一、實踐背景
此種情形下，出租人對承租人遺留在租賃房屋中的財物該如何處理，法律上應如何處理，租賃合同中應如何約定，司法實踐是如何裁判的。產生該問題的實踐原因如：
      1、承租人失聯，出租人解除租賃合同，收回租賃房屋，承租人遺留在租賃房屋中的財物。
       2、承租人違約，出租人解除租賃合同，強制收回租賃房屋，扣留在租賃房屋中的財物。
        二、案例
       1、(2019)川13民終555號案件：南充市高坪區光裕農業發展有限公司、南充景民供應鏈管理有限公司租賃合同糾紛
該案中，法院二審判決（摘取）“景民公司（出租人）認可在要求光裕公司（承租人）騰退商鋪未果的情況下，將光裕公司在商鋪中屬于光裕公司的財物搬出，雖然景民公司通過物流快遞公司送寄給光裕公司，景民公司未提供證據證明光裕公司收取了物流快遞公司送寄的物品，光裕公司也否認收取，故，景民公司應當返還相應的財物”。
2、(2018)遼02民終7438號案件：李凱與大商股份有限公司、大商股份有限公司瓦房店新瑪特購物廣場租賃合同糾紛
該案中，法院二審判決（摘取）“針對第二個焦點問題，即大商公司對李凱的財物行使留置權是否符合相關法律規定的問題，本院認為，根據《中華人民共和國物權法》的規定，債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。債權人留置的動產應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。該規定對債權人可以進行留置的動產范圍進行了嚴格的限制，要求留置的動產與債權屬于同一法律關系，即債權人占有動產是基于與其債權發生的同一法律關系而發生。本案中，李凱與大商公司之間存在的是租賃合同法律關系，基于出租場地大商公司享有對李凱收取租金的債權，與之對應的是李凱交納租金的義務，而李凱經營所使用的設備及其它用品并非雙方租賃合同約定的內容，大商公司對該設備及用品的占有亦并非基于租賃合同法律關系而產生，故本案情形不符合《中華人民共和國物權法》規定的留置權適用的條件，大商公司對李凱經營設備及用品的留置行為缺乏充分的法律依據。雖然在李凱與大商公司簽訂的《租賃合同》中約定，李凱無力或拒不賠償大商公司損失時，大商公司對位于其處的李凱財產（含商品）享有留置權，且大商公司在備忘錄中已告知李凱其將對經營場所內的設備設施予以留置的情況，但根據物權法定原則，物權的種類和內容，由法律規定，當事人不能自由創設或變更。據此，雙方租賃合同中約定的留置權條款因違背了物權法的相關規定而不產生物權效力。對于大商公司反訴主張其有權留置租賃場地內設備及商品的請求依據不足，本院依法予以駁回，一審法院對大商公司該項反訴請求的處理欠妥，本院依法予以糾正。至于李凱訴請確認大商公司留置其設備違法，從形式上看是確認之訴，而確認之訴系請求法院確認雙方當事人之間存在或不存在某種法律關系，實質是確認權利關系或法律關系之訴，而本案李凱提出的該項訴請系對當事人行為的確認，不屬于確認之訴的范圍，并不構成一項獨立的訴請，故對李凱的該項請求本院不予支持。

3、【法寶引證碼】CLI.C.379050的案件：法院經過審理認為，高某提供證據證明了韓某欠其違約金1萬元及部分水電費、電話費的事實。高某在韓某違約后，基于房屋的所有權占有韓某放在其房屋內的物品，屬合法占有，且該占有與韓某對高某所負債務系基于雙方租賃合同這同一法律關系，故高某有權留置韓某放在其房屋內的物品。馮某的所有權繼受自韓某，因此高某可以以留置權對抗馮某的所有權。據此，法院判決駁回了馮某的訴訟請求。一審判決后，雙方當事人均未提起上訴。

值得注意的是，該案例中一審判決認為出租人享有留置權，承租人并未上訴，未能通過二審糾正一審判決的錯誤。
4、一審：（2004）杭上民三初字第238號；二審：（2007）杭民終字第455號；再審:（2011）浙杭民再字第11號案件：

摘取“租賃合同一方違約后，守約方應依法或依約行使權利救濟手段。從現行關于租賃合同的法律規定來看，在承租人存在違約情形下，法律并未賦予出租人有強行收回租賃物的權利。從法理上分析，本案中，如雙方合同已解除，則上海真維斯公司對涉案店鋪無使用權，如拒不騰空，則魏長遠可將店鋪內的衣服采取證據保全后異地放置；但在合同未解除時，雖然魏長遠系租賃物產權人，但其因租賃合同事實已將店鋪使用權在租賃期限內處分給了承租人上海真維斯公司，而杭州真維斯公司系得到了上海真維斯公司的同意才使用湖濱專賣店的，在此情形下，魏長遠無權將湖濱專賣店內的衣服進行異地放置。也就是說，即便上海真維斯公司未經魏長遠許可將涉案店鋪給他人使用構成違約，魏長遠以本案屬于自力救濟行為強行收回租賃房屋，也缺乏法律依據”。

三、法律解析
1、留置權的法律規定

我國《民法通則》第29條、《擔保法》第82條、《擔保法司法解釋》第109條以及《物權法》第230條對留置權進行了規定。

2、如何認定是否屬于合法行使留置權

（1）雙方存在債權債務關系，債務人未清償到期債務。
（2）債權人合法占有債務人動產。
（3）債權人合法占有的動產與雙方的債權債務系同一法律關系。
關于留置財產與債權的關系，在物權法起草過程中，爭議頗大。第一種意見認為，只要是合法占有的財產，債權人便有權留置；第二種意見認為，留置財產應當與債權的發生有牽連關系；第三種意見認為，留置財產應當與債權的發生有牽連關系，但企業之間留置的除外；第四種意見認為，留置財產應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。
留置權的目的在于留置債務人的財產，迫使債務人履行債務，保障債權的實現。但如果允許債權人任意留置與債權的發生沒有關系的債務人財產，則對債權人的保護過大，有違公平原則，也會損害其他債權人的利益和交易安全，第一種意見不可取。
“牽連關系”的概念在理論上有多種解釋，存在“一元論”和“二元論”兩種觀點。“一元論”認為，留置權的標的物與債權有無牽連關系，應依“統一的單一的標準”來判斷。但何為“統一的單一的標準”，則說法不一：一是認為標的物為構成債權發生的法律事實之一時，即具有牽連關系；二是認為標的物構成債權發生的基礎，即具有牽連關系；三是認為標的物的存在與債權的發生之間具有相當因果關系，而且社會一般觀念認為有留置權存在的必要時，即為有牽連關系；四是債權與標的物由于某種經濟關系而發生，債務人如自己不履行債務，卻要債權人返還其標的物，在社會一般觀念認為不當時，即可認為標的物與債權存在牽連關系。“二元論”認為，債權與標的物之間存在牽連關系，并不以標的物為債權發生的直接原因為限；如果是債權發生的間接原因，也可以認為有牽連關系。至于哪些是債權發生的間接原因，也存在不同看法：一是認為債權與標的物占有之取得，系因同一交易關系或者同一目的而發生的，即有牽連關系；二是認為債權間接因標的物的關系而發生的，兩者即有牽連關系；三是標的物為因同一原因而發生的債權之標的物時，即存在牽連關系；四是認為債權因標的物而發生，或者債權與標的物的返還請求權因同一法律關系或者生活關系而發生，即有牽連關系。可見，牽連關系的概念過于模糊，范圍不確定，法律適用中容易產生分歧，第二種意見和第三種意見也不可取。
因此，物權法沒有采用牽連關系的概念，而是明確規定，留置財產應當與債權屬于同一法律關系。所以，存在《擔保法司法解釋》第109條與《物權法》第231條規定由區別的情況，而根據效力層級，應當以《物權法》“占有之動產應當于所欠債務為同一法律關系”的規定為準。在(2018)遼02民終7438號案件中，法院予以了詳細的解釋，亦是據此判決。
3、商事留置的例外規則

《物權法》第231條的但書“……但企業之間留置的除外。”由于在商業實踐中，企業之間相互交易頻繁，追求交易效率，講究商業信用，如果嚴格要求留置財產必須與債權的發生具有同一法律關系，則有悖交易迅捷和交易安全原則。因此，本條同時規定，企業之間留置的財產，可以不與債權屬于同一法律關系，因此在《物權法》中又確立了“商事留置”的例外規則。

       四、實務指導
通過上述法律解析，結合司法判例，筆者認為，在租賃合同糾紛中，出租人對承租人遺留在租賃房屋中的財物不享有留置權，當出現承租人失聯、承租人違約時，亦應在明確租賃合同解除后，收回租賃房屋，并將承租人遺留的財物留取證據后搬移他處，通過訴訟或仲裁的途徑解決（在租賃合同中約定此種情形下遺留財物保管費用應由承租人承擔），在承租人不履行判決確定的債務時，將財物通過強制執行的方式予以處分。