根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規(guī)定辦理確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

本次答復還就：不動產(chǎn)共有登記、全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記、監(jiān)護人代為申請、涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記、依據(jù)人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記、土地承包經(jīng)營權流轉、農(nóng)村不動產(chǎn)進行預告登記、房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題、農(nóng)村宅基地使用權登記等9個問題作出了詳細論述，實務性極強，值得仔細研讀。

對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復

邵志清代表：

　　您提出的《關于完善不動產(chǎn)登記的若干建議》收悉。經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務總局共同研究，現(xiàn)答復如下：　　

　　您的建議十分重要，不動產(chǎn)登記事關重大財產(chǎn)權，關系各行各業(yè)、影響千家萬戶。近年來，我部按照黨中央、國務院“放管服”改革和優(yōu)化營商環(huán)境工作要求，積極貫徹落實《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和《國務院辦公廳關于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》（國辦發(fā)〔2019〕8號），以為企業(yè)和群眾“辦好一件事”為標準，采取信息共享集成、流程集成或人員集成等方式，進行全流程優(yōu)化、精簡申請材料、壓縮辦理時間，切實便民利企。

　　一、 關于不動產(chǎn)共有登記問題。《物權法》第97條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第10條規(guī)定，處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外，法律規(guī)定是明確的。對于建議中提到的不動產(chǎn)登記機構以少數(shù)份額共有人不配合而不予辦理登記的問題，屬于執(zhí)行層面的問題，我們將加強監(jiān)督指導，嚴格落實法律規(guī)定，切實維護不動產(chǎn)權利人合法權益。

　　二、關于全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記問題。《物權法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對建筑物中全體業(yè)主共有部分辦理不動產(chǎn)登記的要求、申請材料等進行了明確規(guī)定。按照“物權法定、權利設定和登記確權”的原則和程序，全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)范圍應當在建設工程規(guī)劃中予以明確，在建設工程規(guī)劃審批和實施時嚴格落實，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權模糊，在此基礎上，依法開展登記，明確產(chǎn)權歸屬、定紛止爭。

　　三、關于監(jiān)護人代為申請問題。《民法通則》第16條、17條明確規(guī)定監(jiān)護人的范圍包括：父母、祖父母、外祖父母、其他個人或組織等。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.9.2規(guī)定“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。……監(jiān)護關系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護關系公證書、出生醫(yī)學證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護人的證明材料。父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、監(jiān)護人對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的公證材料或者其他材料。”因此，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，監(jiān)護人范圍并未限定為父母，其他合法監(jiān)護人也可以依法代為申請辦理登記。

　　四、關于涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記問題。針對建議中提到的如何判斷　　國家秘密、哪些事項涉及國家秘密、判斷的主體等問題，根據(jù)《中華人民共和國保守國家秘密法》及其實施條例等規(guī)定，機關、單位確定國家秘密應當依據(jù)國家秘密及其密級的具體范圍進行，該具體范圍由國家保密局會同中央有關機關制定，在一定范圍內(nèi)印發(fā)。目前，國家保密局已會同有關部門出臺了相關領域保密事項范圍，為不動產(chǎn)建設單位、產(chǎn)權單位定密提供了明確依據(jù)。國家保密局將會同相關部門及時修訂完善相關領域保密事項范圍，規(guī)范涉密不動產(chǎn)定密依據(jù)，加強涉密不動產(chǎn)管理，既確保國家秘密安全，又便利信息資源合理利用。

　　五、 關于依據(jù)人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記問題。對于哪一級人民政府有權作出關于不動產(chǎn)征收或收回的決定，新《土地管理法》作出了明確規(guī)定。其中，第46條規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的以及其他土地超過七十公頃的，由國務院批準；征收其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。第58條規(guī)定，由有關人民政府自然資源主管部門報經(jīng)原批準人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

　　對于人民政府作出的決定，當事人不服申請法院審理，在判決之前人民政府的決定是否可以作為登記依據(jù)，涉及行政訴訟期間具體行政行為是否停止執(zhí)行的問題。《行政訴訟法》第56條第1款規(guī)定：訴訟期間，不停止行政行為的執(zhí)行。但有下列行政行為之一的，裁定停止執(zhí)行：“（一）被告認為需要停止執(zhí)行的；（二）原告或者利害關系人申請停止執(zhí)行，人民法院認為該行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補的損失，并且停止執(zhí)行不損害國家利益、社會公共利益的；（三）人民法院認為該行政行為的執(zhí)行會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。”因此，人民政府作出決定后，當事人不服申請法院審理的，在法院作出判決前，除法院裁定人民政府決定停止執(zhí)行的，決定可以作為登記的依據(jù)。

　　六、關于農(nóng)村宅基地使用權登記問題。農(nóng)民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規(guī)定辦理確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　七、關于土地承包經(jīng)營權流轉問題。《農(nóng)村土地承包法》第41條、第53條，《民法典》第341條、第342條進行了明確規(guī)定：土地經(jīng)營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經(jīng)營權登記；通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經(jīng)營權。按照《中央編辦關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕年134號）要求，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期，目前該項工作正由農(nóng)村農(nóng)村部門移交給自然資源部門，地方各級自然資源主管部門正按照我部要求與同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門協(xié)商對接，開展土地承包經(jīng)營權登記資料接收工作，將土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。下一步將落實中央“三權分置”改革精神，配套修改《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，做好土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的不動產(chǎn)登記工作，助力鄉(xiāng)村振興。

　　八、農(nóng)村不動產(chǎn)進行預告登記問題。根據(jù)《物權法》第20條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”因此，農(nóng)村不動產(chǎn)依法可以辦理預告登記。下一步將結合《民法典》的實施，結合實踐需求，完善預告登記相關制度，保護農(nóng)村不動產(chǎn)權利人的合法權益。

　九、關于房屋交易、納稅、登記簡易辦理問題。法規(guī)政策對不動產(chǎn)登記辦理時間有明確規(guī)定，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第20條規(guī)定“不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記之日起30個工作日內(nèi)辦結不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。”《國務院辦公廳關于壓縮不動產(chǎn)登記辦理時間的通知》（國辦發(fā)〔2019〕8號）（以下簡稱國辦8號文）規(guī)定“2019年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日；2020年底前，一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間力爭全部壓縮至5個工作日以內(nèi)。”《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》對登記辦理流程進行了明確規(guī)定，其中，條例第17條規(guī)定“申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容”。

　　按照《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和國辦8號文規(guī)定，我部加強部門協(xié)同，通過信息、流程或人員集成，加快推進不動產(chǎn)登記、交易和繳稅一窗受理、并行辦理，2019年印發(fā)了個人、企業(yè)和機關單位26種不動產(chǎn)登記流程優(yōu)化圖，指導各地優(yōu)化流程、精簡材料、統(tǒng)一程序，繪制并公開本地流程圖；2020年，我部聯(lián)合稅務總局、銀保監(jiān)會印發(fā)了《關于協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》（自然資發(fā)〔2020〕83號），多部門協(xié)同推進“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”。目前，全國98%的市縣均已公布流程圖，1500多個市縣已經(jīng)實現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，近2500個市縣已經(jīng)實現(xiàn)了“一窗受理、并行辦理”，全國大部分市縣已經(jīng)基本完成一般登記、抵押登記業(yè)務辦理時間壓縮至5個工作日以內(nèi)，方便企業(yè)群眾辦理業(yè)務。　　下一步，將深入貫徹落實《優(yōu)化營商環(huán)境條例》和國辦8號文，加快“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，全面實施不動產(chǎn)登記、交易和繳稅線上線下“一窗受理、并行辦理”，減環(huán)節(jié)、減材料、減時間、減成本，促進不動產(chǎn)登記提質(zhì)增效，切實便民利企，力爭2020年底前一般登記、抵押登記辦理時間全部壓縮至5個工作日內(nèi)。

　　感謝您對不動產(chǎn)登記工作的關心與支持！

　　聯(lián)系單位及電話：

　　自然資源部自然資源確權登記局  （010）66558538

　　自然資源部

來源：自然資源部官網(wǎng) 民商事審判  法律公園