房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算(房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法)

內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。 1、營(yíng)業(yè)稅:稅率5%。 2、城市維護(hù)建設(shè)稅 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。 計(jì)算公式: 應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。 3、教育費(fèi)附加 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。 計(jì)算公式: 應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。 4、印花稅: (1)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一; (2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五; (3)購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三; (4)借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五; (5)對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼 花; (6)營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個(gè)人所得稅: 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級(jí)數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元) 1 不超過(guò)500元的部分 5 0 2 超過(guò)500元至2000元的部分 10 25 3 超過(guò)2000元至5000元的部分 15 125 4 超過(guò)5000元至20000元的部分 20 375 5 超過(guò)20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過(guò)40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過(guò)60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過(guò)80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過(guò)100000元的部分 45 15375 計(jì)算公式: 應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金” 6、所得稅 (1)所得稅的征收方式有兩種:查帳征收和核定征收。 (2)如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。 計(jì)算公式: 應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率 (3)如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。 計(jì)算公式: 應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率 (4)所得稅稅率: 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 7、房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。 8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下: (1)大城市1.5元至30元; (2)中等城市1.2元至24元; (3)小城市0.9元至18元; (4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率:土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種(11稅1費(fèi)) 稅:營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 費(fèi):教育費(fèi)附加 一、營(yíng)業(yè)稅 1.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn) 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。 2.房屋租賃(出租) 屬于服務(wù)業(yè)--租賃業(yè) 3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售 超過(guò)買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)” 繳納營(yíng)業(yè)稅 4.單位將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn) 5.銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅;如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 二、增值稅 銷售房屋的同時(shí)贈(zèng)送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 (一)一般規(guī)定 1.出售--征 包括三種情況: (1)出售國(guó)有土地使用權(quán); (2)取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售; (3)存量房地產(chǎn)買賣 其中對(duì)于(2)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(出售)的扣除項(xiàng)目: ①取得土地使用權(quán)所支付的金額; ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 對(duì)于(3)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ①房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 ②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 2.房地產(chǎn)抵押 (1)抵押期--不征; (2)抵押期滿償還債務(wù)本息--不征; (3)抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債--征。 3.房地產(chǎn)交換 單位之間換房，有收入的，征; 4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。(房地產(chǎn)清算) 5.合作建房 建成后自用--不征; 建成后轉(zhuǎn)讓--征。 6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)--暫免。 7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。 8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移--不征收(清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用) (二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。 2.土地增值稅的清算條件 (1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的; (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的; (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 ③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施: A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的; B.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的; C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 ④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 ⑤屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。 四、房產(chǎn)稅 1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。 五、城鎮(zhèn)土地使用稅 1.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。 六、契稅(承受方) 1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司(含國(guó)有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2.企業(yè)股權(quán)重組--不征 3.企業(yè)合并--免征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4.企業(yè)分立--不征 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 5.企業(yè)出售 買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅;全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 7.房屋的附屬設(shè)施 對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。 七、企業(yè)所得稅 (一)預(yù)繳企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。 (二)預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目: (1)位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%; (2)位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%; (3)位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。 2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。 八、個(gè)人所得稅 1.職工(高管)工薪(取得的一次性的獎(jiǎng)金) 2.企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過(guò)免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)(包括實(shí)物、有價(jià)證券等)，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得(按勞動(dòng)報(bào)酬所得)，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。 九、印花稅 1.財(cái)產(chǎn)(房屋)租賃合同--1‰。 2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。 3.營(yíng)業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額 其他賬簿--每件5元。 4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證--每件5元。 十、城市維護(hù)建設(shè)稅 以營(yíng)業(yè)稅、增值稅(贈(zèng)送空調(diào)需要視力同銷售征增值稅)等為基數(shù) 十一、耕地占用稅 占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。 十二、教育費(fèi)附加 同城市維護(hù)建設(shè)稅

會(huì)計(jì)核算制度(藥品會(huì)計(jì)核算制度)

一。會(huì)計(jì)年度采用歷年制，自公歷每年1 月1 日起到12 月31 日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。 二。采取借貸記賬法記賬，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制。 三。記賬用的貨幣單位為本位幣，憑證、賬簿、報(bào)表均用法定文字書寫。 四。會(huì)計(jì)科目： 根據(jù)國(guó)家行業(yè)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)制訂的 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 （財(cái)政部發(fā)布的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度） ，結(jié)合公司實(shí)際情況而制訂的會(huì)計(jì)制度中所訂的會(huì)計(jì)科目。 五． 財(cái)會(huì)人員離職時(shí)，必須辦清交接手續(xù)，并注明交接日期，由主管人員監(jiān)交，并 由交接雙方簽章，未按規(guī)定辦清交接手續(xù)的財(cái)務(wù)人員不得離職。 ......

“預(yù)付賬款”在日常核算中誤用的形式及原因是什么

預(yù)付賬款是指企業(yè)按照購(gòu)貨合同或勞務(wù)合同的規(guī)定，預(yù)先支付給供貨方或提供勞務(wù)方的款項(xiàng)。在日常核算中，有的企業(yè)由于主觀、客觀方面的原因錯(cuò)用該科目或利用該科目隱瞞利潤(rùn)、推遲納稅等，影響了企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性。下面，網(wǎng)小編來(lái)為大家解答，希望對(duì)您有所幫助。一、預(yù)付賬款在日常核算中誤用的形式及原因一是企業(yè)購(gòu)置機(jī)器設(shè)備、廠房的預(yù)付款或預(yù)付在建工程款等誤記入預(yù)付賬款。在實(shí)際會(huì)計(jì)核算中，對(duì)企業(yè)購(gòu)置機(jī)器設(shè)備、廠房的預(yù)付款或預(yù)付在建工程款，許多財(cái)務(wù)人員不知道應(yīng)該將其列支在預(yù)付賬款還是在建工程或工程物資科目。他們認(rèn)為只要......

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配是如何規(guī)定的

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象 但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)向縱深發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對(duì)象、有的以分批開發(fā)的項(xiàng)目為核算對(duì)象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對(duì)象、有的以能否單獨(dú)編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的......