合同法論文(合同法論文1500字)

　　以下筆者將對這兩種觀點分別予以檢討，并在此基礎上提出自己的看法。 　　二、辨析-物業管理合同與相似民法制度[8] 　　（一）、物業管理合同與委托合同 　　先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據該章的其他條款的規定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。 　　1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。 　　2、受委托人的主要義務是處理委托人的事務。 　　3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務。 　　4、委托合同有有償、無償之分。 　　5、受委托人在處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。 　　6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。[9] 　　對應物業管理合同的內容和特征，不難看出二者存在以下主要區別： 　　1、委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，一般是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。反觀物業管理關系中的管理服務，其實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務，由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點，作為業主、業主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區而言，如果每一個業主都事必親躬，那么住宅區的秩序就無法維持。可以看出，物業管理事項與被委托事務存有明顯差別。 　　2、《合同法》第三百九十九條明確規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理公司在物業管理的管理服務工作是依據合同約定的范圍、項目，遵循物業管理的法律、法規以及物業管理行業的規范，獨立自主地開展物業管理服務的經營活動的。在物業管理公司開展的物業管理服務的經營活動中，業主、業主委員會只有監督權，而沒有干涉和指揮權。物業管理公司也沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。 　　3、委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業管理則不同，無論是侵權責任還是違約責任一般都要由物業管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。 　　4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司，簽署物業管理合同，并且一般要求要采用物業管理示范文本，最終合同的相關內容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關機關的監督。 　　5、委托合同與物業管理合同在合同存續期限上有較大差異，被委托人處理的事務往往比較單一，時間比較短；而物業管理則不同，物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務，這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的，如果物業管理合同簽署的期間較短，就可能因物業管理公司追求短期效應，采取不恰當的方式從事物業管理，從而不利于物業管理設施的長期保養。此外，出于物業管理關系的特殊性，物業管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同 　　6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業管理收費的方式與委托合同不同。物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著巨大的差別。 　　7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業管理合同的招標對象。 　　8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業管理合同一般皆為有償合同。 　　從以上的諸多方面，可以明顯看出物業管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業管理合同遠非委托合同之一種，現在實踐和理論中以委托合同為物業管理合同定性的做法曲解了物業管理合同的本質特征，混淆了基本的法律關系，對于實踐中物業管理糾紛的解決貽害不淺。 　　（二）物業管理合同與代理權授予行為 　　代理，指代理人于代理權限內，以本人（被代理人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對本人直接發生效力的行為。[10]代理為一項民法上擴張和補充民事主體行為能力的重要制度。在代理的分類中，基于被代理人的委托授權而發生的代理，即委托代理（意定代理），是最常見、最廣泛適用的一種代理形式。實踐中有些人認物業管理合同為代理的委托合同，也有人認為物業管理合同為代理權設定行為之一種，并得出物業管理行為為代理行為的結論，這其實也是一種比較典型的對物業管理合同性質的誤解，以下從物業管理合同的性質和物業管理行為的具體內容兩個方面予以澄清。 　　首先，一般情形下，委托合同是產生委托代理授權的原因和基礎[11]，在上文中，筆者已經用足夠的篇幅表明了物業管理合同不是一種委托合同，退一步說，即便在物業管理合同中有相關的委托條款，但其一，此不能作為對整個合同定性的依據，其二，理論通說皆認委托合同并不必然地產生代理權，只有在委托人作出授權的單方行為后，代理權方才發生。因此物業管理合同與代理權授予行為自當不同。 　　其次，在物業管理活動中，物業管理公司通常都是沒有代理權的。物業管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業管理公司來代理，而且物業管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業管理活動不存在因果關系，不能用代理的概念來解釋物業管理活動。 　　再次，民法理論皆認代理人獲得相應的報酬系基于委托合同，而代理行為非為營利性行為，這一點與物業管理制度的目的有著重大沖突，而且代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。現代社會，物業管理向規范化和品牌化方向發展，如果將物業管理歸屬于代理行為，那么，物業管理企業所進行的一系列的物業管理活動，最終效果就應該只是提高業主、業主委員會的信譽，在這種代理結果之下，物業管理企業就不會有動力來下大力氣從事這些活動，顯然，代理的這種效果不符合物業管理的實際。[12] 　　最后，在物業管理關系中，物業管理公司與業主或業主委員會簽定物業管理合同后，物業管理公司從事的物業管理活動是以自己的獨立意志為前提的，在具體事項的 管理操作中并不需要依照業主或業主委員會的意思行事，這一點也與代理存在重大差異。

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