遇到房地產糾紛怎么辦？如何依據房地產法律維護自己合法的房地產權益？

案例分析

定金問題

 謝先生于2006年通過比較,決定通過南京某房產中介的居間介紹,向房主章某購買了一套月苑小區的房產.房產中介公司將買賣雙方都約到公司,就房產的價格,交付時間以及其他事項進行了協商.最后,買賣雙方在買賣方面的主要內容達成了一致意見,并商談到簽訂書面的房地產買賣合同。       

 在簽約前,房產中介公司按照慣例要求謝先生向房主章某先行支付1萬元的定金,以保證雙方的買賣順利進行.但是謝先生表示,沒有帶購1萬元,但很想購買這套房產,擔心房主章某又將房產另行出售,表示可以先簽訂合同,以規定各方的權利義務,約束各方的行為,同時表示第二天一早就可以交付該1萬元定金.房主章某以及房產中介公司認為定金晚交一天也無所謂,便同意了謝先生的意見,先簽訂房地產買賣中介合同,定金第二天上午9時買賣雙方一起到房產中介公司進行交接1萬元定金.第二天一早,謝先生如約來到房產中介公司,但等到9：30都沒有等到房主章某,通過電話聯系也聯系不上.謝先生為了不耽誤辦其他事,便將定金1萬元交給中介公司的業務員,由業務員轉交。

下午謝先生突然接到房主的電話,表示不愿將房產售予謝先生,并表示歉意.后謝先生通過房產中介公司,要求房主章某雙倍返還定金合計2萬元.但章先生認為自己并沒有收到定金,根據法律規定定金只有實際交付才能生效,所以不愿承擔定金責任。

評析：

二手房交易中,當買賣雙方與中介公司達成買賣意向,簽訂買賣合同后,買方通常都會向賣方支付一筆定金,以約束買賣雙方在合同約定的時間內履行各自的義務.有時定金由中介公司暫為保管,還是直接支付賣方,定金收據應由賣方簽收.否則,該筆定金視同沒有收到,自然也就不會對買賣雙方發生任何法律效力(定金法則：如果賣方違約,則雙倍返還；買方違約,則不予退還),雙方的合法權益都可能得不到保護.但如果雙方約定由中介公司代收的除外。

目前公司各連鎖店在操作的過程中出現代收定金及不交定金而簽訂合同的現象比較普遍,因代收定金而導致的糾紛也偶有發生,在此針對這一現象特作如下提示：

1,買賣雙方簽訂合同時必須是產權人本人到場方能收取定金及簽訂合同,如是代理人的必須有公證委托書或律師見證書方能將定金支付給賣方或賣方的代理人；

2,定金收條必須由收款人本人出具,并注意區分"定金"及"訂金"；

3,定金收條的寫法示范：收條今收到*(身份證號*)購買本人位于南京市*區*室房屋購房定金人民幣*元整.收款人：**年*月*日；

4,交付定金時如不能簽訂合同的則需簽訂定金協議；

5,如果雙方約定由我司代收定金的,則需在合同中約定并由房主或代理人出具定金收條并在收條上約定清楚；

6,嚴禁連鎖店私自代收定金。

來源：網絡