租賃合同糾紛案件

[p=null, 2, left][size=3]我們作為羅~~~的委托代理人，現(xiàn)就羅~~~與譚~~~~等五被告的房屋租賃合同糾紛一案，提出如下代理意見，請合議庭給予充分考慮。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]一、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓行為的有效問題[/b]。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定只是針對沒取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但不能因此否認(rèn)雙方所簽合同的效力。只要房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，為保護(hù)正常的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系和維護(hù)誠實(shí)信用原則，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，受法律保護(hù)。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，原告認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋，合同應(yīng)認(rèn)定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]二、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋目前所有權(quán)人的問題。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的購房合同及收款收據(jù)，以此證明其出租人是該房屋的所有權(quán)人。但該合同都是岳陽~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一項(xiàng)目部作為的合同主體，顯然該合同無效。無論是從法律的角度還是從項(xiàng)目部與岳陽~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的承包協(xié)議來看，作為該合同的項(xiàng)目部是無權(quán)對外簽訂包括房屋銷售合同及其它任何經(jīng)濟(jì)合同的。被告指出趙~~的購房合同也是從項(xiàng)目部那里簽訂的，但我們看到趙~~的購房合同后面加蓋了岳陽~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章，這就是說岳陽~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追認(rèn)了項(xiàng)目部與趙~~的購房合同。何況，所有被告的出租人的購房都沒有象趙~~那樣在相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)告登記備案。《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“……預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)先登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”亦即，趙~~在購房該房屋后，也只有他本人才能處分該房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告從趙~~手中受讓房屋后，也同時繼受了該房屋上的所有權(quán)利。雖然目前原告未取得房屋權(quán)屬證書，但原告已簽訂有房屋轉(zhuǎn)讓合同并已支付了對價。未能取得房屋權(quán)屬證書是礙于房地產(chǎn)開發(fā)商的手續(xù)不全的問題。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]三、房屋租賃合同糾紛關(guān)于時效與原告的訴訟主體問題[/b]。原告包括房屋的出讓方趙~~雖未曾向被告收取租金，但并非等同放棄了該房屋的所有權(quán)。因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)相關(guān)行政部門的預(yù)告登記，趙~~及原告從未懷疑過該房屋的所有權(quán)會有爭議。雖然被告未曾與原告簽訂過租賃合同，但原告認(rèn)同目前被告的事實(shí)租賃，并放棄收取部份租金的權(quán)利。權(quán)利人可以對自己的權(quán)利全部放棄或部份放棄也可以全部主張。目前原告只對被告要求支付近期及日后的租金并不存在超過時效的問題。至于對房屋所有權(quán)侵權(quán)的出租方，原告會向其擇日主張權(quán)利。所以，原告在本訴訟中是適格的主體。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]綜上所述房屋租賃合同糾紛，被告在承租房屋時并未了解該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，就與之簽訂租賃合同并交付租金。鑒于現(xiàn)實(shí)客觀情況，原告目前認(rèn)同被告的租賃，但被告理應(yīng)向該房屋的實(shí)際所有權(quán)人的原告交付租賃金。請法院支付原告的收取租金的訴訟請求。[/size][/p] 原問題：《房屋租賃合同糾紛案》