基本案情

原告田某與被告雷起訴離婚，但就財產分割雙方難以達成一致意見。主要分歧在于：雷某婚前所建的村宅基地上的三間平房在2009年被拆遷后，開發商以較低的優惠價安置補償的一套面積為127.71㎡的現房應當如何分配？

    經審理查明，雷某被拆遷的三間房屋評估總價值為99361.26元，加上搬遷補助、補貼等27345.8元，共計補償款126707.06元。雷某以該補償款購買了面積為127.71㎡的安置房一套，并向開發商補繳房款37325.14元。按照該村的拆遷安置方案規定，凡在拆遷范圍內有住房長期居住并有本村集體戶口的，購買拆遷安置房，每人可享受60㎡的安置優惠價面積，超出部分按市場價購買。安置優惠價為1250元/㎡，市場價為1820元/㎡。

爭議焦點

本案爭議的焦點是雷某婚前房屋被拆遷后的安置房性質上屬于雷某個人財產還是夫妻雙方共同財產？主要有三種意見：

    第一種意見：此拆遷安置房屬于夫妻共同財產。因該安置房系雙方婚姻關系存續期間所得，且雙方對該房屋未進行特別約定，故該房屋應當歸夫妻共同所有。

    第二種意見：該拆遷安置房系雷某個人財產。因為該安置房系拆遷雷某婚前所有的房屋后轉化而來，故該房屋系雷某婚前財產所演變，性質上仍屬于雷某個人財產。

    第三種意見：該拆遷安置房包含“物”與“人”雙重因素，系由雷某個人財產與夫妻共同財產組成，雙方均應分得適當份額。

律師說法

筆者贊同第三種意見。該拆遷安置房系雷某婚前所有的房屋被拆遷后，利用開發商的拆遷補償款，以安置優惠價購買而來，因此該安置房包含了補償款與優惠價兩層因素。

    首先分析補償款性質。補償款是拆遷人給予原房屋所有人因房產被拆的補償，主要包括原房屋評估總價值、裝飾補償金、搬遷補助費、搬遷獎勵金等，故該補償款是由被拆遷房屋轉化而來。根據物權效力的延伸理論，婚前財產并不因財產形態的變化而改變其性質，因此雷某婚前所有的房屋被拆遷后所得的補償款仍屬于雷某個人財產。第一種意見不可取。

    再來分析優惠價性質。目前，我國農村宅基地上的房屋被拆遷后，一般都采取補償款與優惠價安置相結合的辦法，即一方面根據被拆遷人原有房屋的具體價值給付相應補償款，另一方面根據原房屋居住人口數確定被拆遷人所能夠以優惠價計算的安置房面積。可見補償款是對物的補償，而優惠價則是對人的安置。開發商允許被拆遷人根據人口數以優惠價購買安置房，實際是一種變相的對人的補償。由于這種補償發生在雷某與田某婚姻關系存續期間，即按照雷某婚后所計算的人口確定，故田某也作為居住人口之一屬于被安置對象，該安置房也包含了田某“人”的因素，因此，該安置房并不完全屬于雷某個人財產，第二種意見也不可取。

    由于該拆遷安置房系因拆遷雷某婚前房屋后，通過對物的補償和對人的安置兩種方式轉化而來，因此該安置房的價值應由兩部分組成：一是對物的補償，形式為拆遷補償款126707.06元；二是對人的安置，形式為安置優惠價，即購房者可以比市場價購買少交的那部分房款。

    本案中，拆遷安置房的面積為127.71㎡，總價為164032.2元。根據新民村拆遷安置方案，雷某與田某均能以1250元/㎡的優惠價購買60㎡的安置房，超出部分按照市場價1820元/㎡計算。因此，該安置房價值成分中，126707.06元的房款系房屋拆遷補償款，屬于雷某個人財產；因優惠價購買少交的那部分房款，具體數額為68400元(1820元/㎡×127.71㎡-1250元/㎡×60×2-1820元/㎡×7.71㎡)，系對人的安置，應為雷某與田某的夫妻共同財產。對夫妻雙方共同財產，因雷某與田某并無特別約定，故原則上應當予以均分，即各占34200元。另外，2009年雷某向開發商補繳的房款37325.14元系夫妻關系存續期間繳的，此款也屬于夫妻共同財產，雙方各占份額18662.57元。因此，該拆遷安置房中，雷某所占的份額為179569.63元(126707.06元+34200元+18662.57元)，田某所占份額為52862.57元（34200元+18662.57元）。

    考慮到該拆遷安置房于2009年購買，時至今日存在房屋增值問題，故在具體分割該安置房時，應結合該房屋現有價值，依據雙方所占份額，按比例即179570.17：52862.57進行分割。

裁判要旨

一方婚前房產婚后拆遷，另一方在離婚時能否分得拆遷補償，需要結合拆遷政策和拆遷協議的內容確定。基于一方婚前房屋本身被拆除取得的補償款應屬于個人財產；如另一方同為被安置人，則其對搬家補助費、提前搬家獎勵費、購房優惠等各項拆遷補助費享有相應份額；如安置房屋的取得并未因另一方的因素獲得相應的優惠，則該房屋不屬于夫妻共同財產。