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開發(fā)商交的房子不合約定怎么辦

2023-06-06 09:16發(fā)布

開發(fā)商交的房子不合約定怎么辦

一、交付的商品房不符合條件怎么辦

(一)對(duì)于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件,很多購房人并不采取行動(dòng),天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會(huì)按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同,但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事,權(quán)利是要靠自己主張的,如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進(jìn)房子再說,卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利,等于默認(rèn)了房地產(chǎn)商的違約行為。對(duì)房地產(chǎn)商的違約,分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。

(二)《合同法》第九十五條規(guī)定:“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限,期限屆滿當(dāng)事人不行使的,該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的,該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛,根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。”本條中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間,它們是不變期間,不同于訴訟時(shí)效,不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿,解約權(quán)人不行使解除權(quán),該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講:房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件,購房人開始享有法定解約權(quán),同時(shí),從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同,其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi),如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán),則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán),過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。

二、購房人解除合同后怎樣去索賠

購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外,依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定,在開發(fā)商存在如下行為時(shí),購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失:

1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

2、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人

3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明

4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)

6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的

7、面積誤差比絕對(duì)值超過3%的

8、由于開發(fā)商的原因,逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請(qǐng)求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定,但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定,上述解約權(quán)均存在除斥期間,該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。

9、對(duì)于房地產(chǎn)商違約,購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出,如果房地產(chǎn)商對(duì)購房人的索賠存有疑義、不肯賠償,購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題,《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年,法律另有規(guī)定的除外。”

因此,購房人如對(duì)房地產(chǎn)商交房存有疑義的,一定要書面提出,并注意保全證據(jù),如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的,要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。這樣才可以拿到我們應(yīng)該有的賠償。

要是在交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)交付的商品房不符合條件的話,此時(shí)購房者一定要及時(shí)的提出異議,并且不能實(shí)際的接收商品房,不然以后產(chǎn)生糾紛就說不清楚了。若商品房本身存在的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響到了正常的使用,這種情況下是可以要求退房的。如果對(duì)此還有疑問,網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。


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