
開發(fā)商延期交房,及時起訴是最好的方法!業(yè)主購買開發(fā)商的房屋,在房屋買賣合同中約定了交付房屋的期限。
但現(xiàn)實實踐中,開發(fā)商由于各種原因推遲交付房屋的期限,業(yè)主很長時間無法收房。
業(yè)主策略
1、集體與開發(fā)商協(xié)商。
開發(fā)商一般派能說會道的業(yè)務(wù)人員與業(yè)主協(xié)商,拖延時間或找各種理由開脫,或作出各種承諾,以平息業(yè)主的怒氣。
但可能經(jīng)過數(shù)次協(xié)商,開發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費補償。
2、向房屋建設(shè)管理機關(guān)反映,請求處罰開發(fā)商。
房屋建設(shè)管理機關(guān)只有行政權(quán),沒有民事審判權(quán),只能處罰開發(fā)商,而無權(quán)要求開發(fā)商足額、及時賠償業(yè)主。
所以,對于業(yè)主的反映,房屋建設(shè)管理機關(guān)只能調(diào)解。
房屋建設(shè)管理機關(guān)會在調(diào)解數(shù)次無果后,建議業(yè)主采取法律手段。
3、向法院起訴。
迅速及時的向法院起訴,要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金,或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。
起訴的請求及證據(jù)材料
一、證據(jù)材料
(1)開發(fā)商的主體資質(zhì)情況:包括公司營業(yè)執(zhí)照、工商注冊登記情況(可以由律師協(xié)助調(diào)取)
(2)房屋買賣相關(guān)的材料:包括房屋買賣合同、購房款發(fā)票或收據(jù)、入伙通知書等等。
二、訴訟請求:
一般有三個訴訟請求:
第一、請求法院判令被告立即向原告交付合同約定的房屋;
第二、支付逾期交房的違約金人民幣XXXXX元;
第三、請求法院判令被告承擔本案訴訟費。
三、費用
立案費、保全費(如申請)、律師費(如聘請)、交通食宿費(如自己起訴)開發(fā)商策略
一、開發(fā)商一般會稱,房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因,與自己無關(guān),不應(yīng)當承擔違約責任。
二、通知業(yè)主入住,業(yè)主辦理入住手續(xù)時,強行要求業(yè)主簽訂同意接受開發(fā)商的條件并簽訂和解協(xié)議或簽署放棄賠償要求的承諾書,否則,不予配合辦理入住手續(xù)。
業(yè)主相應(yīng)對策
一、尋找開發(fā)商所稱不可抗力不成立的事實依據(jù)或法律依據(jù)。
二、一般合同會約定,發(fā)生不可抗力后,遭遇不可抗力的一方應(yīng)當及時通知另一方,而開發(fā)商一般不會在合同約定的時間或合理期限內(nèi)通知業(yè)主的。
開發(fā)商未通知表明,沒有發(fā)生不可抗力或不可抗力不影響合同的履行。
三、拒絕簽署開發(fā)商事先擬好的協(xié)議或承諾書,但注意保留證據(jù),以證明未能按照入住通知書通知的時間辦理入住是由于開發(fā)商的原因。
雙方有合同約定的,按照合同約定數(shù)額賠償,沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《合同法》第94條規(guī)定,當事人一方遲延履行主債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)不履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛的解釋》中對合理期限的定義是,出賣人經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)不履行合同的,一方當事人請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當事人另有約定的除外。解釋還規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當事人之間沒有約定的,行使撤銷權(quán)的合理期間為經(jīng)對方催告后三個月。對方未催告的,撤銷權(quán)自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,撤銷權(quán)消滅。以上法律規(guī)定有三層含義:1。如果買方想終止合同,他應(yīng)該先發(fā)出......
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