“小產(chǎn)權(quán)房“是指在農(nóng)村或者城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋。該類房屋，一般由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)“產(chǎn)權(quán)證”，或者只有房屋買賣合同，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其“產(chǎn)權(quán)證”亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關(guān)鍵在于買賣是否合法，合同是否有效！

1. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認定及處理原則

（1）《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。

（2）《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

2. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情形

（1）對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

（2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。

3. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的情形

（1）如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門審批的，可以認定合同有效；

（2）對將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。

4. 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后的處理

（1）合同被認定無效后，買受人應(yīng)當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。

（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應(yīng)當知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當就合同無效承擔一定的過錯責任。

（4）拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房購買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

作者：唐青林、李舒、楊巍 

來源：法客帝國

綜合：山東高法、微法官、律動達人