金先生與張先生簽約購房，后張先生單方要求解除合同，金先生訴至法院要求法院判令張先生及其配偶劉某繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理過戶，并賠償其違約金45.2萬元。張先生、劉某反訴要求判令解除合同、金先生支付違約金45.2萬元。日前，海淀法院審結(jié)了此案，法院判決金先生一次性給付張先生剩余購房款186萬元，張先生、劉某協(xié)助其辦理過戶，并賠償違約金20萬元。

　　金先生訴稱，其為方便孩子入托及上學(xué)，經(jīng)中介公司居間介紹，與張先生、劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》等。合同約定其購買對方涉案房屋，房屋成交價226萬元整，其中網(wǎng)簽價206萬元，該房屋家具家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價20萬元。其采取組合貸款方式購買該房屋，預(yù)計貸款144萬元，剩余房款其在過戶前2個工作日打到建委指定監(jiān)管賬戶，對方應(yīng)于2016年6月10日前辦理完過戶事宜。合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，其即按照約定向?qū)Ψ街Ц读硕ń?0萬元。隨后，雙方于2016年1月28日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽后其于2016年2月1日向被告支付首付款30萬元整，并積極申請辦理住房公積金貸款及商業(yè)貸款手續(xù)，2016年4月29日，其的組合貸款申請全部獲準(zhǔn)，其將批貸文件通過手機(jī)發(fā)送給了對方。2016年3月15日對方用其支付的定金及首付款償還了該房屋之前的抵押貸款，為該房屋辦理了解除抵押手續(xù)。房屋解押手續(xù)辦理完畢后其本以為對方會繼續(xù)積極配合履行剩下的過戶手續(xù)，但2016年4月25日對方卻短信告知其“房子不賣了”，要求單方解除合同。其多次與對方溝通，要求對方繼續(xù)履行合同，仍無果。故訴至法院，請求判令張先生、劉某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù);判令張先生、劉某按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定向其支付違約金45.2萬元。

　　張先生、劉某辯稱，不同意金先生訴訟請求，且其主張的違約金過高。合同履行過程中，金先生違反誠實信用原則，存在種種違約、違法行為：一、金先生沒有履行合同的根本義務(wù)。合同第五條約定批貸的時間最遲不得超過本合同簽訂后90日，即應(yīng)當(dāng)于2016年4月11日取得批貸，但到同年4月29日，金先生只持有公積金中心出具的貸款承諾書及中國建設(shè)銀行的貸款說明，離批準(zhǔn)貸款還有很長時間，其用貸款買房的目的無法實現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故其方于2016年4月多次通過微信向金先生發(fā)出了解約通知。二、金先生規(guī)避國家稅費(fèi)，違反交易流程。合同約定本次交易應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)全部由金先生承擔(dān)。按照北京市房屋買賣流程的規(guī)定，商貸及用公積金買房，首先要對房屋進(jìn)行評估，按照評估價繳納相關(guān)稅費(fèi)，金先生沒有履行合同約定的這一義務(wù)，同時違反了相關(guān)法律關(guān)于繳納房產(chǎn)交易稅的規(guī)定，也無法辦理該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及抵押手續(xù)，合同的主要目的無法實現(xiàn)。三、合同約定其應(yīng)當(dāng)在收到全部房款后將該房屋交付給對方，直到現(xiàn)在對方只交付首付款30萬元，與雙方成交價226萬元差距太大，合同目的無法實現(xiàn)。四、簽約時，金先生陳述并承諾以夫妻名義購房，且在北京另有住房，其通過該條件判斷其信用、資質(zhì)及支付能力，此為其同意出售涉案房屋的主要原因之一，但簽約次日其辦理離婚，對其存在欺詐行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。張先生、劉某反訴請求：判令解除與金先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;判令金先生支付其方違約金45.2萬元。

　　中介公司述稱，合同已經(jīng)依法成立生效，雙方?jīng)]有協(xié)商解除合同，也沒有發(fā)生法定或約定的合同解除情況，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù);作為買方的金先生合同目的沒有實現(xiàn)，是由于賣方?jīng)]有按約定全面履行自己的合同義務(wù)造成;其方已經(jīng)全面履行了自己的合同義務(wù)，且對合同簽訂盡到了審慎的審查義務(wù)，在整個交易過程中沒有過失，也沒有違約行為，不應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。因張先生、劉某的反訴不針對其公司，故對反訴不發(fā)表意見。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反國家法律強(qiáng)制規(guī)定，故法院確認(rèn)合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。劉某雖未簽訂合同，但其與張先生系夫妻關(guān)系，涉案房屋所有權(quán)證登記時間在二人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，劉某簽署《配偶同意出售聲明》，故張先生簽訂的上述合同和補(bǔ)充協(xié)議按法律規(guī)定的代理，對劉某同樣有約束力。

　　《補(bǔ)充協(xié)議》約定如該協(xié)議與《北京市存量房屋買賣合同》約定不一致的，以該協(xié)議為準(zhǔn)。雖然《北京市存量房屋買賣合同》第五條約定乙方再次申請貸款獲得批貸函的時間最遲不得超過本合同簽訂后90日，第九條約定雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)共同申請辦理過戶手續(xù)，但因涉案房屋需張先生提前解除抵押后買賣雙方才能申請貸款，取得批貸函后過戶，故雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定了張先生于2016年4月10日辦理完畢解押手續(xù)，雙方于2016年6月10日前辦理完過戶事宜，并約定了如因國家及銀行政策原因影響，所有日期自然延期，故上述合同約定與補(bǔ)充協(xié)議約定不一致，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。后張先生于2016年3月15日提前辦理了涉案房屋解除抵押手續(xù)，于2016年3月17日與金先生、中介公司三方共同前往公積金中心進(jìn)行了涉案房屋貸款面簽。金先生于2016年4月29日最終取得公積金中心的貸款承諾書及中國建設(shè)銀行的貸款說明，張先生、劉某主張該取得時間超過合同第五條約定的時間，構(gòu)成違約，但并未提交相應(yīng)證據(jù)證明該取得時間系因金先生過錯所致，且補(bǔ)充協(xié)議約定了如因國家及銀行政策原因影響，所有日期自然延期，故法院對其主張不予采納。張先生、劉某主張金先生規(guī)避國家稅費(fèi)，違反交易流程，但并未提交充分證據(jù)，且該問題并不構(gòu)成合同解除的條件，故法院對其主張不予采納。張先生、劉某主張金先生簽約時陳述并承諾以夫妻名義購房，后于簽約次日離婚，對其構(gòu)成欺詐，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其并未提交證據(jù)證明金先生簽約時承諾以夫妻名義購房，且合同主體為金先生一人，而金先生業(yè)已通過購房資格審查，張先生、劉某的主張證據(jù)不足，于法無據(jù)，法院不予采納。在金先生并未違約情況下，張先生于2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導(dǎo)致金先生無法完成后續(xù)的繳稅、付款、過戶及抵押貸款手續(xù)，其行為構(gòu)成根本違約。金先生要求張先生、劉某繼續(xù)履行合同，賠償損失，且愿意變更付款方式，一次性支付剩余購房款，其主張證據(jù)充分，于法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額，考慮到金先生并未提交充分證據(jù)證明其實際損失，且張先生、劉某請求法院對違約金予以酌減，故法院綜合補(bǔ)充協(xié)議約定的違約金金額、合同履行情況、雙方當(dāng)事人過錯程度及損失情況，依法對違約金予以酌定。張先生、劉某的反訴請求，證據(jù)不足，于法無據(jù)，法院不予支持。最后，法院判決金先生一次性給付張先生剩余購房款186萬元，金先生付清全部款項后七日內(nèi)，張先生、劉某協(xié)助金先生辦理涉案房屋的過戶手續(xù);張先生、劉某向金先生賠償違約金20萬元。