租賃都要受到法律法規(guī)的一定限制,還有繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等房屋管理事宜更給“娃娃房”的監(jiān)護(hù)人帶來(lái)煩惱;更有離婚的情況,處置“娃娃房”時(shí)需雙方監(jiān)護(hù)人共同辦理,使房屋的登記更加復(fù)雜化。


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