【基本案情】

            2012年6月8日，鄧某以拍賣方式競得涉案房產。2012年8月14日，鄧某(甲方)與隋某(乙方)及中介方簽署《房屋購買意向協議》，約定鄧某以128萬元的實收價格將涉案房產出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協議之日起三日內向甲方交納定金5萬元;甲方取得房產證后，由于乙方自身原因違約不購買該房產，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過戶手續之日起一個月內不辦理過戶手續，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬元，共計25萬元;簽訂協議后，若甲方以任何理由繼續出售、出租該房產，或將該房產交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產轉移手續之日起一個月內拖延不辦手續，甲方應退還定金并另外賠償乙方25萬元。簽訂協議之日，鄧某將涉案房產交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協議后三日內按約定交付定金。

       之后，雙方對協議履行發生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續履行《房屋購買意向協議》，將涉案房產過戶至隋某名下;鄧某提起反訴，請求解除《房屋購買意向協議》，判令隋某返還涉案房產。

【法院判決】

       原審法院經審理認為，《房屋購買意向協議》中關于涉案房產的出售價格、產權過戶時間、房屋的交付使用以及買賣雙方的違約責任等均有較為具體的約定，具備房屋買賣合同的基本要素。《房屋購買意向協議》對于除定金之外的剩余購房款支付方式并無約定，也未約定鄧某在雙方協商不一致的情況下有合同解除權，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當然取得合同解除權。因《房屋購買意向協議》已具備買賣合同的基本要素，且涉案房產已經交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無根本違約行為，故涉案《房屋購買意向協議》仍然存在繼續履行的法律和事實基礎。因此，法院判決雙方繼續履行合同。

       鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認為，原審判決認定雙方簽訂的《房屋購買意向協議》具備房屋買賣合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應簽署的“正式的《房屋買賣合同》”是登記機關辦理房產過戶登記時所需的統一樣式的材料，并非需要雙方另行協商確定合同內容，這是房屋買賣合同履行過程中基于誠實信用原則產生的協助義務，該約定不改變雙方以通過簽訂《房屋購買意向協議》形成房屋買賣合同關系的事實。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【律師點評】

        當事人之間的合同可以分為預約合同(“預約”)和本合同(“本約”)。預約是指當事人約定在將來訂立一定合同的合同。預約的形態多種多樣，通常使用的名稱有：意向書、意向協議、認購書等。有的預約條款非常簡略，僅表達了當事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內容留待以后磋商決定;有的預約條款則非常詳盡，未來本約應該規定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。如果僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人的合意內容是否全面，不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同是本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內容。如果當事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經十分接近，即便通過合同解釋，從預約中可以推導出本約的全部內容，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。

       例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實業有限責任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案中(最高人民法院(2013)民提字第90號)，最高人民法院認為，雙方當事人在爭議的《購房協議書》中約定：“……3.甲、乙雙方應就購房合同及付款方式等問題在本協議原則下進行具體磋商。……5.甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時，本協議自動失效。”據此，雙方當事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價款，但仍一致認為在付款方式等問題上需要日后進一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當事人在該協議第5條進一步明確要在將來訂立一個新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關系的具體內容。因此，該《購房協議書》的性質為預約合同。

        在本案中，雖然雙方當事人在《房屋購買意向協議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業房產證之日起三個工作日內簽訂正式的《房屋買賣合同》”，但該《房屋買賣合同》僅為在房產登記部門辦理過戶登記手續需備案登記的《深圳市二手房買賣合同》格式文本，并非雙方當事人進一步協商確定的新合同內容。因此，本案的《房屋購買意向協議》的性質為本約，而非預約。

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