在二手房買賣中，普遍存在“連環買賣”的情形，買賣的中間環節是為改善居住環境而賣出原有房屋、購進新房的一方當事人，其在連環買賣中既作為賣方，又作為買方，往往需要以下家的購房款，向其上家支付購房款，一旦其下家違約導致合同無法繼續履行，極有可能導致其向上家違約，從而造成“連環違約”。

 那么，在“連環違約”中，當事人（受害方）依據房屋買賣合同需要賠償上家的違約金或已被法院判決賠償上家的違約金，能否要求違約方（下家）全額承擔？本文今天以案說法： 案例一、段譽等與慕容復等房屋買賣合同糾紛案案號：一審（2019）滬0112民初18829號、二審（2020）滬01民終3376號、再審、（2021）滬民申837號（人物為化名）案件概況：在換房過程中，段譽將其位于上海市閔行區某處房屋以300萬元的價格出售給慕容復，合同約定了一方違約導致合同無法繼續履行的需承擔房價款20%的違約金；在交易過程中，因買方慕容復違約，導致段譽無力向其上家丁春秋支付購房款，被另案法院判決承擔80萬元違約金，故訴至法院要求慕容復承擔該筆違約金損失，結果法院僅僅判決下家承擔18萬元違約金。裁判要點：慕容復未能按約履行付款義務構成違約，但段譽并無確鑿證據證明其在簽約時將其向丁春秋買房的合同內容告知慕容復，對于慕容復未按約定時間支付房款可能影響其向丁春秋按時支付房款的情況也未約定相應的責任，故段譽要求慕容復承擔其在另案中賠償案外人丁春秋的損失80萬元，缺乏依據。 案例二、楊過與李莫愁房屋買賣合同糾紛案案號：一審(2017)京0105民初52825號、二審(2018)京03民終733號、再審(2018)京民申3338號（人物為化名）案件概況：在換房過程中，楊過將其位于北京市朝陽區某處房屋以255萬元的價格出售給李莫愁，合同約定了一方違約導致合同無法繼續履行的，需承擔累計逾期應付款20%的違約金，在交易過程中，因買方李莫愁在支付51萬元后，無力支付剩余204萬元的房款，導致楊過無力向其上家趙志敬支付購房款，并被上家趙志敬訴至法院要求解除合同并承擔119萬元的違約金。故楊過訴至法院要求李莫愁承擔119萬元違約金損失，結果法院判決下家李莫愁承擔40.8萬元違約金。裁判要點：楊過以另購房屋應承擔違約責任為由，主張違約金119萬元，該損失超出了李莫愁的預見，二審法院認為李莫愁的違約行為并非是導致楊過另行違約的唯一原因，亦無不當。 通過以上兩個案例可以看出，對于連環交易中，當事人（受害方）由于下家違約導致其向上家承擔的違約金，均被人民法院以超出違約方（下家）的預見為由，對于其訴請不予支持，那么相關法律是如何規定的？ 《民法典》第584條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失（本條延續了原《合同法》第113條的規定）。 《民法典》上述條款的規定了損失的“完全賠償規則”，同時又規定了損失的“可預見性規則”對“完全賠償規則”予以限制，從而督促雙方審慎訂立合同。所謂“可預見性規則”，是指在違約損害賠償中，合同當事人一方因違約給另一方當事人造成損害，違約方僅對在簽訂合同時預見到或者應當預見到的因違約將造成的損失負賠償責任，超出該預見范圍的損失則不予賠償。 針對房屋買賣中“連環違約”，如何判定違約方（下家）的可預見性？實踐中應考量以下因素： 1、預見的主體必須是違約方《民法典》第584條中關于“可預見性原則”的預見的主體，明確表述為“違約方僅對在簽訂合同時預見…”。因此，預見的主體只能是違約方，而不是受害方或其他合同以外的當事人。 2、可預見的時間節點《民法典》第584條中關于“可預見性原則”的預見時間，表述為“訂立合同時”，該時間節點是法定時間節點，意味著可預見性的損失一定是在簽訂合同時，而不是合同簽訂后任意時間。《民法典》合同編之所以做出這樣的規定，是因為訂立合同時，當事人正在磋商確定交易條件，這直接受當事人所掌握的信息的影響，而違約方掌握的信息是確定其預見范圍的基礎。訂立合同后違約方獲取的信息會擴展其預見的范圍，但新獲取的信息與交易條件的確定無關，若讓違約方的責任隨訂立合同后獲取的信息量的增加而擴張，會嚴重破壞當事人間的利益平衡。為了避免交易雙方這種平衡的破壞，《民法典》合同編沿用了原《合同法》第113條的規定，即可預見性的時間節點必須是合同簽訂時。針對房屋買賣中的“連環交易”，作為交易環節的中間一方當事人，如果需要規避來自下家的交易風險，則必須在簽訂合同時明確告知已購房屋的情況以及可能因下家違約而導致其損失的情況；若尚未購置房屋，即便已告知下家將來需要購置房屋，也不符合可預見性規則，在產生連環違約時當事人向其上家支付違約金無法要求下家承擔。 3、可預見損失的范圍根據《民法典》第584條的規定，“可預見規則”中的可預見損失包含兩種情形：一是違約方簽訂合同時預見到的損失，二是為違約方簽訂合同時應當預見的損失。而如何判斷違約方預見或應當預見的損失，司法實務中作為受害方一般需要對此進行舉證證明，比如在簽訂合同時受害方已經書面向違約方披露因違約可能造成的損失等。最高人民法院在《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）第11條規定了可預見的舉證責任，即“……對于可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。”針對房屋買賣中“連環違約”，下家因違約給當事人造成的損失，若是由于市場漲跌因素，比如合同簽訂后房價暴漲，由于下家的違約行為導致當事人未能成功換房，那么，對于失去換房機會的當事人來說，是否有權要求違約方承擔房價暴漲所帶來的差額損失？很顯然，房價的暴漲是市場風險等因素造成的、雙方當事人均無法預見的，這類損失一般難以要求違約方予以賠償；若是由于下家的違約行為導致當事人向其上家支付高額的違約金，該筆違約金的損失是否屬于下家的可預見范圍？需要綜合判斷在簽訂合同時，當事人是否明確告知其下家，在合同簽訂前已購房屋的情況以及可能因下家違約而導致其可能承擔損失的情況。當然，在違約方是否預見到或者是否應當預見到違約行為給受害方造成的損失，在司法實務中還有其他諸多因素的影響，比如違約方的預見能力，法官的自由裁量權等等，均會影響此類案件的走向。從上述案例及法律分析中可以看出，在房屋買賣“連環違約”中，作為置換房屋的一方的當事人，除特定情況外，其向上家支付的違約金一般難以要求下家承擔。因此，在房屋置換過程中，作為置換房屋一方當事人務必注意以下事項，從而控制房屋置換過程中的法律風險：1、房屋置換應該先賣再買，在完成交易后，再購買房屋，避免“連環違約”情形的發生；2、若在出售房屋之前已經購買新的房屋，則在簽訂合同時務必向下家披露已購買房屋的情況，讓下家預見若存在違約行為可能導致的損失，從而轉嫁法律風險。

文：吳取彬   隆安（上海）律師事務所合伙人、律師