案情回顧

       劉某、張某均系青島市即墨區(qū)龍泉街道某村村民。2001年11月劉某將其位于該村的一套老房屋賣給張某，張某同時(shí)支付了購房款，劉某將涉案房屋的相關(guān)證件交付給了張某，但未辦理過戶。張某一直居住在該房屋內(nèi)，直到該房屋拆遷。2015年3月，張某與即墨區(qū)龍泉街道某村村委會(huì)簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議1份，張某選擇了D戶型（建筑面積100平方米）房屋1套及拆遷安置費(fèi)17萬余元。后，劉某就賣房事宜反悔，向張某索要該房屋拆遷所得利益，二人產(chǎn)生糾紛。劉某遂具狀訴至青島市即墨區(qū)人民法院，要求判令張某將該房屋拆遷所得利益返還劉某，并由張某承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。

       庭審過程中，原告劉某稱未與被告張某達(dá)成買賣協(xié)議，只是將房屋出租給張某，劉某否認(rèn)買賣合同上的簽字是其本人所簽。劉某提交國土資源局檔案查詢資料1份，證明該房屋仍登記在劉某名下。

       被告張某稱原告劉某所訴與事實(shí)不符，劉某已經(jīng)于2001年11月將涉案房屋賣給張某，此后該房屋涉及的一切權(quán)利應(yīng)歸張某所有，與劉某無關(guān)。張某提交了房屋買賣合同、村委證明、證人證言、契稅完稅證明、房屋補(bǔ)償協(xié)議、即墨區(qū)龍泉派出所證明等證據(jù)予以證明。

       即墨區(qū)法院依法審理了本案。針對買賣合同是否為原告劉某本人所簽這一爭議焦點(diǎn)問題，法院申請委托專門機(jī)構(gòu)對該合同的簽字筆跡進(jìn)行了鑒定。經(jīng)鑒定，該合同中劉某的簽字系其本人書寫。法院對該房屋買賣合同的真實(shí)性予以確認(rèn)，因劉某、張某均系本村村民，雙方買賣合同成立，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，拆遷所得的補(bǔ)償利益應(yīng)歸張某所有。最終，法院駁回了劉某的訴訟請求。

法官說法

       只有規(guī)范交易行為才能有效規(guī)避可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，許多城中村、城郊村面臨拆遷，面對巨額的拆遷利益，如果買賣合同的內(nèi)容存在瑕疵甚至違法的情況，交易當(dāng)事人就可能面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是買受方可能面臨財(cái)房兩空的后果。

       農(nóng)村住宅房屋作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括宅基地占地范圍內(nèi)集體土地使用權(quán)和地上的房屋所有權(quán)，是集體經(jīng)濟(jì)組織為本組織成員提供的福利住房，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)為集體所有權(quán)，不能像商品房一樣自由流轉(zhuǎn)，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，因此當(dāng)事人在交易這種房屋時(shí)必須具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，另一方面當(dāng)事人雙方必須簽訂合法有效的買賣合同。

來源：青島中院