商品房預售怎么登記備案（房屋買賣合同注意事項是什么）

一、商品房預售怎么登記備案?

商品房預售合同備案是指房地產開發企業取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續。

房地產開發企業應當自聯機簽約之日起30日內，向市或者區、縣房屋行政管理部門申請預售登記

1、網上打印的商品房預售合同一式四份(雙方當事人已簽字或蓋章);

2、網上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書;

3、房地產開發企業的營業執照復印件、法定代表人(或負責人身份證明書復印件、授權委托書原件各一份;

4、國有土地使用權證原件及復印件各一份;

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第四十四條“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”

《城市房地產開發經營管理條例》

第二十七條“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”

《城市房地產開發經營管理條例》

第三十二條“商品房預售合同訂立后，應當按照規定向房地產經營主管部門備案。”

二、房屋買賣合同注意事項是什么?

(一)注意審核土地使用權是否存在抵押

購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中，很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。

(二)仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件

1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。

商品房開發的法定手續(許可程序)包括：立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發手續，應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發的。

2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

①“一照”：即企業法人營業執照。

②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。

(三)要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。

1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。

2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

綜上所述，商品房的預售登記備案實質上也是當地的房管部門管轄的。如果沒有向當地的房地產經營主管部門進行備案，房地產開發商是要承擔相應的法律后果的，國家之所以要求對商品房預售合同進行備案，本質上也就是為了避免炒房的這種惡劣現象。購買商品房過程中，業主務必要提前了解房屋買賣方面的法律規定。